Czym jest najem? Wszystko, co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy

Czym jest najem? Wbrew pozorom jest to bardzo ciekawe pytanie, na które warto odpowiedzieć. Oczywiście nie obędzie się bez encyklopedycznych definicji, sądowych wyroków i lepszych lub gorszych opisów autora. Jeżeli jednak się tu znalazłeś(aś), to z pewnością szukasz informacji związanych z wynajmem mieszkania. Nie ma znaczenia, czy chcesz "wynająć" mieszkanie od kogoś, czy to właśnie Ty chcesz "wynająć" mieszkanie komuś.

Tak więc zacznijmy od początku, czyli od kodeksu cywilnego. To właśnie w nim ustawodawca zawarł najpotrzebniejsze przepisy związane z najmem. Pierwszym z nich jest art. 659 kc, z którego możesz dowiedzieć się, że najem jest dwustronną umową cywilno-prawną. Z tego stanu rzeczy możesz więc wnioskować, że decydując się na podpisanie umowy, stajesz się zobowiązany do złożenia pewnego rodzaju świadczenia drugiej stronie. Na szczęście nie robisz tego bez uzyskania pewnej korzyści, wszak osoba lub podmiot będący po drugiej stronie tego łańcucha obiecuje Ci się odwdzięczyć tym samym. Oczywiście wasze świadczenia będą zgoła inne. Od tego, jaką rolę obierzesz, będzie zależał rodzaj korzyści, jaki podarujesz i jaki otrzymasz.

Istota najmu

We wspomnianym artykule wymieniono kilka bardzo istotnych pojęć. Otóż ustawodawca wskazuje, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, zaś najemca, przyjmując tę rzecz, zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Warto zatrzymać się w tym miejscu i zapoznać ze wspomnianymi wyżej pojęciami. Pozwól, że uznam Cię za osobę chcącą znaleźć dla siebie dach nad głową. Łatwiej mi będzie stworzyć spójną charakterystykę pojęć.

Jak napisać umowę najmu?

Być może interesują Cię konkrety, dlatego nie będę czekał z tym do samego końca. Szukasz umowy najmu lokalu mieszkalnego? Lepiej trafić nie mogłeś. Zaraz dowiesz się, jak wygląda szkielet takiego zobowiązania. Postaram się także pokazać Ci wszystkie kruczki prawne, o których powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz odpowiedni dokument.

Przeczytaj: Umowa najmu lokalu mieszkalnego - wzór i omówienie

Czym jest najem okazjonalny?

W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się pewnymi elementami. Poniżej zostały one przedstawione.

• Można ją zawrzeć wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Okres ten może być wydłużany na kolejne lata, jednak maksymalnie może wynieść 10 lat.

• Skorzystać z niej mogą jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą ją zawrzeć jedynie wtedy, gdy ich działalność związana jest z wynajmem lokali.

• Przysługuje wyłącznie właścicielom mieszkań.

Każdy inny podmiot może zawrzeć jedynie umowę najmu lokalu mieszkalnego (np. podnajemca).

• Nie ma zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Innymi słowy, jest możliwa tylko tam, gdzie właścicielem mieszkania jest osoba prywatna lub posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przeczytaj: Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego - wzór i omówienie

Kim jest wynajmujący?

Wynajmującym jest oczywiście osoba lub podmiot władający rzeczą, którą chcemy nająć. Rzeczą, o której będziemy mówić w niniejszym artykule jest oczywiście mieszkanie, a dokładniej - lokal mieszkalny. Zwróć uwagę, na to jaki rodzaj umowy podpisujesz, ponieważ wynajmujący ma prawo zdecydować, czy chciałby powierzyć lokal na czas nieokreślony (bezterminowy), czy też jednak woli zamknąć Cię w pewnych ramach czasowych (umowa na czas określony, np. okres 1 roku). Wynajmujący posiada szereg uprawień i obowiązków, które pozwalają mu czuwać nad stanem swojej własności, jednocześnie motywując go, by zadbał również o Twoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Temat jest z pewnością bardzo ciekawy i warty zgłębienia.

Przeczytaj: Kim jest wynajmujący?

Najem mieszkania to poważna sprawa, której nie warto traktować po macoszemu. Jeżeli jednak jesteś ograniczony(a) czasowo, możesz czytać dalej bez klikania w dodatkowe linki. Postaram się wszystko jasno wytłumaczyć.

