Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że obecnie panuje - i nie zapowiada się, aby miał przestać trwać - mieszkaniowy szał. Wielcy topowi deweloperzy jak jeden mąż wprowadzają na rynek nowe inwestycje.

Nie da się ukryć, że Polacy kupują coraz więcej mieszkań, a deweloperzy próbują zaspokoić ich potrzeby. Negatywnym skutkiem bez wątpienia jest absolutny brak zielonej przestrzeni. Realnie dostępne grunty pod budowę również stają się coraz bardziej ograniczone.

Znaczny wzrost liczby oddanych lokali

Według badań statystycznych GUS wynika, że od listopada 2016 roku do października 2017 liczba oddanych lokali wynosiła 86,8 tys., co oznacza wzrost o około 14% w stosunku do analogicznego okresu w poprzednich latach.

Z analiz przeprowadzonych przez firmę Walter Herz znalezienie dobrej działki w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu stanowi nie lada problem. Sytuacja jest dużo łatwiejsza w przypadku miast takich jak Łódź czy Katowice.

Według firmy badawczej REAS w ubiegłym kwartale 2017 roku w tych sześciu największych aglomeracjach sprzedaż objęła około 72 tys. mieszkań. Jest to o około 23% więcej niż w tym samym okresie w poprzednim roku. Według danych NBP, ponad 60% lokali kupowanych jest bez kredytu. Jeden kwartał to około 4 miliardów złotych wydanych przez Polaków.

Grunty drożeją

Z porównania cen miesiąc do miesiąca wynika, że w prawie wszystkich analizowanych aglomeracjach grunty pod zabudowę zdrożały. W Warszawie wzrost ten wynosi około 0,2%, w Poznaniu 5,5%, w Krakowie około 0,7%, a w Gdańsku 7,8%. Znaczący spadek cen zanotowano w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie różnica pomiędzy wrześniem a październikiem wynosiła około 25%.

W zeszłym roku podaż nie nadążała za popytem, w związku z czym deweloperom zdarzało się podnosić ceny nawet kilkukrotnie. Miało to na celu chwilowe ucięcie sprzedaży i utrzymanie lepszej płynności wobec całego projektu. Największy wzrost cen ofertowych miał miejsce kolejno: w Trójmieście 15 %, Łodzi 8,5 %, Warszawie 8,4 %.

Niemniej ogromne zainteresowanie ze strony kupujących poskutkowało zwiększonym zainteresowaniem gruntami ze strony deweloperów. Niestety, odbiło się to wprost na samych cenach mieszkań. W niektórych rejonach Warszawy wzrosły one nawet o 80 proc.(!!!)

Z racji tego, że zainteresowanie mieszkaniami nic a nic się nie zmniejsza tempo, w jakim mieszkania są oddawane, ekspresowe procesy budowy kolejnych sprawiają, że o grunty jest coraz trudniej. Dochodzi do sytuacji, że topowi deweloperzy rozpoczynają budowę kilku inwestycji w tym samym czasie, na bieżąco poszukując kolejnych działek.

Ustawodawstwo utrudnia dostęp do gruntów

Regulacje z 30 kwietnia 2016 roku o zmianach w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi, przyczyniły się do zmniejszenia dostępu do terenów inwestycyjnych. Zgodnie z ustawą ziemia rolna, której powierzchnia przekracza 3 tys. m², może być nabyta wyłącznie przez rolników spełniających określone warunki, a także ich bliskich oraz samorządy, kościoły i związki wyznaniowe.

Pewne możliwości obejścia tych ograniczeń daje deweloperom ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, na podstawie której możliwa jest zmiana przeznaczenia ziemi rolnej na budowlaną. Jednak jest to proces długotrwały, a odrolnienie gruntu w niektórych przypadkach jest niemożliwe. Powszechnym problemem jest również brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W największych Polskich miastach, które są głównym celem deweloperów, duża część ziemi nie jest objęta planem miejscowym. Poza tym sporo z tych terenów to grunty rolne.

Niemniej, raczej nietrudno nie zauważyć, że w wielkich miastach tempo powstawania nowych osiedli jest zaskakujące. Każda najmniejsza przestrzeń spełniająca warunki pod budowę od razu jest atakowana przez deweloperów. Smutne jest to, że niebawem naturalnej zieleni i przestrzeni będzie niewiele, a większość istniejącej będzie wytworem osiedli, która ma stanowić niejako rekompensatę…