Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do wniesienia roszczenia odszkodowawczego

W dniu 20 lutego 2019 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok dotyczący: legitymacji wspólnoty mieszkaniowej do wniesienia roszczenia odszkodowawczego związanego z immisjami z nieruchomości sąsiedniej; nabycia przez wspólnotę od właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę ich roszczenia wynikającego z immisji.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, skoro wspólnocie mogą przysługiwać własne roszczenia związane z bezprawnymi immisjami oddziałującymi na części wspólne nieruchomości, to należy uznać, że właściciele lokali mogli przelać na wspólnotę analogiczne roszczenia służące im z tytułu immisji oddziałujących na ich lokale, mogli również zlecić jej prowadzenie negocjacji i zawarcie porozumienia dotyczącego odszkodowania także w odniesieniu do lokali odrębnych. Co więcej, gdyby nawet wspólnota takim zleceniem lub cesjami nie dysponowała w dacie zawarcia porozumienia, to i tak jej działania byłyby skuteczne prawnie. Relacje wspólnota - właściciele odrębnych lokali powinna być wówczas oceniona według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W przypadku dwóch ostatnich możliwości (zlecenia, prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia) wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanych środków oddzielnie z każdym z właścicieli lokali stosownie do zawartej umowy zlecenia lub przepisów art. 752 i n.k.c. W takim przypadku uchwałą wspólnoty mogłaby ona podjąć decyzję jedynie o przeznaczeniu kwot uzyskanych w zw. z immisjami w części wspólne. Ponieważ w tej sprawie obie uchwały dotyczyły wyraźnie podziału środków uzyskanych z tytułu immisji w lokale odrębne, to podejmując uchwałę o podziale tych środków w takich okoliczności wspólnota rzeczywiście wyszłaby poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, co byłoby dostateczną podstawą do uchylenia obu uchwał.

Odszkodowanie za immisje w lokale odrębne

Zgodzić się trzeba ze stroną apelującą, że - jeżeli nie doszło do cesji roszczeń na rzecz wspólnot - to w części, w jakiej należne odszkodowanie uzyskane zostało w związku z immisjami w lokale odrębne, a nie we wspólne części nieruchomości, nie może ono być rozdysponowane na podstawie uchwały wspólnoty lecz pozwana wspólnota winna rozliczyć się zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów kodeksu cywilnego z każdym z właścicieli z tego, co uzyskała w związku z immisjami dotykającymi jego lokal odrębny (mieszkalny lub użytkowy). Pamiętać jednak należy, że podjęcie uchwały w przedmiocie wyłączonym z kompetencji wspólnoty jest samodzielną podstawą uchylenia takiej uchwały.

Zakładając natomiast, że właściciele scedowali na rzecz wspólnoty swoje roszczenia, a zatem nabyła ona prawo do decydowania o pozyskanym do swojego majątku odszkodowaniu, to podjęcie ww. uchwał niewątpliwie mieściłoby się w zarządzie nieruchomością wspólną. W takim jednak przypadku trzeba zgodzić się z powodem, że obie uchwały dyskryminują go, gdyż bez uzasadnienia pozbawiają lokale użytkowe prawa do udziału w odszkodowaniu. Nie do obrony jest stanowisko wspólnoty, że zapylenie oddziaływało tylko na lokale mieszkalne, a nie miało znaczenia dla lokali użytkowych. Argument odnoszący się do polityki mycia okien w lokalach użytkowych nie ma znaczenia prawnego. Istotne jest, że bardziej i szybciej brudziły się wszystkie okna w tej nieruchomości, wobec tego środków uzyskanych na dodatkowe mycie okien nie powinny się dzielić z pominięciem lokali użytkowych.

Hałas jako uciążliwość

Nie do obrony było także pominięcie lokali użytkowych w wypłatach z tytułu uciążliwości wywołanych hałasem dochodzącym z sąsiedniej budowy. Z akt wynika, że np. restauracja położona w budynku wspólnoty skróciła pracę do godziny 22.00 w okresie remontu. Związek między tą decyzją a godzinami prowadzenia robót na nieruchomości sąsiedniej wydaje się oczywisty. Przyznano ponadto, że w części lokali użytkowych działalność prowadzi się także w dni świąteczne. Zatem hałas stanowił uciążliwość odczuwalną także w tych lokalach. Trzeba więc zgodzić się z Sądem I instancji, że uchwały dyskryminowały powodu i z tego powodu także nie mogłyby się ostać.

Natomiast Sąd Okręgowy niesłusznie potraktował uzyskane przez wspólnotę środki jako przychody z nieruchomości w rozumieniu art. 12 ust. 2 u.w.l. Przychodami z nieruchomości wspólnej jest np. czynsz najmu uzyskiwany z wynajmowania części wspólnych (np. umieszczania odpłatnie reklam na elewacji). Nie są nimi natomiast roszczenia odszkodowawcze, które mają swoje źródło w zdarzeniu szkodzącym (delikcie). Wobec tego nie ma racji Sąd I instancji, że środki z odszkodowania powinno się podzielić stosownie do wysokości udziałów. Zważywszy na to, jaką szkodę rekompensowało odszkodowanie, uznać trzeba, że przyjęte przez wspólnotę kryteria podziału tych środków co do zasady były poprawne, z tym istotnym zastrzeżeniem, że nie ma podstaw do wykluczenia z podziału lokali użytkowych.

Słusznie też zarzucał skarżący, że nie można wnioskować o charakterze prawnym wpłaconych kwot tylko na podstawie rodzaju rachunku wspólnoty, na jaki dokonana została wpłata.

Roszczenia odszkodowawcze mogą przysługiwać wspólnocie mieszkaniowej

Reasumując, zdaniem Sądu Apelacyjnego, roszczenia odszkodowawcze związane z immisjami z nieruchomości sąsiedniej co do zasady mogą przysługiwać także wspólnocie mieszkaniowej. Najbardziej oczywistym przykładem takich immisji jest przykład pękania murów nośnych budynku, wskutek prac ziemnych na sąsiedniej nieruchomości, czy też zalewanie fundamentów oraz wspólnych piwnic wskutek zmiany stosunków wodnych wywołanych bezprawnymi działaniami właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Wspólnota może nabyć od właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę ich roszczenia wynikające z immisji. Nic też nie stoi na przeszkodzie, aby poszczególni właściciele lokali zlecili wspólnocie rozmowy w ich imieniu i upoważnili do zawarcia porozumienia z podmiotem odpowiedzialnym za immisje w przedmiocie należnego odszkodowania, udzielając jej stosowanego pełnomocnictwa. Wreszcie, nie można wykluczyć i takiej sytuacji, gdy wspólnota w tym zakresie wobec właścicieli niektórych lokali działałaby w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2019, sygn. I ACa 92/18