Wynajmujący a podatek za wynajęte mieszkanie

Wynajmujący ma obowiązek rozliczania się z najmu. Może do tego wybrać jeden z trzech rodzajów opodatkowania. Są to:

• opodatkowanie na zasadach ogólnych (17%, 32%) – stosowane prywatnie lub w ramach założonego w tym celu przedsiębiorstwa,
• rozliczanie najmu w ramach założonej firmy i opodatkowanie go liniowo podatkiem według stawki 19%,
• ryczałt ewidencjonowany (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%) - stosowany prywatnie.

Decyzja należy do wynajmującego. Musi on jednak pamiętać, że każda z zasad ma zarówno wady, jak i zalety. Zalecam więc sprawdzić, która z metod jest najkorzystniejsza dla konkretnego przypadku. Najlepiej sprawdzić, czy opłaca się opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych (18% oraz 32%) w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów 85.528 zł. Jest to zasada standardowa i obowiązuje w przypadku, gdy nie złożysz oświadczenia o: rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub rozliczaniu się z najmu poprzez założoną firmę (nieruchomość jako tzw. środek trwały). Przychód z najmu wynajmujący może obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Mimo iż stawka podatkowa jest stosunkowo wysoka, to podatek liczy się jedynie od czystej kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych kosztów.

Przeczytaj: Podatek od najmu w 2020 r.

Zanim podejmiesz decyzję, pamiętaj jednak, że ryczałt, jako forma opodatkowania najmu, nie zawsze będzie opłacalny. W jego przypadku opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód. Jeżeli mamy zatem możliwość w dość istotny sposób obniżyć przychód z najmu nieruchomości o koszty uzyskania przychodu, bardziej opłacalne może się okazać opodatkowanie nieruchomości na zasadach ogólnych.

Przeczytaj: Ryczałt od najmu nie zawsze opłacalny

Jeżeli wynajmujący nie złoży żadnego oświadczenia o wyborze jakiejś szczególnej formy opodatkowania, to dochody z najmu będzie musiał doliczyć do pozostałych dochodów i ustalić łącznie podatek zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej.

Wynajmujący a zeznanie podatkowe

W zależności od tego, na jaką metodę rozliczenia zdecydował się wynajmujący, będzie on musiał złożyć innego rodzaju zeznanie podatkowe. Do wyboru ma:

• PIT-36, jeżeli zarabia przez najem prywatny, którego nie rozlicza się ryczałtem ewidencjonowanym. Wtedy wskazuje on jako źródło przychodów w części D deklaracji odpowiednie kwoty w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa”,
• PIT-36 "najem na firmę", jeżeli jako źródło przychodów wynajmujący wskazuje w swojej deklaracji w części D pozycję „pozarolnicza działalność gospodarczą”,
• PIT-28, jeżeli wynajmujący zarabia dzięki najmowi prywatnemu, który rozlicza ryczałtem ewidencjonowanym.

Kim jest najemca?

Najemcą oczywiście jesteś Ty. Chcesz wynająć mieszkanie dla siebie, ze swoją drugą połówką, przyjacielem, koleżanką, czy też bratem. W momencie kiedy podpiszesz umowę najmu i otrzymasz klucze do mieszkania, staniesz się lokatorem. Lokator, czyli najemca lokalu mieszkalnego lub inna osoba z niego korzystająca. W każdym razie na pewno nie jesteś właścicielem mieszkania, w którym się znajdujesz. Masz jednak swoje prawa i obowiązki. Tylko gdzie je znaleźć?

Przeczytaj: Kim jest najemca?

Przede wszystkim warto zapoznać się z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Długa nazwa, co? Częściej możesz jednak usłyszeć: ustawa Prawo lokatorskie. To właśnie tutaj znajdziesz wszystko, co jest Ci niezbędne.

Małżeństwo jako najemca lokalu

Nie tylko studenci wynajmują mieszkania. Warto więc dowiedzieć się, jak wygląda sytuacja prawna małżeństw, kiedy zdecydują się wspólnie podpisać umowę najmu. W art. 680¹ podkreślono, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące pomiędzy nimi stosunki majątkowe, jeżeli mieszkanie ma służyć jako gospodarstwo domowe. Trochę inaczej wygląda sprawa związków posiadających rozdzielność majątkową. To już jednak temat na oddzielny artykuł. Chciałbym jednak podkreślić fakt, że mimo rozwodu wspólna umowa najmu nie wygasa, ani nie staje się nieważna. Oczywiście z ważnych powodów sąd może znieść wspólność i "pozbyć" się jednego z małżonków. Wszystko zależy od historii, która kryje się za rozpadem relacji.

Czym jest czynsz?

