Umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wzór umowy najmu – Generator Umów

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest regulowana w dwóch aktach prawnych. Są nimi: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, a także przepisy 659-692 samego kodeksu cywilnego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal, którego ten będzie używał przez czas oznaczony lub też nieoznaczony. Obowiązkiem najemcy będzie zaś płacenie wynajmującemu umówionego czynszu. Co składa się na umowę najmu lokalu? Jak stworzyć dobry i bezpieczny wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Najważniejszą rolę pełnią przepisy zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym akcie prawnym ustawodawca zawarł wiele środków ochronnych, które mają skutecznie pomagać najemcom. Nie można ich w żaden sposób wyłączyć. Znaczy to tyle, że nawet jeżeli dwie strony umowy najmu lokalu zdecydują się w umowie zawrzeć postawienia wykluczające te zawarte we wspomnianej ustawie – to i tak nic to nie da. Pamiętać należy również o tym, że wszystkie odstępstwa od reguł, które wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów można dokonywać jedynie na korzyść najemcy.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – essentialia negotii

Do najistotniejszych elementów umowy najmu lokalu, które zawsze muszą być zawarte w umowie należą:

• zobowiązanie Wynajmującego do oddania Najemcy lokalu w najem;
• zobowiązanie Najemcy do zapłaty czynszu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – w jakiej formie należy ją sporządzić?

Umowę najmu lokalu mieszkalnego można zawrzeć w dowolny sposób. Do stwierdzenia jej ważności nie ma konieczności formalnego sporządzania i podpisywania dokumentu. Z tego powodu można ją zawrzeć nawet w sposób dorozumiany.

Przykład: Jan Kowalski umawia się z Piotrem Nowakiem, że udostępni mu mieszkanie za pewną miesięczną opłatę. Nie ma żadnej umowy pisemnej. Wszystko ustalono „po koleżeńsku”. Istotne jest jedynie to, że Wynajmujący umożliwił Najemcy dostęp do korzystania z lokalu w zamian za płacony czynsz. Także i w tym przypadku mają zastosowanie przepisy o ochronie praw lokatorów.

Należy jednak zwrócić uwagę, że umowa pisemna pozwala na bardziej precyzyjne określenie praw i obowiązków Stron. Dzięki niej można również w przyszłości uniknąć sporów związanych z odmiennym rozumieniem postanowień umownych. Umowa najmu nieruchomości, a nawet ta dotycząca jednego pomieszczenia, mająca trwać dłużej niż rok zawsze powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tej formy umowa najmu pomiędzy stronami rozumiana będzie jako zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 kc). Wynajmujący musi mieć na uwadze, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony jest wyjątkowo trudne.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

W pewnych przypadkach ustawodawca wymusza na Stronach umowy najmu lokalu sporządzenie dokumentu w formie innej niż pisemna. Mowa tutaj o najmie okazjonalnym, w przypadku którego należy spisać oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego. Sama umowa najmu okazjonalnego, w powyższym przypadku może być zawarta w formie pisemnej. Zaleca się jednak, by zarówno umowa jak i oświadczenie było sporządzone w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – na jaki okres i na jak długo można ją zawrzeć?

Umowę najmu lokalu można zawrzeć zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W pewnych przypadkach, o których wspomina ustawa o ochronie praw lokatorów można jedynie zawrzeć umowę  najmu lokalu na czas nieoznaczony. Chodzi o umowy o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego. Wyjątkiem od wyjątku (nie wymagającego umowy na czas nieoznaczony) jest lokal socjalny i lokal związany ze stosunkiem pracy (art. 5 Prawo lokatorskie) W przypadku wymienionych wyjątków, gdy najemca żąda umowy na czas oznaczony wynajmujący ma obowiązek się dostosować.

Jeżeli chodzi o najem mieszkania prywatnego – umowa najmu lokalu powinna być zawarta na czas oznaczony. Zgodnie z przepisami ustawy Kodeks cywilny maksymalny czas jej obowiązywania nie powinien być jednak dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego okresu wspomniana umowa będzie traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony (art. 661 kc). Umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony nie można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, które przewiduje kodeks cywilny (art. 688 kc). Dzieje się tak, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów wyłącza tą możliwość. Umowę najmu lokalu na czas nieoznaczony można wypowiedzieć jedynie w wyjątkowych przypadkach.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – kaucja

Bardzo często zdarza się, że zawarcie umowy najmu lokalu jest uzależnione od wpłacenia przez najemcę odpowiedniej kaucji. Stanowi ona zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia (opuszczenia) lokalu przez najemcę. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu ustalonego w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Stawkę oblicza się w oparciu o wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy. Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub w dniu jego nabycia przez Najemcę jego własności. Kwota zostaje pomniejszona o potrącone należności Wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6 Prawo lokatorskie).

