Koronawirus a najem w Polsce

W ciągu ostatnich miesięcy zatrzymało się życie, jakie znaliśmy do tej pory. Odwołane wydarzenia towarzyskie, powszechna izolacja, pozamykane granice, zmiana trybu pracy i nauczania – trudno wymienić wszystkie zmiany, do których doszło od grudnia 2019 roku. To właśnie wtedy chińscy naukowcy zidentyfikowali nowego koronawirusa wśród mieszkańców miasta Wuhan. Wirus, który początkowo wydawał się nas nie dotyczyć, przerodził się w pandemię, która zmieniła świat. Jak koronawirus wpłynął na najem w Polsce?

Dane GUS o budownictwie mieszkaniowym na koniec kwietnia 2020 roku potwierdzają, że epidemia COVID-19 dotknęła również ten sektor. Wynajem krótkoterminowy (na dobę lub kilka dni) został prawnie zakazany. Od 31.03.2020 roku weszły przepisy specustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, choć dotychczasowe przepisy regulujące najem obowiązują nadal. 

Jak uregulowany jest najem w polskim prawie?

Zgodnie z art. 659 § 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu jest zawsze umową odpłatną. Znaczy to tyle, że najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu, przewidzianego w umowie. Może być on oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu.

Przedmiotem najmu może być rzecz. Tak więc możemy wynająć zarówno rzeczy ruchome (np. samochód, rower), w tym zbiory rzeczy, jak i nieruchomości (w tym lokale). Przedmiotem najmu mogą być także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe, czyli wszystko, co nie może być od niej odłączone bez zmiany istoty całej rzeczy lub części składowej.

Wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania. Jego zakres regulujemy w umowie.

• art. 680¹ kc – najem lokalu mieszkalnego przez małżonków,
• art. 691 kc – wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy,
• art. 16 SpMieszkU – przekształcenie prawa lokatorskiego w najem z chwilą sprzedaży budynku albo udziału w budynku w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli nabywcą nie jest inna spółdzielnia mieszkaniowa.

Najem lokalu

Szczególnej regulacji prawnej został poddany najem lokali. Stosujemy do niego przepisy art. 680–692 kc, a w zakresie nieuregulowanym odmiennie w tych przepisach – przepisy ogólne o najmie (art. 659–679 kc). Najem lokalu może mieć na celu używanie ich dla celów użytkowych (przeznaczone pod określoną działalność usługową, handlową itp.) lub na cele mieszkalne (najbardziej rozpowszechniony).

Przeczytaj więcej na ten temat:
Czym jest najem? Wszystko, co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy

Najem lokali mieszkalnych

Najem lokali mieszkalnych i pracowni twórców uregulowany jest we wspomnianej już u.Ochr. Pr. Lok. Wprowadza ona daleko idącą ochronę praw lokatorów. Na mocy tej ustawy lokatorom przysługuje szczególna ochrona, m.in. przed wypowiedzeniem najmu (w art. 11 wymieniono przypadki, kiedy jest to możliwe i w jakim terminie), wypowiedzeniem wysokości czynszu (art. 9), eksmisją (art. 14).

Przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego może być zarówno samodzielny lokal mieszkalny (np. „całe” mieszkanie), jak również jego część.

Najem mieszkań jest w Polsce stosunkowo mało popularny, jednak odsetek Polaków decydujących się na wynajem z roku na rok systematycznie rośnie.

Najem okazjonalny

Art. 19a Ochr. Pr. Lok definiuje pojęcie najmu okazjonalnego. Opisuje on umowę najmu okazjonalnego lokalu jako umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawieraną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Przeczytaj więcej na ten temat:
Czym jest najem okazjonalny lokalu lub mieszkania?

Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza?

O tym, czy mamy do czynienia z wynajmem prywatnym, czy też wynajmujący prowadzi działalność związaną z wynajmem mieszkań, zazwyczaj decydują jego działania.

Można uznać, że najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, jeśli wynajmujący:

• nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,
• dokonuje wynajmu wielu nieruchomości lub najmu okazjonalnego,
• traktuje najem jako stałe źródło utrzymania,
• wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły, czyli przez dłuższy czas.

Jeśli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter, a także sposób zorganizowania przemawiają za działalnością gospodarczą, wynajem mieszkań rozliczamy na zasadach ogólnych, tak jak każdą inną działalność gospodarczą.