To pojęcie kojarzy się jednoznacznie. Najemca płaci czynsz wynajmującemu. Wiesz zapewne, że czynsz to jakaś kwota pieniężna płacona w gotówce lub za pośrednictwem rachunku bankowego. Tutaj nie ma filozofii. Jednakże istnieją pewne aspekty dotyczące czynszu, które warto znać.

Przeczytaj: Czym jest czynsz?

Wynajmujący ma prawo do obniżenia lub podwyższenia czynszu. Warto wiedzieć, kiedy można to zrobić. Sam jestem najemcą i wiem, jak bardzo ważne jest klarowne ustalenie wysokości czynszu i prowadzenie uczciwej polityki jego podwyższania lub obniżania.  Warto rozmawiać, szczególnie o pieniądzach.

Termin płatności czynszu

Art. 669 kc przypomina o tym, że jako najemca jesteś zobowiązany płacić czynsz w terminie wyznaczonym umową. Może zdarzyć się jednak i tak, że z umowy będzie wynikać, ile musisz zapłacić, a niekoniecznie to, do kiedy masz daną kwotę przekazać. Wtedy kodeks cywilny mówi jasno - gdy najem trwa dłużej niż miesiąc, płacisz do 10. dnia każdego miesiąca.

Zastaw rzeczy ruchomych najemcy w celu zabezpieczenia czynszu

Ustawodawca w art. 670 kc przygotował również inne zabezpieczenie, które pozwala wynajmującemu troszczyć się o swoje mieszkanie i o finanse, które mu ono przynosi. Mianowicie, dla zabezpieczenia czynszu oraz innych świadczeń dodatkowych, z którymi jako najemca będziesz zalegać dłużej niż rok, wynajmujący może ustanowić na Twoich rzeczach zastaw. Oczywiście nie wszystkich, a jedynie tych, które sam wniosłeś do jego lokalu. Zastaw może także dotyczyć rzeczy ruchomych należących do członków rodziny, jeżeli mieszkają oni z Tobą (art. 686 kc). Nowy TV 4K HDR + konsola może skutecznie zabezpieczyć kilka miesięcy, prawda? A to tylko jeden przykład tego, co możemy wnieść do mieszkania.

Prawo zastawu nie działa jednak w sposób nieograniczony. Zgodnie z art. 671 kc wygasa ono  w momencie, kiedy najemca daną rzecz usunie z przedmiotu najmu. Oczywiście wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy ruchomej obciążonej zastawem i zatrzymać ją na własną odpowiedzialność. Stan ten może trwać do momentu opłacenia czynszu lub przynajmniej jego zabezpieczenia. Znaczy to tyle, że jeżeli najemcy uda się wynieść rzecz niepostrzeżenie - prawo zastawu wygasa, gdy jednak wynajmujący czuwa - ma pełne prawo do tego, by sprzeciwić się usunięciu przedmiotu z lokalu. Może to prowadzić do kuriozalnych sytuacji prawnych, typu "nocna wyprowadzka".

Warto jednak, żebyś jako najemca pamiętał(a), że gdy Twoje rzeczy zostaną usunięte z mieszkania na mocy zarządzenia organu państwowego (np. komornika), wynajmujący nadal zachowuje swoje prawo zastawu, jeżeli przed upływem 3 dni zgłosi się do tego organu i poinformuje go o swoich roszczeniach.

Zwłoka z zapłatą czynszu

W art. 672 kc ustawodawca bardzo konkretnie opisał, co może się stać, kiedy nie płacisz umówionego czynszu... przez co najmniej 2 pełne okresy płatności. Wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę bez zachowania umownych i ustawowych terminów wypowiedzenia. No dobra, może nie do końca. Artykuł 687 kc jest bardziej łagodny dla najemcy mieszkania. Wynajmujący będzie musiał powiadomić Cię o zaległości na piśmie i wyznaczyć Ci dodatkowy miesięczny termin na spłatę zaległości.

Najem a podwyższenie czynszu

Wynajmujący może podwyższyć Ci czynsz za najem mieszkania (art. 685¹ kc). Może to zrobić jednak tylko wtedy, kiedy najpóźniej miesiąc wcześniej (ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego) dał Ci o tym znać. Ty oczywiście możesz zaakceptować te zmiany lub wypowiedzieć umowę.

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu

Nie tylko Ty, jako najemca, odpowiadasz za zapłatę czynszu. Zgodnie z art. 688¹ kc odpowiedzialność ponoszą także inne osoby, stale zamieszkujące z Tobą. Muszą być jednak pełnoletnie. Jest to tzw. odpowiedzialność solidarna. Pamiętaj, że te osoby odpowiadają jedynie do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres, kiedy przebywały w lokalu.

