Jakie prawa i obowiązki ma najemca?

4 marca 2020
hello world!

W przepisach funkcjonują dwa pojęcia określające podmioty związane z umową najmu – wynajmujący i najemca. Kim jest najemca? Jakie ciążą na nim prawa i obowiązki?

Kim jest najemca?

Najemcą jest osoba, która mieszka w mieszkaniu, domu lub zajmuje lokal, który należy do innego podmiotu. Najemca jest zobowiązany m.in. do uiszczania comiesięcznego czynszu oraz opłat za lokal, który zajmuje. Strony umowy najmu wskazuje na ogół wprost umowa, ale może to wynikać także z przepisów. Przykładowo: jeżeli najem został zawarty w trakcie trwania małżeństwa, wówczas stroną umowy są oboje małżonkowie (art. 680(1) ustawy Kodeks cywilny, dalej jako „kc”). Wątpliwości w kwestii rozumienia pojęcia najemcy rozwiewają także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „uopl”). Zgodnie z art. 2 ust. 1 tejże ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o:  

  1. lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  2. właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Zatem najemca (lokator) najmuje lokal. Wynajmujący to natomiast osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Jakie prawa ma najemca?

Przed podpisaniem umowy najmu warto zorientować się, jakie prawa i obowiązki leżą po obu stronach umowy. Jak już wspomniano, najem regulowany jest przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Do podstawowych praw najemcy należy:

  1. prawo korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem;
  2. wprowadzanie ulepszeń (za zgodą wynajmującego);
  3. możliwość podłączenia prądu, gazu, telefonu czy telewizji (chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości);
  4. zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między wartością obecną rzeczy czy urządzeń a stanem pierwotnym (w przypadku wymiany niektórych z nich);
  5. w przypadku niewydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego w umownym terminie, najemca może wnioskować o naprawienie szkody wynikającej ze zwłoki (czyli np. o zwrot kosztów poniesionych z czasowym mieszkaniem w innym miejscu) albo odstąpić od umowy;
  6. jeśli wynajmowane mieszkanie posiada wady ograniczające jego użytkowanie, najemca może żądać obniżenia czynszu, a jeśli wady te nie zostaną usunięte – ma on prawo wypowiedzieć umowę.

Jakie obowiązki ma najemca?

Przede wszystkim, zgodnie z art. 6b ust. 1 uopl, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Należą do nich: dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
  10. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  11. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Wyliczenie obowiązków z art. 6b ust. 2 uopl ma charakter zamknięty. Oznacza to, że w przypadku wynajmowania lokali należących do publicznego zasobu mieszkaniowego wynajmujący nie może nałożyć na najemcę obowiązku dokonywania jeszcze innych napraw czy konserwacji. O charakterze tych obowiązków wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 5 czerwca 2018 r. (sygn. II SA/Rz 452/18), podnosząc, że powyższe obowiązki mają charakter ustawowy. Są zatem niezależne od treści umownego stosunku prawnego łączącego właściciela z najemcą lokalu mieszkalnego. Co istotne, w przypadku wynajmowania lokali nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego wynajmujący może odmiennie uregulować obowiązki najemcy, np. przez rezygnację z części obowiązków bądź dodanie jeszcze innych napraw, do których zobowiązany będzie najemca.

Czy najemca może wymienić zamki?

Z całą pewnością najlepiej jest, jeśli w umowie najmu zawarto zapis określający wprost, czy najemca ma prawo bez zgody wynajmującego wymienić zamek w drzwiach wynajmowanego lokalu. Dobrze, jeśli umowa reguluje także kwestię wymiany przedmiotowego zamka po ustaniu najmu. Jeśli jednak umowa nie reguluje tej kwestii, to odpowiedzi na to pytanie należy poszukiwać w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego.

Należy przede wszystkim pamiętać, że od chwili zawarcia umowy najmu to najemca jest uprawniony do zamieszkiwania w lokalu. Co do zasady więc właściciel nie powinien pod nieobecność najemcy i bez uprzedniego poinformowania go wchodzić do najmowanego przez niego mieszkania.

Zgodnie z art. 336 kc posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada – właściciel (posiadacz samoistny – jak w analizowanej sytuacji najemca), jak i ten, kto nią faktycznie włada – użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Dla kwestii wymiany zamków nie jest istotne, że lokator nie jest właścicielem rzeczy. Decydujący jest natomiast fakt, że lokator od chwili zawarcia umowy najmu jest posiadaczem danej nieruchomości. Sprawuje zatem nad nią faktyczne władztwo. W związku z tym jest on uprawniony do wykonywania prac, które są konieczne do prawidłowego korzystania z wynajmowanego lokalu. Zgodnie z art. 667 kc najemca nie może jednak bez zgody wynajmującego czynić w najętym lokalu jakichkolwiek zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem nieruchomości.

Posiadacz (w myśl art. 336 kc) może dokonywać zmian w wynajmowanym mieszkaniu. Nie może jednak swoim działaniem naruszać obowiązków wskazanych w umowie najmu. Oznacza to, że należy każdorazowo rozważyć, czy wymiana zamka jest dokonaniem zmiany sprzecznej z przeznaczeniem lokalu. Co do zasady, wydaje się, że nie jest. 

