Alfabet prawa: N jak nieruchomość

W powszechnym mniemaniu nieruchomością jest dom, mieszkanie czy altana na działce letniskowej. Mówiąc inaczej – budynek albo jego część. Zgodnie z prawem cywilnym jest to jedynie ułamek tego pojęcia, którego znaczenie w rzeczywistości jest o wiele szersze.

Definicja nieruchomości

Zgodnie z art. 46 par. 1 kodeksu cywilnego „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Innymi słowy, zgodnie z tym przepisem, wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

  • gruntową
  • budynkową
  • lokalową

Ponadto z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”.

Nieruchomość gruntowa

Grunty są podstawowym rodzajem nieruchomości. To, co znajduje się na gruncie (budynek, rośliny, urządzenia) i jest z tym gruntem trwale związane, jest jego częścią składową.

Wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości gruntowych:

  • nieruchomość rolna
  • nieruchomość nierolnicza
  • nieruchomość leśna

Kodeks cywilny zawiera definicję nieruchomości rolnej. Jest to taka nieruchomość gruntowa, której grunty mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. Zgodnie z tą definicją o statusie rolnym nieruchomości nie świadczy rodzaj nieruchomości, ale sposób jej użytkowania. Jeśli więc grunt jest wykorzystywany na cele rolne, to zgodnie z kodeksem cywilnym mamy do czynienia z nieruchomością rolną.

Jednakże temat nieruchomości rolnych nie jest do końca oczywisty. Oprócz definicji wynikającej z kodeksu cywilnego jest również szereg innych definicji, ujętych w różnych ustawach. Najszerzej wykorzystywana jest definicja zawarta w ustawie o podatku rolnym. W owych aktach prawnych definicję określają pewne kryteria, które muszą być spełnione, by mówić o takim rodzaju nieruchomości. Kryteria te zmieniają się nieco w zależności od tego, do czego służy dana definicja. Na przykład ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawęża to pojęcie. Zgodnie z nią nieruchomościami rolnymi są tylko te, które położone są na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne.

Nieruchomość leśna jest definicją nieformalną. Stworzona została na podstawie ustawy o lasach. Zgodnie z tym aktem prawnym nieruchomością leśną jest grunt:

  • o zwartej powierzchni co najmniej 0,1 hektara, pokryty roślinnością leśną lub przejściowo jej pozbawiony, który jest:
    • przeznaczony do produkcji leśnej,
    • rezerwatem przyrody lub częścią parku narodowego,
    • wpisany do rejestru zabytków
  • związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywanie dla potrzeb gospodarki leśnej.

Nieruchomość budynkowa

To ten rodzaj nieruchomości, który jest najbardziej znany w powszechnym mniemaniu. Z tym rodzajem nieruchomości mamy do czynienia, gdy budynek stojący na nieruchomości gruntowej nie jest jej częścią składową, a stanowi odrębną od gruntu własność. Z tym rodzajem nieruchomości mamy więc do czynienia przy użytkowaniu wieczystym. W tej sytuacji właściciel domu nie jest właścicielem gruntu, na którym dom stoi, a jedynie jego użytkownikiem wieczystym. Właścicielem gruntu jest natomiast ktoś inny, najczęściej miasto lub gmina.

Nieruchomość lokalowa

Ten rodzaj nieruchomości powstaje na podstawie ustawy o własności lokali. Jest to lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (np. na sklep lub usługi), który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w tej ustawie przekształca się w tzw. nieruchomość lokalową. Do prawnego potwierdzenia istnienia nieruchomości lokalowej niezbędny jest jej wpis w księdze wieczystej.

Ten rodzaj nieruchomości najłatwiej jest wytłumaczyć na przykładzie bloku mieszkalnego. Po wyodrębnieniu każdego mieszkania jako osobnej nieruchomości i wpisaniu tego stanu do księgi wieczystej właściciel mieszkania staje się właścicielem nieruchomości lokalowej – swojego mieszkania. Ponadto w bloku wyróżniona jest część wspólna – klatki schodowe, windy. Co do tej części bloku wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali są współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Jeśli więc w bloku jest 10 mieszkań, każdy z właścicieli mieszkania jest współwłaścicielem 1/10 klatki schodowej. Jest to ponadto współwłasność przymusowa – nie można jej się zrzec ani żądać jej zniesienia, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zakup nieruchomości

Niezależnie od rodzaju nieruchomości, jej zakup wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Nie jest więc wystarczająca zwykła forma pisemna. Na podstawie aktu notarialnego notariusz dokonuje odpowiednich zmian właściciela w księdze wieczystej.