Kiedy najemca odpowiada za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu?

23 września 2019
/

W naszej kulturze prawo własności uznawane jest niemal za świętość. Ludzie dbają o swoje rzeczy jak o członków rodziny. Dużo gorzej traktowane są natomiast cudze przedmioty. Głównie widać to na przykładzie służbowych samochodów, dla których kierowcy raczej nie mają litości. Podobnie jest z mieszkaniami. Jeśli ktoś latami odkładał na własne M, teraz je pieczołowicie pielęgnuje. Dbałość o wynajęty lokal nie jest już standardem. W końcu to właściciel powinien się martwić o swoją nieruchomość. Czy rzeczywiście tak jest?

Każdy, kto zajmuje mieszkanie za zgodą właściciela jest najemcą. Nawet jeśli nie podpisał umowy. Ta może być bowiem zawarta w formie ustnej. Ważne jest, aby faktycznie respektowane były istotne postanowienia kontraktu tego rodzaju. Gdy wynajmujący wydaje klucze, a najemca płaci czynsz, spełnione są warunki uznania danego stanu faktycznego za najem. W takim wypadku pojawia się konieczność respektowania przepisów prawa powszechnie obowiązującego, o których mowa w kodeksie cywilnym.

Obowiązków stron umowy najmu jest wiele

Obowiązkiem wynajmującego nie jest jedynie umożliwienie najemcy zamieszkania w lokalu. Musi on ponadto dbać, aby rzecz nadawała się do umówionego użytku przez cały czas trwania stosunku prawnego. Jeśli dojdzie do poważnej awarii, jej usunięcie obciąża właściciela mieszkania. Może tu chodzić chociażby o konieczność wymiany stolarki okiennej z uwagi na jej zniszczenie związane z upływem czasu. Najemca z kolei, poza regularnym uiszczaniem czynszu, musi również dokonywać wszelkich drobnych działań konserwacyjnych. Jeśli odpadnie jedna klepka z podłogi, jej przyklejenie obciąża najemcę.

Istotne obowiązki ciążą na najemcy również w związku ze zwrotem rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego. Najistotniejszy jest tutaj art. 675 §1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Najemca odpowiada za ponadstandardowe zużycie lokalu

Z powyższego wynika, że najemca jest odpowiedzialny za zniszczenie rzeczy, jeśli było ono efektem jej nieprawidłowego używania. To, w jaki sposób powinno korzystać się z rzeczy, wynika z jej rodzaju oraz zapisów umownych. Jeśli ktoś wynajmuje lokal na cele mieszkaniowe, powinien o rzecz dbać jak o każde prywatne lokum. Nie może więc prowadzić w nim „brudnej” działalności gospodarczej, polegającej chociażby na hodowli zwierząt (oczywiście z wyłączeniem przypadku posiadania zwierzęcia domowego).

Ocena zużycia i uszkodzeń zależy od czasu trwania najmu. Jeśli ktoś zamieszkiwał w danym lokalu przez kilka lat, to normalnym jest, że zwróci je z wytartą w niektórych miejscach wykładziną czy pozaciąganym materiałem na kanapie. Najemca nie może być więc zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy takich elementów. Standardowe korzystanie z mieszkania w oczywisty sposób prowadzi bowiem do pewnego zużycia podłóg, ścian czy mebli. Obciążenie najemcy odpowiedzialnością w tym zakresie tworzyłoby stan nieuzasadnionego wzbogacenia wynajmującego.

Najemca odpowie więc jedynie za ponadstandardowe zniszczenia i ubytki. Tutaj oczywiście każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Najemca powinien zastanowić się, jak wyglądałoby jego własne mieszkanie po danym okresie użytkowania. Można też porównać wynajęte lokum do mieszkań znajomych czy członków rodziny. Jeśli zwracana rzecz jest w gorszym stanie niż typowy w takiej sytuacji, zapewne trzeba będzie liczyć się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów naprawy.

Odpowiedzialność za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu

Najemca powinien szanować cudzą rzecz

Minusem dla najemcy jest jeszcze to, że ustawodawca stworzył domniemanie wydania rzeczy do korzystania w stanie dobrym. Trudno jest więc zasłaniać się argumentem, że mieszkanie było już przedtem w złej kondycji. To najemca musi bowiem wykazać, że uszkodzenia powstały przed rozpoczęciem stosunku najmu. Warto więc zrobić dokumentację fotograficzną, tuż po wprowadzeniu się. To może pomóc w walce z wynajmującym, który będzie chciał bezzasadnie obciążyć korzystającego kosztami naprawy już wcześniej zniszczonej rzeczy.

Mając na względzie kształt przepisów, z całą pewnością najbardziej opłacalne dla najemcy stanie się dbanie o cudze mieszkanie tak jak o swoje. Jeśli lokal będzie użytkowany typowo, bez żadnych ekscesów, raczej nie ma możliwości obciążenia korzystającego kosztami napraw. Gorzej, jeśli zniszczenia będą ponadstandardowe, w szczególności wynikające z używania rzeczy niezgodnie z celem oznaczonym w umowie.