Koronawirus a najem – wpływ pandemii na polski rynek nieruchomości

Dopiero po opanowaniu pandemii będziemy w stanie w pełni określić wpływ, jaki wywarła ona na poszczególne obszary. Według ankiety portalu GetHome dla agentów nieruchomości z dnia 12.03.2020 r. ponad 70% pośredników zauważyło wyraźny spadek zainteresowania tematem zakupu mieszkania i domu, czego konsekwencją jest mniejsza liczba telefonów i prezentacji lokali.

Mniejsze zainteresowanie zakupem nieruchomości to zdecydowanie problem dla pośredników i przedsiębiorców. Jednak nie jedyny.

Już w marcu Prezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Andrzej Piórecki zwrócił się z prośbą o umorzenie składek ZUS. Ma to ułatwić przetrwanie przedsiębiorców wybranych branż, których funkcjonowanie zostało ograniczone bądź uniemożliwione. ZUS wydał decyzję o możliwości zawieszenia składek na trzy miesiące. Dodatkowo przedsiębiorcy będą mogli wypełnić uproszczony wniosek, dzięki czemu formalności zostaną ograniczone do niezbędnego minimum.

Art. 31 zo. ust. 1 ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw stanowi:

Na wniosek płatnika składek, który na dzień 29 lutego 2020 r. zgłosił do ubezpieczeń społecznych mniej niż 10 ubezpieczonych, zwalnia się z obowiązku opłacenia nieopłaconych należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, na ubezpieczenie zdrowotne, na Fundusz Pracy, Fundusz Solidarnościowy, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych lub Fundusz Emerytur Pomostowych, należne za okres od dnia 1 marca 2020 r. do dnia 31 maja 2020 r., wykazanych w deklaracjach rozliczeniowych złożonych za ten okres, jeżeli był zgłoszony jako płatnik składek przed dniem 1 lutego 2020 r.

We wniosku będziemy musieli krótko opisać, jak stan epidemii odbił się na naszej działalności. Przedstawienie dowodów na negatywny wpływ wirusa nie powinno być trudne. Możemy na przykład wykazać konieczność ograniczenia działalności ze względu na spadek zainteresowania najmem mieszkania.

Nowa wersja wniosku

Na stronie ZUS dostępna jest nowa wersja wniosku dla osób ubiegających się o zwolnienie z obowiązku opłacania należności z tytułu składek (RDZ). Uwzględnia ona rozwiązania, które wprowadza tzw. Tarcza antykryzysowa 2.0. Przepisy te dotyczą:

• rozszerzenia możliwości uzyskania zwolnienia z opłacania składek o firmy zatrudniające od 10 do 49 osób,
• rozszerzenia możliwości uzyskania zwolnienia z opłacania składek o płatników będących spółdzielnią socjalną bez względu na liczbę ubezpieczonych.

W przypadku firm zatrudniających od 10 do 49 osób zwolnieniem jest objęte 50 proc. łącznej kwoty nieopłaconych należności z tytułu składek wykazanych w deklaracji rozliczeniowej złożonej za dany miesiąc.

Czy wnioski przekazane do ZUS w poprzedniej wersji są nadal ważne? Tak, rozszerzenie nie wiąże się z koniecznością ich ponownego składania. Nie trzeba składać ich zatem ponownie w nowej wersji.

Koronawirus a najem krótkoterminowy

Do tej pory rynek najmu krótkoterminowego rozwijał się w Polsce bardzo dynamicznie. Nasz kraj odwiedzało coraz więcej turystów. Rosła też popularność serwisów takich jak Airbnb czy booking.com. Ze względu na rozprzestrzenianie się COVID-19 wprowadzony został zakaz najmu krótkoterminowego. Obowiązywał on na terenie Polski w okresie 13-20 marca 2020 roku. W rozporządzeniu Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 roku, które to wprowadziło stan epidemii, nie powtórzono tego zakazu. Najem krótkoterminowy jest jednak ściśle powiązany z branżą hotelarską i turystyczną. Nie dziwi więc, że czasowe zamknięcie granic, ograniczenie przemieszczania się i powszechna izolacja zmieniły te tendencje.

Jakie działania podejmujemy, aby zniwelować negatywne skutki?

Polska turystyka próbuje się bronić. Dużą popularnością cieszy się akcja #ZmienTerminNieOdwoluj. Ma ona zachęcić turystów do nieodwoływania rezerwacji i niewycofywania wpłat z góry i zaliczek. Dużą pomocą dla wynajmujących w tym trudnym okresie będzie zmiana terminu wyjazdu.