Czy można eksmitować niepłacącego lokatora?

Wynajem mieszkań jest bardzo dobrym sposobem na zarabianie pieniędzy. Wiele osób dorobiło się na tym fortuny. Wystarczy posiadać kilka lokali w swoim portfolio i spokojnie można porzucić tradycyjne zatrudnienie. Dość jednak tych optymistycznych wizji. Widzisz zapewne, że nagłówek dotyczy jednak sytuacji, w których mamy do czynienia z drugą stroną medalu - brakiem płacenia czynszu. Lokatorzy często nie uiszczają należnych opłat i nie chcą opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Mam nadzieję, że nie jesteś jednym z nich, ponieważ chciałbym pomóc wynajmującemu poradzić sobie z tym problemem.

Przeczytaj: Jak eksmitować niepłacącego lokatora?

Jest to długa procedura, jednakże warto ją rozpocząć. W innym wypadku wynajmujący może mieć sporo problemów. Jeżeli jednak masz deficyt czasowy, zerknij na poniższą listę.

Co wynajmujący musi zrobić, żeby eksmitować niepłacącego lokatora?

Wynajmujący musi:

• wezwać niepłacącego najemcę (lokatora) do uiszczenia zaległego czynszu (może to zrobić dopiero, gdy zadłużenie przekracza okres trzech miesięcy),
• wypowiedzieć umowę najmu po upływie dodatkowego, miesięcznego terminu,
• złożyć do sądu pozew o wydanie rzeczy,
• przejść całą procedurę sądową (mowa o złożeniu powództwa i działania aż do wydania wyroku przez sąd II instancji),
• odczekać, aż gmina zawrze z lokatorem umowę najmu lokalu socjalnego albo
• skierować sprawę do komornika.

Ten najpierw wezwie najemcę (lokatora) do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, a następnie przeprowadzi procedurę dot. przyznania mu tymczasowego pomieszczenia. Wtedy też może go skierować do noclegowni.

Najem na czas określony i najem na czas nieokreślony

Tak więc podsumowując - najemca płaci wynajmującemu czynsz za korzystanie z lokalu przez pewien czas. No właśnie. Jak to jest z tym czasem? Zazwyczaj umowy najmu mieszkania podpisuje się z zastrzeżeniem, że obowiązują one przez pewien okres, np. 1 roku. Po tym czasie najemca wyprowadza się z lokalu. Są jednak takie sytuacje, w których strony umowy decydują się zawiązać umowę na czas nieokreślony, czyli po prostu bezterminowy. Czym się one szczególnie różnią? Oczywiście czasem najmu, ale nie o to chodzi. Zwróć uwagę, że jako najemca będziesz w korzystniejszej sytuacji, nie mając na papierze określonego terminu opuszczenia mieszkania. Krótko mówiąc, masz dłuższy czas wypowiedzenia. Do tego dojdziemy jednak później.

Najczęściej spotkasz się z umową najmu na czas określony. Mało kiedy wynajmujący chce, by osoba obca posiadała zbyt wiele swobody w jego własności. Trudno mu się dziwić. Pewnie to samo zrobiłbyś, będąc na jego miejscu. Tylko pamiętaj o tym, by umowę sporządzić na papierze. Zgodnie z art. 660 kc jeżeli zawrzesz umowę na czas dłuższy niż rok, np. poprzez ustne przyrzeczenie - umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony mimo innych ustaleń w samym zobowiązaniu. Pamiętaj również, że jeżeli znajdziesz stałego klienta na swój przybytek, nie podpisuj z nim zobowiązania na czas określony w postaci, nie wiem...15 lat? Art. 661 kc wskazuje, że po 10 latach najmu umowa z automatu zmienia się na taką z czasem nieokreślonym. Lepiej tego pilnować!

Stan mieszkania i obowiązek jego utrzymania

Zgodnie z zasadami społecznymi każdy wynajmujący powinien zapewnić najemcy godne warunki życia w jego mieszkaniu. Wiąże się to z zapewnieniem takich podstawowych potrzeb jak: ciepło, prąd, gaz, dostęp do wody. W skrócie - mieszkanie musi nadawać się do prowadzenia gospodarstwa domowego. Gdyby jednak ktoś miał problem z czysto ludzkim podejściem, ustawodawca przygotował dla niego pewną informację.

Zgodnie z art. 662 kc wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. To nie wszystko. Oprócz samego wydania spada na niego obowiązek utrzymania tego stanu przez cały czas trwania najmu. "Zaraz, zaraz..." ktoś krzyknie. Spokojnie, już tłumaczę. To nie tak, że wynajmujący ma kręcić się wokół mieszkania i poprawiać każdą ryskę lub dokupować każdy zużyty sprzęt.

