Mieszkańcy wybudują sobie blok sami?

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przekazało do konsultacji społecznych projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. Zgodnie z nim to mieszkańcy, działając w grupie, mieliby sami wybudować swoje przyszłe M. Czy ta zmiana stanie się alternatywą dla mieszkań budowanych przez deweloperów?

Jak czytamy w uzasadnieniu, rozwój tego typu inicjatyw może stanowić uzupełnienie działań mających na celu zwiększenie liczby mieszkań. Umożliwi również samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób, które są zainteresowane osobistym angażowaniem w budowę mieszkania. Kooperatywy są w tym sensie alternatywą dla zakupu mieszkania na rynku deweloperskim. Należy jednak brać pod uwagę, że ten model realizacji inwestycji przeznaczony jest raczej dla specyficznej grupy osób, mającej odpowiednie umiejętności i zasoby finansowe umożliwiające samodzielną realizację inwestycji mieszkaniowej. Z uwagi na swoją specyfikę co do zasady nie stanowi odpowiedzi na problem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych np. osób zagrożonych wykluczeniem.

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

Kooperatywa mieszkaniowa jest to zrzeszenie grupy osób, która współdziała ze sobą w formule non-profit. Zaspokajają oni swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez nabycie działki i wybudowanie na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Inną opcją jest wybudowanie zespołu budynków jednorodzinnych lub przeprowadzenie robót budowlanych w budynku istniejącym.

Kooperatywa mieszkaniowa – zalety

Do zalet koncepcji kooperatyw mieszkaniowych można zaliczyć:

  • niższe koszty zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych spowodowane tym, że część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom; dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie ceny mieszkania o 20-30% w porównaniu do zakupu od dewelopera,
  • dostosowanie budynku i mieszkań, a także najbliższego otoczenia do własnych potrzeb osób, które będą w budynku zamieszkiwać,
  • możliwość „doboru” sąsiadów (rodzina, wspólne zainteresowania, światopogląd, wiek, dzieci w podobnym wieku itp.),
  • uczestnictwo w tworzeniu własnego budynku z pewnością pozytywnie wpłynie na jakość jego użytkowania i dbałość o najbliższe otoczenie,
  • budowa kapitału społecznego, poprzez wspólne uczestniczenie w projekcie, budowa prawdziwej wspólnoty mieszkańców,
  • lepsze zagospodarowanie terenów miejskich, możliwości zabudowy działek o niestandardowych kształtach i rozmiarach, niecieszących się dotychczas zainteresowaniem firm deweloperskich.

Kooperatywa mieszkaniowa – wady i ryzyka

Wady i ryzyka związane z tworzeniem kooperatyw:

  • ryzyko przekroczenia zakładanych kosztów inwestycji oraz obniżenie jakości budynku, ze względu na brak fachowego przygotowania osób je realizujących; może ono być redukowane, jeżeli wśród członków kooperatywy znajdują się osoby o fachowej wiedzy architektonicznej i budowlanej oraz doświadczeniu w prowadzeniu inwestycji budowlanych,
  • ryzyko upadłości kooperatywy, bez osiągnięcia jej celów – częste przypadki w dwudziestoleciu międzywojennym, do którego odwołują się inicjatorzy koncepcji,
  • inicjatywy są najczęściej jednorazowe – kooperatywa rozwiązuje się po osiągnięciu celu (wybudowaniu budynku), zaś nabytej wiedzy i umiejętności nie wykorzystuje się dalej; ryzyko to może być zredukowane przez powołanie podmiotów gospodarczych, które prowadzą proces inwestycyjny i doradzają członkom różnych kooperatyw (tak jak Pomorska Kooperatywa Budowlana),
  • konieczność posiadania przez członków kooperatywy odpowiednich zasobów finansowych; ma to też związek z brakiem produktów bankowych dostosowanych do tego typu budownictwa,
  • członkowie kooperatyw są najczęściej osobami o odpowiednich dochodach, umożliwiających samodzielną realizację budynków; nie jest to koncepcja mogąca wpłynąć na poważną redukcję aktualnych wyzwań polityki mieszkaniowej związanych z dostępnością mieszkań oraz deficytem mieszkaniowym (również ze względu na swoją niszowość – w ramach tej koncepcji realizowane są jedynie pojedyncze budynki o niewielkiej skali),
  • możliwość wspierania kooperatyw ze środków publicznych zawiera ograniczenia, m.in. przepisami dot. pomocy publicznej i przepisami dotyczącymi zadań samorządu terytorialnego.

Kooperatywa mieszkaniowa w formie spółki lub porozumienia

Zgodnie z projektem kooperatywa ma działać na podstawie porozumienia lub umowy spółki cywilnej. Ustawa ma określać elementy konieczne takiego porozumienia lub umowy. Wskazuje się między innymi na:

  • czas trwania porozumienia,
  • zasady finansowania inwestycji – czy ze środków własnych, czy też z kredytu oraz terminarz wpłat,
  • zasady rozporządzania udziałami, np. w przypadku rezygnacji z członkostwa w kooperatywie,
  • sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji,
  • zasady reprezentacji,
  • zasady rozliczenia inwestycji.