Czy najemca może się zameldować?

Tak! To, czy najemca zamelduje się w wynajmowanym mieszkaniu, zależy tylko i wyłącznie od niego. Może on dokonać meldunku już od momentu podpisania umowy najmu. Najemca składa wniosek o meldunek tak samo jak osoba z pełnymi prawami do lokalu. Może to zrobić bezpośrednio w urzędzie gminy lub miasta albo za pośrednictwem internetu. Meldunku dokonuje się osobiście lub przez pełnomocnika. Obecność właściciela lokalu nie jest wymagana. W miejscu, w którym należy złożyć podpis „właściciela lokalu lub innego podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu”, może podpisać się także wynajmujący. O ile oczywiście ma zawartą umowę najmu. W wynajmowanym domu czy mieszkaniu można zameldować się na pobyt:

  • czasowy – gdy przebywamy bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem,
  • stały – gdy mamy zamiar stałego przebywania pod oznaczonym adresem.

Co istotne, do zameldowania najemcy w wynajmowanym lokalu nie jest wymagane zezwolenia właściciela na czasowe zameldowanie się w lokum, o ile posiada aktualną umowę najmu, która prawnie jest już wyrażeniem zgody na pobyt w mieszkaniu.

Przeczytaj również:
Zamieszkanie a zameldowanie - jakie są różnice?

Czy najemca może kogoś zameldować?

Większość umów najmu zawiera zapis stanowiący, że Najemcy nie wolno podnająć przedmiotu najmu ani oddać go osobom trzecim do bezpłatnego używania bez zgody Wynajmującego. Tym samym najemca nie ma możliwości meldunku osób w lokalu. Wniosek taki zostanie zatem odrzucony przez Urząd Miasta. Natomiast zamieszkanie osoby trzeciej w lokalu bez zgody właściciela powoduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu.

Czy najemca musi odmalować mieszkanie?

Co do zasady tak. Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, zarówno najemca, jak i wynajmujący zobowiązują się do konkretnych czynności. Jednym z obowiązków najemcy jest również malowanie ścian oraz naprawa uszkodzeń tynków i sufitów. Jeżeli z treści umowy nie wynika nic innego, wówczas takie żądania właściciela staną się uzasadnione.

Obowiązki najemcy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów w cytowanym wcześniej art. 6b ustawy. Zgodnie z tym przepisem najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym. Musi również przestrzegać porządku domowego. Oprócz tego musi on także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonego do wspólnego użytku. Warto pamiętać o tym, iż najemca jest obowiązany przede wszystkim wykazywać się szczególną troską o wynajmowane mieszkanie. Nie oznacza to jednak, że o wynajmowane mieszkanie powinien on zadbać dopiero podczas wyprowadzki. Obowiązki te musi bowiem wykonywać także w czasie trwania najmu. 

Zgodnie z art. 6e uopl przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw. Powyższe obowiązki najemcy są bezwzględnie obowiązujące jedynie w sytuacji, gdy wynajmującym jest gmina lub też Skarb Państwa. Mogą być one jednak modyfikowane w przypadku zawarcia umowy z osobą prywatną lub przedsiębiorcą. Jak wynika z powyższego, najemca może zostać zwolniony od tego obowiązku. Musi to jednak wynikać z treści umowy. 

Czy najemca musi płacić czynsz?

Zgodnie z art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 kc).

Często jednak zdarza się tak, że wynajmujący podpisuje umowę najmu z jedną osobą, a następnie w lokalu zamieszkuje jednak więcej osób. Zdarza się też, że najemca zawierający umowę najmu jest niewypłacalny albo jest wypłacalny, ale jest nieosiągalny (np. wyjechał za granicę), albo zwyczajnie nie uiszcza należnego czynszu. Co wtedy? Otóż przede wszystkim należy pamiętać, że za długi z umowy najmu odpowiada nie tylko najemca.

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat związanych z umową najmu ponoszą solidarnie osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z najemcą (art. 688(1) kc). Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688(1) § 2 kc). Charakter solidarności tej odpowiedzialności wiąże się z tym, że pozostaje bez znaczenia to, kto jest winny powstania długów lub w jakiej wysokości się do tego przyczynił. Wynajmujący może żądać pokrycia tych długów od dowolnej osoby odpowiedzialnej za długi na gruncie art. 688(1) kc, od części tych osób albo od wszystkich osób łącznie. 

Inaczej rozkłada się odpowiedzialność małżonków. Wspomniany art. 688(1) kc nie ma tu bowiem zastosowania, jeśli małżonkowie wynajmują lokal dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny. Tacy małżonkowie są najemcami zawsze razem – niezależnie od obowiązującej pomiędzy nimi rozdzielności majątkowej. Małżonkowie mogą także ponosić odpowiedzialność na innej podstawie prawnej przewidzianej w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, jeżeli umowa najmu została zawarta dla zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, nawet przez jednego z małżonków.

chevron-down
Copy link