W § 2 wspomnianego przepisu czytamy wyraźnie, że chodzi jedynie o poważne nakłady. W przypadku tych drobnych, związanych z codziennym, przeciętnym zużyciem materiału najemca musi poradzić sobie sam. Warto też pamiętać o § 3, w którym napisane jest, że jeżeli takowe mieszkanie zostanie w jakiś sposób uszkodzone przez samego najemcę, jego bliskich lub znajomych, wynajmujący nie ma obowiązku przywracać stanu poprzedniego. To znaczy, ustawodawca ujął to troszeczkę w inny sposób, ale... dlatego masz mnie!

Drobne nakłady na naprawę mieszkania

Pamiętaj, drobne nakłady zawsze obciążają Ciebie jako najemcę. Przynajmniej tak mówi art. 681 kc. Z wynajmującym przecież możesz dogadać się inaczej. Chociaż śmiem wątpić, żeby szanujący się właściciel mieszkania biegał do Twojego lokum za każdym razem, kiedy spali się żarówka. Ustawodawca zawarł otwarty katalog drobnych nakładów, których koszty powierza Tobie. Są to m. in. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również wszelkie drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych. Można tego wymienić sporo, ale myślę, że wiesz, o co mi chodzi - naprawa żarówki, dokręcenie kaloryfera, załatanie dziury po gwoździu, wymiana gniazdka itd.

Najem a ulepszanie mieszkania

Jako najemca, zgodnie z art. 684 kc, masz pełne prawo zastać mieszkanie gotowe do prowadzenia gospodarstwa domowego lub je do takiego stanu doprowadzić. Z tego powodu nie musisz prosić wynajmującego o zgodę na podłączenie oświetlenia, gazu, radia, internetu lub innych podobnych urządzeń. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której sposób założenia tychże urządzeń sprzeciwia się obowiązującym przepisom lub zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Pamiętaj, że jeżeli do Twojego działania będzie potrzebna interwencja wynajmującego, masz prawo domagać się od niego współdziałania. Wynajmujący również ma swoje prawa, a mianowicie prawo do zwrotu kosztów, które poniesie, działając na Twoje wezwanie.

Czym są naprawy konieczne w mieszkaniu?

Podczas korzystania z lokalu mieszkalnego mogą wystąpić różnego rodzaju sytuacje kryzysowe. Zdarzyć się może tak, że stracisz dostęp do wody lub w środku zimy grzejniki odmówią Ci posłuszeństwa. Takie sytuacje wymagają napraw koniecznych i oczywiście ekspresowych. Ustawodawca w art. 663 kc określił ten stan jako nieprzydatność do umówionego użytku. Lepiej tego ująć się nie da. Ciężko prowadzić gospodarstwo domowe bez dostępu do podstawowych źródeł energii i wody. Pamiętaj jednak, żeby nie przesadzić w drugą stronę. Rozszczelnione okno, zerwany tynk ze ściany czy niedziałający jeden palnik na cztery dostępne w używanej kuchence nie stanowią powodu do wzywania wynajmującego.

Wady mieszkania a tańszy czynsz

Wada rzeczy często kojarzy nam się z pewną czynnością - oddaniem jej na gwarancję. Zapewne zdajesz sobie sprawę, że alternatywą tego działania jest oczywiście rękojmia. Na jej temat powstało wiele tekstów i poradników, dlatego pozwolę sobie jedynie na to, by poruszyć najważniejsze jej aspekty w stosunku do umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Przeczytaj: Rękojmia za wady rzeczy

Tak więc w tym tekście zwrócę Twoją uwagę jedynie na art. 664 kc, w którym ustawodawca podkreśla, że jeżeli najęte przez Ciebie mieszkanie ma wady, to możesz żądać obniżenia czynszu na czas trwania wady. Prawo troszczy się jednak o wszystkich i wskazany zapis chroni także wynajmującego. Żebyś jako najemca mógł mieć jakiekolwiek roszczenie, najpierw musi pojawić się wada, która ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku. Umówiony użytek zaś to pojęcie względne. Nie zawsze zatem to, co utrudnia Tobie życie, musi być tym samym w oczach innej osoby. Staraj się kierować zasadą podobną do tej, która wiąże się z naprawami koniecznymi. Mało istotna wada po prostu nie przejdzie.