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – instalacje i urządzenia

Wynajmujący ma obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem najmu. Chodzi m. in. o bezproblemowe zapewnienie przy korzystaniu z wody, paliw gazowych i ciekłych, a także ciepła i energii elektrycznej, jak i dźwigów osobowych. W skrócie: chodzi o zapewnienie bezproblemowego korzystania z wszelkich instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu i budynku. W przypadku, gdy wynajmujący oddaje w najem lokal, który właśnie odebrał od poprzedniego najemcy ma on obowiązek wymienić wszystkie zużyte elementy wyposażenia. Warto pamiętać, że najemca nie może wprowadzić w lokalu żadnych ulepszeń bez zgody wynajmującego. Wymagana jest również pisemna umowa określająca sposób rozliczeń wynikających z tego tytułu (art. 6d Prawo lokatorskie).

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca musi spełnić kilka obowiązków. Są nimi:

• odnowienie lokalu;
• dokonanie napraw w lokalu na swój koszt;
• zwrócenie wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili jego wydania.

W przypadku, gdy najemca zdecydował się wymienić niektóre elementy wcześniej to przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości. Chodzi o różnicę pomiędzy dniem objęcia lokalu i jego opróżnienia. Należność oblicza się według cen z dnia rozliczenia a nie z dnia dokonania wymiany. Wynajmujący zawsze ma prawo żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez jego zgody. Wiąże się to z prawem do przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli oczywiście nie naruszy to substancji lokalu. W przypadku, gdy Wynajmujący zechce zatrzymać ulepszenia powinien opłacić Najemcy ich wartość z uwzględnieniem różnicy zależnej od stopnia zużycia (art. 6e Prawo lokatorskie).

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – naprawa

Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw obciążających Wynajmującego, bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, Najemca może wyznaczyć Wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. W przypadku, gdy termin bezskutecznie upłynie Najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt Wynajmującego (art. 663 kc). Bez zgody Wynajmującego Najemca nie może czynić w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Roszczenia Wynajmującego przeciwko Najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, jak również roszczenia Najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie Wynajmującego, Najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego –  wady lokalu

W przypadku, gdy lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Niższa opłata przypadałaby za okres, w którym mieszkanie posiadało wspomnianą wadę. Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie najmu lokalu używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli wad tych nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.  Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad, a także uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy jeżeli chwili zawarcia umowy o nich wiedział wiedział (art. 664 kc).

Wypowiedzenie najmu przez wzgląd na wadę lokalu mieszkalnego jest jednostronną czynnością prawną najemcy. W takim przypadku najem ustaje z chwilą, kiedy wypowiedzenie dotarło do wynajmującego w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią. Wypowiedzenie najmu lokalu powinno zostać sporządzane w formie pisemnej. W przypadku, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu Najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, może on wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania odpowiednich terminów wypowiedzenia. Nie ma znaczenia, że w chwili zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego wiedział o wadach (art. 684 kc).

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – podwyższenie czynszu

Wynajmujący może podwyższyć czynsz i inne opłaty za używanie lokalu. W tym celu musi wypowiedzieć na piśmie jego dotychczasową wysokość. Nie może tego zrobić później niż na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem min. 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Podwyżka nie może przekroczyć poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Wartość 3% może być przekroczona tylko w uzasadnionych przypadkach. Zgodnie z art. 9 § 8 Prawa lokatorskiego wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Najemca może wystosować do wynajmującego pisemne żądanie o wyjaśnienie przyczyn podwyżki i jej kalkulację. Właściciel mieszkania ma obowiązek pisemnie odpowiedzieć na wspomniane pismo w ciągu 14 dni. Podwyższenie opłat nie może być stosowane zbyt często. Ustawodawca podkreślił, że można to zrobić raz na 6 miesięcy. Termin ten zaczyna biec od dnia, w którym podwyżka weszła w życie. W przypadku, gdy wzrosną opłaty niezależne od wynajmującego, ma on obowiązek poinformować najemcę na piśmie o przyczynie podwyższenia i przedstawić zestawienie opłat. Najemca ma obowiązek regulować wyższe opłaty tylko do wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez wynajmującego kosztów dostarczenia stosownych dostaw, np. wody.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – zaleganie z czynszem

W celu zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Chodzi o rzeczy wniesione do lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 kc). Należy pamiętać, że zastaw jest prawem ustawowym, a więc powstaje z mocy prawa. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, kiedy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Innymi słowy, jeżeli najemca zdoła wynieść daną rzecz z lokalu to nie podlega ona zajęciu.

]Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W wypadku, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, Wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie. Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – dodatkowe opłaty

W stosunku najmu oprócz czynszu Wynajmujący ma prawo pobierać jedynie opłaty od niego niezależne. W wypadku, gdy posiada on inny tytuł prawny uprawniający go do używania lokalu (np. wynajmującym nie jest właściciel, a jedynie osoba uprawniona do najmu lub podnajmu mieszkania) może pobierać jedynie opłaty niezależne od Właściciela, chyba że Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług (art. 9 Prawo lokatorskie).

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – postępowanie w razie awarii

W przypadku awarii, która wywołała szkodę lub zagraża jej bezpośrednim powstaniem Najemca ma obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Gdy lokatora nie ma na miejscu lub też nie godzi się na udostępnienie mieszkania, Wynajmujący ma prawo do niego wejść w obecności funkcjonariusza Policji lub Straży Miejskiej. W przypadkach, kiedy jest to konieczne wymagana jest również obecność straży pożarnej.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

W przypadku, gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność Najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, Właściciel ma obowiązek zabezpieczyć mieszkanie i znajdujące się w nim rzeczy do czasu jego przybycia. Z tego zdarzenia należy sporządzić odpowiedni protokół.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – ochrona praw najemcy

Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 kc).

Wydanie lokalu przez wynajmującego i jego używanie przez najemcę

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. W takim też stanie powinien go utrzymywać przez cały czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Jeżeli lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi to nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 kc). Wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy lokal mieszkalny do używania w stanie umożliwiającym wykorzystywanie go zgodnie z określonym w umowie celem lub przeznaczeniem. Wydanie lokalu najemcy oznacza faktyczną czynność, która umożliwi mu władanie lokalem. Nie skutkuje ona jednak przeniesieniem własności.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Przykład: Jan Kowalski udostępnienia lokal Piotrowi Nowakowi poprzez wydanie kluczy do mieszkania i ewentualnie także do budynku i do pomieszczeń przynależnych do lokalu, przekazanie kodów do zamków elektronicznych i domofonu, umożliwienie korzystania z urządzeń technicznych.

Strony mogą odmiennie ukształtować pewne kwestie w umowie najmu lokalu mieszkalnego, np. przesądzić, że najemca sam ma doprowadzić przedmiot najmu do stanu nadającego się do umówionego użytku.

Przykład: Jan Kowalski – Wynajmujący, ustalił, że w zamian za wykonany przez Piotra Nowaka – Najemcę, remont, obniży mu czynsz najmu, lub zwróci mu nakłady konieczne na remont w innej formie.

Roszczenia z tytułu zwrotu nakładów koniecznych przedawniają się z upływem roku.

Zmiana właściciela lokalu w czasie trwania najmu

W razie sprzedaży lokalu w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może on jednak wypowiedzieć najem przy zachowaniu ustawowych terminów wypowiedzenia. To uprawnienie nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu lokalu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal wydano najemcy (art. 678 kc). Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. (art.692 kc)

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji jego nabycia przez nowego właściciela może nastąpić jedynie w przypadku, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu, a także na zasadach ogólnych (art. 673 kc), tj:

• przy umowie najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych;
• przy umowie najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony w przypadku braku terminów umownych – z zachowaniem terminów ustawowych.

Sytuacja małżonków w czasie trwania najmu lokalu

Małżonkowie są Najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Dzieje się tak w przypadku nawiązania stosunku najmu lokalu, który ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, a najem nastąpił w czasie trwania ich małżeństwa.

Ważne!  Do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej, w przypadku gdy:

• między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa;
• między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków.

Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – kiedy można wypowiedzieć?

