Odpowiedzialność najemców za zapłatę czynszu przy najmie lokalu

4 września 2019
/

Kuba, Mateusz i Kamil rozpoczęli studia w Warszawie. Nie znali się wcześniej, jednakże połączyło ich mieszkanie, które zdecydowali się wspólnie wynająć. Koledzy umówili się, że 1 lipca 2019 roku podpiszą umowę. Kuba i Mateusz zjawili się na miejscu o czasie i czekali na właściciela, który również za chwilę przybył. Podczas przygotowywania papierów do Mateusza zadzwonił Kamil i poprosił swoich przyszłych współlokatorów o wpisanie go do umowy bez jego podpisu. Okazało się bowiem, że z powodu pilnych spraw rodzinnych nie mógł być o wyznaczonej porze na miejscu. Nikt nie widział w tej prośbie nic złego, skoro jego dane również znajdowały się w umowie. Umowa najmu lokalu została podpisana.

Kamil zjawił się w mieszkaniu dopiero 1 sierpnia 2019 roku, w dniu zapłaty pierwszego czynszu. Powiedział, że nie zapłaci swojej części za lipiec, ponieważ go tu nie było. Dwoje innych mieszkańców podkreśliło, że nie zjawił się z własnej woli i powinien opłacić swoją część. Ten jednak upierał się przy swojej racji. Chłopcy, którzy mieszkali w lokalu od lipca, postanowili dokonać przelewu swoich części czynszu na konto właściciela mieszkania. Ten jednak upominał się o zaległą 1/3 wynagrodzenia, argumentując, że nie interesuje go, kto zapłaci, ponieważ on ma prawo ściągnąć kwotę zarówno od Kuby, jak i Mateusza. W przypadku braku reakcji w ciągu 14 dni studenci zostaną pozwani.

Odpowiedzialność najemcy za zapłatę czynszu – kto ma rację?

Zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego (dalej jako: kc), zapłata czynszu, jak i innych opłat należnych wynajmującemu, stanowi solidarną odpowiedzialność wszystkich najemców i stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich. Zgodnie z polskim prawem najemcą staje się osoba, która podpisuje umowę najmu z wynajmującym. Zgodnie z tym osoby wskazane w umowie najmu jako najemcy (Kuba i Mateusz) mają prawo do pociągnięcia do odpowiedzialności osoby stale z nimi zamieszkujące. Tu pojawia się jednak problem, czy wskazany w umowie Kamil, który zobowiązał się do stałego mieszkania, jest tak naprawdę osobą stale zamieszkującą w danym lokalu.

Kolejnym problemem jest również to, że przepisy traktujące o umowie najmu nie wspominają o tym, w jakim stopniu i na jakich zasadach każdy z najemców i osób stale z nimi zamieszkujących będzie odpowiadał przed wynajmującym za wynikające z umowy zobowiązania. W takich wypadkach przychodzą nam z pomocą artykuły znajdujące się w części ogólnej kc.

Przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego jest zazwyczaj jedno mieszkanie. Specyfika tego zobowiązania powoduje, że ma ono charakter niepodzielny. Co istotne, świadczenie najemców jest świadczeniem pieniężnym, które z natury ma charakter podzielny. Podsumowując, w umowie najmu każdy najemca jest dłużnikiem w takim samym stopniu, ponieważ nie da się podzielić mieszkania na kilka samodzielnie funkcjonujących fragmentów. Zgodnie z treścią art. 380 § 2 kc, w wypadku braku odmiennej umowy, dłużnicy są zobowiązani do spełnienia świadczenia solidarnie. Innymi słowy, wynajmujący ma prawo żądać od każdego z najemców spłaty całości ceny czynszu. Na podstawie tego artykułu Kuba i Mateusz będą odpowiedzialni za spłatę całości wynagrodzenia dla wynajmującego. Co więc z Kamilem?

Odpowiedzialność najemcy za zapłatę czynszu – jak dobrze zawrzeć umowę?

W praktyce są najczęściej spotykane dwa scenariusze przy podpisywaniu umowy najmu. Pierwszy z nich przewiduje, że wszyscy mieszkańcy lokalu podpisują umowę i stają się najemcami. Jest to idealna opcja, także dla wynajmującego. Każdy z wynajmujących lokal będzie czuł się odpowiedzialny, zaś właściciel mieszkania będzie miał możliwość żądania zapłaty całości czynszu od wszystkich najemców, jak również od każdego z osobna.

W drugim przypadku umowę podpisuje jedna osoba, lub część rzeczywistych lokatorów. Wtedy też reszta z przyszłych mieszkańców jest wskazywana w treści umowy jako osoby mieszkające wraz z najemcą. Taka osoba jest również zobowiązana do zapłaty czynszu i innych opłat związanych z najmem, ale... tylko i wyłącznie za okres, w którym stale zamieszkiwał w tym lokalu.

Ważne! W scenariuszu nr 2 to wynajmujący musi udowodnić, że przez jakiś konkretny czas dana osoba, która nie jest najemcą, zamieszkiwała w jego lokalu.

Odpowiedzialność najemcy za zapłatę czynszu – co by było, gdyby Kamil jednak mieszkał w lokalu, a mimo to nie zapłacił?

Tak czy inaczej, najemcy muszą dokonać zapłaty całości czynszu najmu. W przypadku, gdy jeden z nich lub osoba stale z nimi zamieszkująca odmówi uiszczenia swojej części, może zostać pozwany. Lokatorzy, którzy opłacili całość, mogą skierować swoje roszczenie do nieuczciwego mieszkańca lokalu. Jest to tzw. roszczenie regresowe.

Ważne! Roszczenie można skierować również względem osoby, która mieszkała w lokalu, a następnie go opuściła. Jako najemca odpowiada ona solidarnie za swoją część opłat za cały czas trwania umowy. Osoba stale zamieszkująca z najemcami odpowiada solidarnie za swoją część opłat za cały czas mieszkania w lokalu.