Czasem zdarzy się również, że wada istotna będzie mogła zostać zignorowana przez wynajmującego. Kiedy tak się stanie? Oczywiście wtedy, kiedy najemca, podpisując umowę, wiedział o wadach. Dlatego bardzo istotne jest dokładne sprawdzenie przedmiotu najmu. Przydatny okaże się również protokół zdawczo-odbiorczy dołączany do umowy.

Pobierz: Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór

W przypadku jednak, gdy wszystko zrobiłeś zgodnie z prawem, a wynajmujący nadal szuka wymówek - zawiadom go na piśmie. Jeżeli nadal się nie ustosunkuje, możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia przewidzianego w umowie.

Wady mieszkania zagrażające zdrowiu

Zgodnie z art. 682 kc, jeżeli wady mieszkania zagrażają zdrowiu najemcy, jego domownikom lub osobom u niego zatrudnionym najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nie ma znaczenia, czy wiedziałeś o tych wadach, czy też nie. W każdej chwili możesz zrezygnować z życia w miejscu, które może stanowić dla Ciebie zagrożenie.

Roszczenia innych osób w stosunku do najemcy

Jako najemca masz obowiązek informować wynajmującego o wszystkich sytuacjach, w których osoba trzecia dochodzi od Ciebie roszczeń dotyczących najmu lokalu mieszkalnego. Jak rozumieć to skomplikowane zdanie zawarte w art. 665 kc? Najprościej będzie się odnieść do przykładu z życia wziętego. Zanim jednak do tego przejdę, muszę poruszyć inny temat.

Sposób używania lokalu mieszkalnego

Najemca powinien korzystać z mieszkania w sposób określony w umowie. Co ważne, w art. 666 kc ustawodawca wskazuje, że chociażby w tej umowie nie określono sposobu używania lokalu, powinno się go używać w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu. Zazwyczaj wiąże się to z faktem, że jeżeli podpisujesz umowę najmu celem prowadzenia gospodarstwa domowego, powinieneś się tego trzymać. Mówię tutaj o sytuacjach, w których najemcy postanawiają zamienić swoje plany w trakcie najmu i otwierają np. minihotel lub siedzibę na działalność gospodarczą.

Z powodów powyższych w art. 667 kc zawarto informację, z której wynika, że bez zgody wynajmującego nie możesz czynić zmian w lokalu sprzecznych z jego przeznaczeniem lub podpisaną umową. Jeśli jednak coś Cię podkusi i postanowisz się temu sprzeciwić, możesz otrzymać upomnienie od wynajmującego. Zwróć na to szczególną uwagę, jeżeli powyższe łączy się także z zaniedbaniem lokalu do tego stopnia, że wynajmujący staje się narażony na jego uszkodzenie lub utratę. W obu tych przypadkach właściciel mieszkania lub inna osoba będąca wynajmującym może wypowiedzieć Ci umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kilkoro lokatorów w jednym mieszkaniu

Mimo dość dobrej koniunktury i stosunkowo łatwego dostępu do kredytów hipotecznych nie zawsze możesz pozwolić sobie na własne mieszkanie. Jeżeli jesteś studentem lub osobą, która dopiero co zaczyna swoją przygodę w wielkim mieście, możesz po prostu nie mieć pieniędzy nawet na samodzielny najem kawalerki. Jak w takiej sytuacji wygląda umowa najmu? Czy lokatorzy między sobą również muszą się formalnie dogadać?

Przeczytaj: Kilkoro lokatorów w jednym mieszkaniu

Najem lokalu a zachowanie domowego porządku

Jako najemca musisz wiedzieć, że masz obowiązek stosować się do porządku domowego wyznaczonego w Twoim miejscu zamieszkania. Już nawet w ustawie można znaleźć o tym przepis - art. 683 kc. Innymi słowy, żyj dobrze z wynajmującym, stosuj się do zaleceń umownych, jak również szanuj innych mieszkańców i sąsiadów. Brzmi banalnie, prawda? Wiele osób jednak o tym zapomina, dlatego rozglądaj się za regulaminami wspólnot lub spółdzielni mieszkaniowych. Po co być niemile zaskoczonym?

Niewłaściwe zachowanie najemcy

Zgodnie z art. 685 kc, jeżeli najemca lokalu w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzieć mu umowę bez zachowania jakichkolwiek terminów. Identyczna sytuacja spotka najemcę, który przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym dla mieszkańców korzystanie z innych lokali w budynku.