Niezależnie od tego, co strony zawarły w umowie – umowę najmu lokalu można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które wskazano w ustawie o ochronie praw lokatorów. (art. 11 Prawo lokatorskie). Każde odstępstwo, które będzie wprowadzone do umowy ma zastosowanie jedynie wtedy, kiedy działa na korzyść Najemcy.

Przeczytaj: Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów umowę najmu lokalu można wypowiedzieć, gdy Najemca:

• używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową najmu lokalu;
• używa mieszkania w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem;
• zaniedbuje obowiązki wynikające z przepisów lub umowy najmu lokalu (muszą powstać szkody);
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Przed złożeniem wypowiedzenia wynajmujący musi pisemnie upomnieć najemcę do zaniechania naruszeń umowy. Dopiero po braku pozytywnej reakcji ze strony najemcy wynajmujący może złożyć wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Wynajmujący, który decyduje się na wprowadzenie dodatkowych postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy najmu lokalu może sprawić sobie tylko więcej problemów. Najemca może zyskać kilka dodatkowych możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, zaś wynajmujący nie zyskuje w ten sposób niczego. W każdym ze wspomnianych przypadków, w których jest możliwe wypowiedzenie umowy obowiązuje miesięczny termin wypowiedzenia. Jego bieg jest określany naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Innymi słowy, niezależnie od dnia kiedy złożono wypowiedzenie to i tak musi upłynąć pełny miesiąc kalendarzowy okresu wypowiedzenia.

Przykład: Jan Kowalski złożył wypowiedzenie umowy najmu lokalu Piotrowi Nowakowi 15 czerwca 2019 roku. Zgodnie z tym, umowa najmu zakończy się dnia 15 lipca 2019 roku.

Pamiętaj także, że oprócz wypowiedzenia umowy najmu możesz również:

• rozwiązać umowę najmu lub też,
• odstąpić od umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy w innych przypadkach

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu w przypadku, kiedy Najemca pozostaje w zwłoce z opłatą czynszu lub innych opłat związanych z używaniem lokalu przez co najmniej 3 pełne okresy płatności.

Przykład: Piotr Nowak nie opłaca czynszu czwarty miesiąc z rzędu. Wynajmujący, czyli Jan Kowalski poinformował Najemcę o zaległościach. W tym samym piśmie wyznaczył mu dodatkowy termin do zapłaty przeszłych i bieżących płatności, które wynikają z umowy najmu lokalu. Piotr Nowak nie stosuje się jednak do zaleceń. Z tego powodu Jan Kowalski składa na jego ręce wypowiedzenie umowy najmu lokalu.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartej z najemcą w przypadku, gdy ten wynajął lub podnajął mieszkanie osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. To samo dzieje się w przypadku, gdy najemca bezpłatnie wydał lokal osobie trzeciej do korzystania. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala również na wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wyjątkowych sytuacje, jak np. taka, w której wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (art. 11 § 5 Prawo lokatorskie). Tu jednak należy zauważyć, że wynajmujący musi działać z 3-letnim wyprzedzeniem. Umowę najmu lokalu można rozwiązać w każdej chwili na podstawie zgodnego porozumienia stron. zakończenie najmu będzie oznaczać wygaśnięcie wzajemnych praw i obowiązków.

Czy najemca może się zameldować w mieszkaniu?

Odpowiedź jest krótka – tak. Nie musi również w tym celu informować Wynajmującego. Meldunek może być dokonany nie tylko na pobyt czasowy, ale również i stały. Dzieje się tak, ponieważ umowa najmu lokalu mieszkalnego stanowi tytuł prawny do mieszkania. Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności zameldowanie się w lokalu wymaga potwierdzenia pobytu stałego poprzez okazanie odpowiedniego tytułu prawnego. Takim zaś jest umowa cywilno-prawna jaką jest umowa najmu lokalu.

Śmierć najemcy, a sytuacja członków rodziny

W przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu:
• dzieci najemcy i jego współmałżonka;
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Potrzebujesz wzoru umowy? Wygeneruj bezpłatnie wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego!

Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, tylko w przypadku, kiedy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu aż do chwili jego śmierci. W razie braku wyżej wymienionych osób, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mają prawo do wypowiedzenia. Obowiązują je te same terminy ustawowe co najemcę. Nie ma znaczenia, czy umowę zawarto na czas oznaczony czy też nieoznaczony. Przepisów tych nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji jedynym najemcą pozostaje dotychczasowy współnajemca. W stosunek najmu nie wstępują żadne inne osoby.