Warto wspomnieć też o projekcie “Odpoczywaj w Polsce – bezpiecznie”, czyli certyfikacji obiektów świadczących usługi noclegowe. Ma on na celu zachęcenie turystów do podróży na terenie Polski poprzez przystosowanie obiektów do świadczenia usług zgodnie z wytycznymi GIS.

Wskutek pandemii gwałtownie wzrosło zainteresowanie działkami rekreacyjnymi. Główny analityk w HRE Investments, Bartosz Turek, stwierdził, że Polacy “chcą się na nich skryć przed rządowymi zakazami. Przez COVID19 popyt jest najwyższy w historii”.

Możemy także zauważyć przekwalifikowanie się rynku. Zakaz najmu krótkoterminowego spowodował, że właściciele mieszkań ogłaszających je do tej pory na Airbnb szybko przerzucili się na oferty wynajmu długoterminowego. Albo raczej „średnioterminowego”, jako że często jest to okres ok. trzech miesięcy. Wyraźnie celem tej zmiany jest utrzymanie się, z nadzieją na stosunkowo szybki powrót do „normalności”. Jest to praktyka dość specyficzna, jako że większość najemców potrzebuje jednak mieszkań na dobę, na tydzień lub na stałe. Jednak nawet gdyby wszystkie lokale wynajmowane krótkoterminowo zostały zamienione na najem długoterminowy, wpływ na rynek byłby niewielki. Wszyscy właściciele mieszkań wynajmowanych na krótkie okresy stanowią bowiem w Polsce zaledwie jego 2–2,5 proc. Niezależnie od tego faktem jest, że oferty z Airbnb sprzed kilku miesięcy teraz możemy znaleźć na serwisach takich jak otodom czy Gumtree jako mieszkania do wynajęcia na dłużej.

Koronawirus a najem – jak radzi sobie najem długoterminowy?

W obecnej sytuacji wiele osób decyduje się na zakończenie umowy najmu. Jednak same okoliczności związane z epidemią nie stanowią podstawy do uczynienia tego w trybie natychmiastowym. Wyjątkiem jest sytuacja, w której jeden ze współlokatorów przebywa na kwarantannie. Jeśli przesłanka ta nie zachodzi, musimy zachować okres wypowiedzenia.

Jaki on jest?

Zależny od rodzaju naszej umowy. 

• Umowa na czas nieokreślony – wypowiadamy z zachowaniem okresów wymienionych w umowie. Jeśli nie reguluje ona tej kwestii, zachowujemy terminy ustalone w art. 673 kc.
• Umowa na czas określony – wypowiadamy z zachowaniem okresów wypowiedzenia w umowie. Jeśli nie reguluje ona tej kwestii, generalnie umowy najmu zawartej na czas oznaczony rozwiązać nie można.

Oczywiście w obu przypadkach kc przewiduje wyjątki. Znajdziemy je w art. 664 kc.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Z punktu widzenia właściciela specustawa w art. 31t pozbawia możliwości wypowiedzenia umowy najmu do 30 czerwca 2020 r. W przypadku już wypowiedzianych umów zamraża wypowiedzenie, pod warunkiem że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.

Przewiduje się kilka wyjątków. Przykładowo: gdy najemca był w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy. Ponadto ochrona nie dotyczy najemców, którzy wyrządzili szkody w lokalu, używali go niezgodnie z przeznaczeniem lub w sposób sprzeczny z umową.

Przepisy te chronią najemcę przed ryzykiem utraty dachu nad głową.

Ceny na rynku – nieznaczny spadek

Według badań z portalu domiporta.pl w porównaniu z marcem jest taniej, ale nieznacznie. O 3,3 proc. spadły stawki za m kw. w Krakowie i Gdańsku, o 2,2 proc. we Wrocławiu, o 1 proc. w Warszawie.

Rynek nieruchomości a koronawirus – nieznaczne zmiany

COVID-19 ma zakończyć prawie trzy dekady nieprzerwanego wzrostu w Polsce. Taka jest konkluzja prognoz gospodarczych, które zaprezentowała Komisja Europejska. Według przewidywań wszystkie kraje Unii Europejskiej czeka recesja. W 2020 r. PKB Polski ma skurczyć się o 4,3 proc., a bezrobocie wzrośnie z 3,3 do 7,5 proc. Rozprzestrzenianie się pandemii COVID-19 ma wpływ na większość dziedzin naszego życia. Wirus z Wuhan wymusił zmianę dotychczasowych zachowań konsumenckich. Możemy zauważyć wyraźny spadek zainteresowania zakupem nieruchomości, jednak ogólne tendencje zwiastują raczej drobne przemiany, a nie rewolucję.