Licytacje komornicze. Poradnik dla kupującego

Zakupy można robić na wiele sposobów. Tradycjonaliści wybierają sklepy stacjonarne i bezpośredni kontakt ze sprzedającym. Inni wolą aukcje internetowe oraz temu podobne formy sprzedaży na odległość. Niewiele osób wie natomiast o możliwości udziału w licytacjach komorniczych. Czy to się opłaca? Jak przystąpić do takiego przetargu?

Głównym zadaniem komorników jest pomoc wierzycielom w ściąganiu należnych im długów. Na podstawie przedkładanych wyroków sądowych próbują wyegzekwować od zobowiązanych i przekazać uprawnionym zasądzone kwoty pieniężne. Najczęściej korzystają z prawa do zajmowania rachunków bankowych oraz wynagrodzenia za pracę i w ten prosty sposób zdobywają pieniądze.

Nie zawsze jednak dłużnicy posiadają zdeponowaną gotówkę. Czasem jedyny ich majątek to nieruchomości i rzeczy ruchome. Aby komornik mógł przekazać pieniądze wierzycielowi, przedmioty te muszą zostać sprzedane. Dochodzi do tego właśnie za pomocą licytacji publicznych.

Egzekucja z nieruchomości

Nie bez przyczyny wyżej oddzielnie wymieniono nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Procedura sprzedaży przedmiotów z tych dwóch kategorii wykazuje pewne odrębności. Licytacja domów czy gruntów jest bardziej sformalizowana i pozostaje pod większą kontrolą sądu. W pierwszej kolejności warto więc skupić się właśnie na niej.

Pierwsze etapy sprzedaży nieruchomości odbywają się jeszcze bez udziału potencjalnych nabywców. Komornik ustala stan faktyczny oraz prawny rzeczy i dokonuje jej zajęcia. Oczywiście nie polega to na fizycznym odebraniu lokalu czy domu. Jest to czynność wyłącznie formalna. Wyprowadzka dłużnika nie jest więc konieczna. Następnie dochodzi do sporządzenia opisu i oszacowania przez rzeczoznawcę, czyli do dokonania wyceny wartości rynkowej rzeczy. Na jej podstawie ustala się cenę wywoławczą dla przyszłej licytacji.

Obwieszczenie o licytacji

Kiedy te etapy są już zakończone, komornik ogłasza o licytacji poprzez obwieszczenie. Informacje publikowane są w:

• lokalu organu gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• dzienniku poczytnym w danej miejscowości albo w innym publicznie dostępnym miejscu – jedynie na wniosek i koszt wierzyciela lub dłużnika (fakultatywnie),

oraz

• na stronie internetowej www.licytacje.komornik.pl – jest to jedyny oficjalny portal licytacyjny (ogłoszenia na innych witrynach mogą być oszustwem!),
• na tablicy ogłoszeń w budynku sądu i na stronie internetowej sądu, w którym będzie prowadzona licytacja.

W obwieszczeniu znajdziemy informacje o:

• nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
• czasie i miejscu licytacji – ogłoszenie musi być opublikowane nie później niż na dwa tygodnie przed terminem przetargu, który odbędzie się w siedzibie sądu rejonowego,
• sumie oszacowania oraz cenie wywoławczej,
• wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
• czasie, w którym będzie można obejrzeć nieruchomość oraz dokumenty związane z egzekucją.

Licytacje komornicze – zasady udziału

Aby wziąć udział w licytacji, konieczne jest uiszczenie wadium (rękojmi) w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Kwota musi być wpłacona na podany przez komornika rachunek bankowy nie później niż w dniu poprzedzającym przetarg. Wadium zwracane jest po zakończeniu całej procedury. Zatrzymuje się je jedynie temu, kto wygrał licytację. Zalicza się je bowiem na poczet ceny.

Co istotne, w przetargu nie mogą uczestniczyć jako potencjalni kupujący: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Jak wyżej wspomniano, licytacja odbywa się w budynku sądowym. Najczęściej przeprowadza się ją w sali rozpraw. Przetarg prowadzi komornik, jednakże jest on nadzorowany przez sędziego albo referendarza sądowego. Aby sprzedaż się odbyła, wystarczy obecność jednego licytanta. Dopuszczalne jest udzielenie pełnomocnictwa do wzięcia udziału w przetargu. W takiej sytuacji osobiste stawiennictwo kupującego nie jest obowiązkowe.

Przebieg licytacji

Licytacja rozpoczyna się od podania ceny wywoławczej, która wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jest to jednocześnie najniższa kwota, za jaką można kupić daną nieruchomość podczas pierwszej licytacji. Jeżeli nie zostanie ona osiągnięta, może dojść do wyznaczenia drugiego przetargu. Wtedy cena wywoławcza to już tylko 2/3 wartości oszacowania.

Jeśli podczas któregoś z przetargów znajdzie się kilku chętnych na nieruchomość, dokonują oni tzw. postąpień, czyli proponują coraz wyższą cenę (przebijają swoje oferty). Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania. Kiedy chętni zaproponują już swoje maksymalne kwoty, komornik trzykrotnie ogłosi ostatnio zaoferowaną cenę (tradycyjne „kto da więcej?”).

Wygrywa oczywiście ten, kto zaproponuje najwyższą kwotę. Po zakończeniu udanej licytacji, sąd wydaje postanowienie co do przybycia na rzecz przyszłego nabywcy. Orzeczenie zostaje ogłoszone od razu po zamknięciu licytacji albo w kolejnych dniach. Dzieje się to jednak nie później niż po tygodniu (jeśli wniesiono skargę na przybicie).