Najem mieszkania i głośne słuchanie muzyki

Czy masz prawo do głośnego słuchania muzyki w wynajętym mieszkaniu? Na początku warto byś zrozumiał(a), że nie ma takiego pojęcia w języku prawniczym jak cisza nocna. Skoro więc cisza nocna według prawa nie istnieje, głośna muzyka nie może jej zakłócać. Czy aby na pewno? Nic bardziej mylnego. Prawo nie działa tylko w nocy. Najprościej rzecz ujmując, warto skłonić się do lektury Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z art. 51 kw, każdy kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Przeczytaj: Głośna muzyka w mieszkaniu a konsekwencje prawne

Innymi słowy, głośne słuchanie muzyki nie jest zabronione tylko w nocy, a w każdym przypadku, kiedy zakłóca się spokój innych.

Kto odpowiada za zniszczenia w mieszkaniu?

W naszej kulturze prawo własności uznawane jest praktycznie za święte. Ty również z pewnością dbasz o swoje rzeczy jak o członków rodziny. Dużo gorzej traktujemy zaś przedmioty należące do kogoś innego. Głównie widać to na przykładzie służbowych samochodów, dla których kierowcy raczej nie mają litości. Podobnie jest z najemcami.

Przeczytaj: Kto odpowiada z zniszczenia w wynajętym mieszkaniu?

Wynajmujący a spontaniczne wejście do wynajmowanego mieszkania

Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania? Wynajmujący pewnie odpowiedzą, że jak najbardziej. Przecież to ich własność. Niestety nie może. Prawo przewiduje taką możliwość, aby właściciel mieszkania, pomimo oddania jej w najem, mógł dalej realizować swoje prawo własności. Najemco, nie martw się jednak, wynajmujący nie może tego robić bez zapowiedzi. Nie może on także traktować tego mieszkania jak swojej własności.

Przeczytaj: Czym jest naruszenie miru domowego?

Podnajem i bezpłatne używanie mieszkania

Najemca rzeczy ruchomej, co do zasady, może być tzw. podnajmującym. Znaczy to tyle, że może on wynająć mieszkanie osobie trzeciej, mimo że sam jest w stosunku najmu. Działa to na zasadzie piramidy. Wynajmujący podpisuje umowę najmu z najemcą, ten zaś podpisuje umowę podnajmu z podnajemcą. Pamiętaj jednak, że podnająć lokal lub oddać go do bezpłatnego używania możesz jedynie za zgodą wynajmującego (art. 688²). Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której osoba chcąca podnająć od Ciebie mieszkanie, posiada roszczenie alimentacyjne skierowane w Twoją stronę. Jeżeli jednak takie tłumaczenie Ci nie wystarcza, pozwól że przytoczę pewien przykład z życia wzięty.

Podnajem w praktyce

Pani Joanna posiada mieszkanie, które chciałaby wynająć studentom, postanawia więc ogłosić się w internecie. Wreszcie udaje jej się znaleźć sympatyczną dziewczynę - Karolinę, studentkę ASP, która spełnia wszystkie wymogi dobrego lokatora. Obie kobiety postanawiają zawrzeć umowę najmu. Po kilku miesiącach owocnej współpracy okazuje się, że Karolina musi wyjechać na staż za granicę. Nie będzie jej w lokalu kilka miesięcy. Co zrozumiałe, chciałaby móc nie płacić za ten okres, niestety umowa nie przewiduje odroczenia korzystania z najmu. Przewiduje jednak coś innego. Strony zawarły w umowie zapis dot. podnajmu, w którym wynajmujący zgadza się, by najemca mógł podnająć mieszkanie osobie trzeciej.

Dziewczyna postanawia znaleźć swojego zastępcę na czas, kiedy będzie nieobecna w Polsce. Ostatecznie zdecydowała, że podnajmie mieszkanie innemu studentowi ze swojego roku. Przed wyjazdem sporządziła więc umowę podnajmu na czas określony. Mężczyzna każdego miesiąca przelewał jej pieniądze na konto, które ona przekazywała dalej wynajmującemu. Po powrocie Karolina rozwiązała umowę podnajmu i znów wprowadziła się do mieszkania. Jej stosunek zobowiązaniowy z panią Joanną w żaden sposób nie uległ zmianie.

Tutaj chciałbym wrócić do art. 665 kc. Podnajem nie jest prawem najemcy, a jedynie zależy od dobrej woli wynajmującego. Znaczy to tyle, że jeżeli wynajmujący nie życzy sobie, by najemca podnajmował lokal lub użyczał go bezpłatnie innej osobie, wystarczy, że wspomni o tym w umowie. Zdarza się jednak, że mimo zakazu najemca podpisuje umowę podnajmu z osobą trzecią. Co wtedy może się stać? Oczywiście to, że najemca dostanie wypowiedzenie umowy, zaś podnajmujący straci dach nad głową, ponieważ przebywa w lokalu niezgodnie z prawem. Może on wtedy mieć roszczenie dotyczące rzeczy najętej, a ostatecznie skierować sprawę przeciw najemcy na drogę sądową.

