Kupno i sprzedaż ziemi – szykują się wielkie zmiany

1 lipca 2019
/

Prawo dotyczące sprzedaży ziemi to temat rzeka, obarczony różnymi zawiłościami. 26 czerwca tego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - ukur. Największa i najważniejsza zmiana to powiększenie powierzchni ziemi, którą może kupić osoba niebędąca rolnikem – z 30 arów do 1 hektara.

Czym jest ukur? Nic prostszego, to po prostu obrót ziemią rolną. Doprecyzujmy na potrzeby artykułu, czym jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 461 kodeksu cywilnego nieruchomości rolne (grunty rolne) stanowią nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Jaka jest najważniejsza zmiana w nowelizacji?

Każdy będzie mógł nabyć do 1 ha ziemi rolnej, a nie, jak dotychczas, do 30 arów. Zasada ta dotyczy zarówno gruntów rolnych na terenach wiejskich, jak i tych w granicach miasta. Do zakupu nie będzie potrzebna zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ( KOWR). Głównym obostrzeniem w tym wypadku jest zakaz sprzedaży lub odstąpienia nowo nabytego gruntu przez następne 5 lat. Ten warunek dotyczy tylko przypadków, w których ziemia znajduje się na obszarach wiejskich. Przed nowelizacją okres ten wynosił 10 lat.

Pod uwagę wzięto również sytuację, w której ktoś bardzo chce lub musi sprzedać/odstąpić ziemię przed wymaganym terminem. Kolejana zmiana przepisów dotyczy wydania zgody na sprzedaż lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia. Wcześniej zgodę musiał wydać sąd, obecnie wystarczy zgoda Dyrektora Generalnego KOWR-u w formie decyzji administracyjnej. Przesunięcie decyzyjności ma na celu uproszczenie procedury i zmniejszenie kosztów.

Prawo pierwokupu

W mieście obostrzenia wprowadzone przez nowelizację będą miały inną formę. Można nabyć i sprzedać grunt do 1 ha, ale prawo pierwokupu takich działek będzie miał dyrektor generalnego KOWR. Taki zabieg ma zapobiec spekulacjom gruntem – chodzi o to, żeby inwestor nie zaczął masowo skupować działek o wielkości 1 hektara.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego

Uwaga! Nowelizacja zakłada, że jeżeli ktoś jest właścicielem 50 arów i dokupi do tego niecały hektar, to będzie miał obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przepis wydaje się być średnio praktyczny.

Postępowanie egzekucyjne i upadłościowe

Osoby niebędące rolnikami będą mogły brać udział w licytacji prowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Dopuszczenie nowej grupy osób może wpłynąć na uzyskanie korzystniejszych cen nieruchomości i sprawniejsze znalezienie kupców. Prezes Krajowej Rady Komorniczej Rafał Fronczek stwierdził, że zmiany ułatwią egzekucję, ponieważ w sytuacji, w której komornik mógł sprzedać ziemię tylko rolnikom indywidualnym nie było zbyt wielu chętnych, co rozwlekało postępowanie. Ten sam problem dotyczył postępowań upadłościowych.

Katalog osób bliskich

Nowelizacja poszerzyła katalog osób bliskich, który we wcześniejszej wersji był niepokojąco mały. Osoby “odpowiednio” spokrewnione mogą teraz swobodnie kupować działki rolne, nawet jeżeli nie posiadają kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa. Taka zmiana ma ułatwić obrót ziemi w rodzinie rolnika. Nadal nie do końca wiadomo jednak, jak traktowane są relacje względem synowej oraz zięcia, ponieważ wykładnia prawa jest w tym miejscu niejasna. Może to przez złe żarty? Wielu prawników wskazuje ten punkt ustawy za kłopotliwy i wymagający, prędzej czy później, jasnego doprecyzowania.

Do katalogu obecnie zalicza się następujące osoby:

  • rodzeństwo rolnika;
  • dzieci rodzeństwa;
  • małżonek;
  • dzieci;
  • wnuki;
  • prawnuki;
  • rodzice;
  • dziadkowie;
  • pradziadkowie;
  • rodzeństwo rodziców rolnika;
  • pasierbowie rolnika.

Podział ziemi

Podział ziemi według nowych przepisów ma być łatwiejszy. Odnosi się głównie do sytuacji podziału majątku po rozwodzie, działu spadku i w wyniku zniesienia współwłasności. Strony podziału nie będą musiały być rolnikami indywidualnymi, żeby uzyskać zgodę dyrektora generalnego KOWR-u. Jednak osoby, które otrzymają gospodarstwo będą musiały je prowadzić przez następne 5 lat, co w niektórych warunkach będzie niewykonalne. Przepis teoretycznie miał ułatwić podział majątku, jednak w tym kontekście bardzo szybko nasuwa się na myśl pytanie: a co jeżeli ktoś nie może spełnić tego wymogu, bo np. przeprowadza się do miasta lub już w nim mieszka? 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa przy podziale majątku może być punktem zapalnym wielu spraw.

Ułatwienia dla spółek

Wprowadzono również ułatwienia prawne dla spółek, które są właścicielami gruntu rolnego. KOWR nie będzie miał prawa do pierwokupu, jeżeli łączna powierzchnia gruntów rolnych nie przekroczy 5 hektarów. Spółki nie będą też musiały otrzymywać zgody KOWR-u przy nabywaniu nieruchomości rolnej w przypadku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek prawa handlowego.

Dobra zmiana?

Wygląda na to, iż nowelizacja rzeczywiście uprościła chociaż niektóre procedury dotyczące zwykłych obywateli. Pierwszej wersji ustawy zarzucano zbytnią restrykcyjność i nazywano ją wręcz drakońską. Rzekomo miała być wycelowana w szalejących developerów, co i tak nie do końca się sprawdziło.