Zapłata ceny i nabycie prawa własności

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa zwycięskiego licytanta, aby ten w terminie dwóch tygodni złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia pomniejszoną o uiszczoną wcześniej rękojmię. Brak zapłaty w wyznaczonym czasie oznacza utratę rękojmi oraz powoduje wygaśnięcia skutków przybicia (nie dochodzi do nabycia nieruchomości).

Kiedy licytant uiści należną kwotę, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne orzeczenie w tym przedmiocie powoduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę jego ujawnienia w księdze wieczystej. Co warto zauważyć, sprzedaż w trybie licytacji powoduje wygaśnięcie wszystkich hipotek, które nie zostały wymienione przez komornika na początku przetargu. Należy jednak koniecznie zbadać istnienie innych obciążeń. Szczególnie groźna dla nabywcy może być umowa dożywocia, która polega na zobowiązaniu każdoczesnego właściciela nieruchomości do zapewnienia wiktu i opierunku osobie uprawnionej. Taki kontrakt nie wygasa na skutek sprzedaży egzekucyjnej.

Zakup nieruchomości z lokatorem

Warto jeszcze wspomnieć, że przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej bardzo często jest nieruchomość  zamieszkała przez dłużnika. Jak już bowiem wyżej zauważono, zajęcie mieszkania czy domu nie jest równoznaczne z eksmisją. Taka sytuacja ma pewne zalety oraz istotne wady. Z całą pewnością cena oszacowania takiej nieruchomości jest dużo niższa niż jej wartość rynkowa. Jak pokazuje praktyka, nawet o około 50%. Z drugiej jednak strony takiego lokatora bardzo trudno jest się pozbyć. Oczywiście nie ma możliwości wyrzucenia go na bruk. Jeżeli nie zgodzi się na dobrowolną wyprowadzkę, konieczne będzie złożenie pozwu o wydanie rzeczy. Jest to procedura kosztowna i długotrwała. Tego rodzaju sprawy toczą się latami, gdyż warunkiem eksmisji jest zapewnienie przez gminę lokalu socjalnego. A tych brakuje. Inwestycja w nieruchomość w ten sposób obciążoną może być bardzo opłacalna, ale najczęściej dopiero w długim okresie.

Egzekucja z ruchomości

Sprzedaż egzekucyjna ruchomości jest w kilku aspektach mniej sformalizowana, szybsza i dostępniejsza dla nabywcy. Po pierwsze, w niektórych przypadkach może obejść się bez licytacji. Komornik jest bowiem uprawniony do zbycia rzeczy z wolnej ręki, jeśli zgodę wyraził na to dłużnik, a żaden z wierzycieli nie wniósł sprzeciwu..

Do licytacji dojdzie, gdy sprzedaż z wolnej ręki okaże się niemożliwa albo nie zaistnieje. O przetargu obwieszcza się jedynie w:

• budynku sądu rejonowego właściwego według miejsca licytacji,
• dzienniku poczytnym w danej miejscowości, jeśli wartość ruchomości objętych jedynym obwieszczeniem jest wyższa niż 5000 zł,

lub

• na stronie internetowej www.licytacje.komornik.pl.

W obwieszczeniu może brakować szczegółowego opisu ruchomości. Dlatego często zdarza się, że potencjalny nabywca udaje się na licytację niejako w ciemno. Wynika to z faktu, że w przypadku wystawienia przez komornika znacznej liczby ruchomości, wystarczające jest ogólne podanie ich rodzaju i liczby oraz łącznej sumy oszacowania. Warto ponadto wskazać, że w przypadku ruchomości licytacja nie musi odbyć się w budynku sądu. Najczęściej miejscem przetargu jest siedziba komornika.

Zasady udziału w licytacji

Zasady uiszczania i zwrotu rękojmi są podobne jak przy egzekucji z nieruchomości. Jedyna korzyść dla licytantów jest taka, że wadium nie musi być wniesione, jeśli suma oszacowania rzeczy jest niższa niż 5000 zł. Cena wywoławcza przy pierwszej licytacji wynosi 2/3 sumy oszacowania, natomiast przy drugiej – połowę wartości rzeczy.

Lekko zmodyfikowany jest również katalog osób, które nie mogą uczestniczyć w licytacji. Są to: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji.

Sposób uiszczenia ceny

W przypadku nabycia rzeczy za kwotę niższą niż 500 zł, cała ta suma musi być uiszczona przez zwycięzcę licytacji natychmiast po udzieleniu mu przybicia i na ręce komornika (a nie Ministra Finansów jak w przypadku nieruchomości). Jeśli cena jest wyższa, zapłata powinna wyglądać następująco:

• 1/5 ceny, ale nie mniej niż 500 zł, wpłacana jest natychmiast po udzieleniu przybicia,
• pozostałą część ceny uiszcza się w dniu następnym w godzinach urzędowania kancelarii komorniczej lub na rachunek bankowy komornika do godziny osiemnastej.

Ostatnia odrębność polega na tym, że po zapłacie ceny licytant staje się właścicielem rzeczy z mocy prawa. Nie ma konieczności wydania przez sąd postanowienia o przysądzeniu.

Licytacja elektroniczna

Warto również wspomnieć, że obecnie obowiązujące przepisy prawa dopuszczają sprzedaż egzekucyjną ruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Mimo że weszły one w życie już w 2017 roku, nie udało się jeszcze dopracować działania systemu teleinformatycznego służącego do obsługi przetargów. Na możliwość skorzystania z tej formy dokonywania zakupów trzeba więc jeszcze poczekać.