Przeczytaj: Jak napisać pozew?

Zainteresowanym pokrzywdzonym polecam zerknąć na art. 415 kc i 471 kc.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Art. 673 kc nie pozostawia wątpliwości. Tutaj znajdziesz wszelkie informacje dotyczące ustawowych terminów wypowiedzenia umowy najmu. Na początku warto byś zwrócił(a) uwagę na rodzaj umowy. Jeżeli jest ona zawarta na czas określony, zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę na zasadach w niej określonych. Innymi słowy, masz w zobowiązaniu termin wypowiedzenia wynoszący jeden miesiąc? Masz jeden miesiąc. Inaczej jest, gdy mamy do czynienia z umową na czas nieokreślony. W takich wypadkach również obowiązują terminy umowne, jednakże gdy ich nie będzie, w § 2 tegoż artykułu znajdziemy listę ustawowych terminów. Tak więc, gdy czynsz jest płatny:

• w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

Dobra wiadomość. Art. 673 kc wspomina o najmie... rzeczy. Z najmem mieszkania jest trochę lepiej. Zgodnie z art. 688 kc masz nie jeden, ale trzy miesiące okresu wypowiedzenia.

• w krótszych niż miesiąc odstępach czasu, najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód.

Jeżeli czynsz płatny jest dziennie, wtedy umowę najmu można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

Przeczytaj: Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Niestety może zdarzyć się i tak, że wynajmujący sprzeda swoje mieszkanie w momencie, kiedy właśnie Ty je wynajmujesz. Jest to sytuacja dość niekomfortowa, ponieważ nabywca może wypowiedzieć Ci umowę najmu. Tak mogą Ci mówić. Wszak art. 679 kc wspomina o takich sytuacjach. Jednak nie dotyczy on umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 692 kc wspomniany wcześniej przepis nie ma zastosowania do nieruchomości. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której jeszcze nie wprowadziłeś(aś) się do mieszkania. Tak więc masz możliwość obrony przed gwałtowną eksmisją. Musisz jednak wiedzieć, że masz również prawo żądać naprawienia szkody od zbywcy mieszkania, czyli Twojego dawnego wynajmującego.

Odstąpienie od umowy najmu

Odstąpienie od umowy najmu lokalu mieszkalnego jest jednym ze sposobów zakończenia stosunku prawnego łączącego strony na podstawie zawartego zobowiązania przed oficjalnym końcem jej obowiązywania. Odbywa się ono na podstawie oświadczenia jednej ze stron. Nie ma więc konieczności uzyskania zgody drugiej strony umowy. Nie ma też znaczenia, czy druga strona miałaby, czy też nie miałaby zamiaru takiej zgody udzielić. Tutaj dużo nie będę się rozpisywać. Odstąpienie od umowy zależy od klauzuli, którą zawrzecie przy podpisywaniu umowy.

Przeczytaj: Jak odstąpić od umowy najmu?

Rozwiązanie umowy najmu

To samo tyczy się rozwiązania umowy najmu. Porozumienie stron jest najmniej sformalizowanym i najszybszym trybem rozwiązania umowy. Za zgodną wolą stron, każda umowa może ulec rozwiązaniu.

Przeczytaj: Jak rozwiązać umowę najmu?

Prawa najemcy a ochrona lokalu

Zgodnie z art. 690 kc, do ochrony praw najemcy w sprawie używania lokalu mieszkalnego stosuje się przepisy o ochronie praw własności zawarte w kodeksie cywilnym.

Najem lokalu a śmierć najemcy

Mało kto lubi rozmawiać o śmierci, jednakże stanowi ona nieodłączną część naszej ziemskiej egzystencji. Ustawodawca oczywiście jest mniej wrażliwy i w art. 691 kc wprost wskazuje, że jeżeli umrzesz, to w stosunek najmu po Tobie wejdą:

• małżonek niebędący najemcą lokalu,
• Twoje dzieci lub te należące do Twojego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których miałeś obowiązki alimentacyjne,
• osoba, która pozostawała z Tobą we wspólnym pożyciu.

Żeby nie było nieporozumień, kto powinien być "tym pierwszym", w § 2 tegoż artykułu podkreślono, że chodzi o osobę stale zamieszkującą z najemcą, a nie tą "z doskoku". Jeżeli takich osób brak - stosunek najmu po prostu wygasa.