Jak odrolnić ziemię?

W celu postawienia budynku mieszkalnego na gruncie rolnym konieczne jest odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jak wygląda ten proces?

Nieruchomość rolna

Zgodnie z art. 46(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”) nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Na potrzeby kodeksu cywilnego pojęcie nieruchomości rolnej jest tożsame z pojęciem gruntu rolnego.

Natomiast w przepisach pozakodeksowych niewątpliwie pojęcia „nieruchomość rolna” i „grunt rolny” nie są synonimami. Przykładem takiej regulacji prawnej jest ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161 z późn. zm.). Definicja gruntu rolnego zawarta w art. 2 ust. 1 tej ustawy w żadnym miejscu nie odwołuje się do kategorii własnościowej, charakteryzującej nieruchomość rolną. Wskazuje natomiast w art. 2 ust. 1 pkt 1, że gruntami rolnymi są przede wszystkim określone w przepisach ewidencyjnych użytki rolne. Do użytków tych zalicza się: grunty orne, sady, pastwiska trwałe. Poza użytkami rolnymi, w zakres pojęcia gruntu rolnego wchodzą m.in. grunty pod stawami rybnymi, grunty pracowniczych ogrodów działkowych, grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych itd.

Opierając się na powyższej definicji, ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 z późn. zm.), wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celów rolnych, ale w przyszłości może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Przeczytaj również: Czy nieruchomość to tylko dom? Rodzaje nieruchomości.

Kryteria wyróżniające nieruchomości rolne

Cechą wyróżniającą nieruchomości rolne spośród innych nieruchomości gruntowych jest jej przeznaczenie. Mianowicie: za rolne uznaje się wyłącznie te nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Wyliczenie rodzajów produkcji ma charakter przykładowy. Z pewnością do takiej działalności wytwórczej zalicza się również działalność pszczelarską lub uprawę bawełny bądź hodowlę jedwabników. Grunt rolny stanowi specyficzny rodzaj nieruchomości, którego zarówno zbywanie, jak i nabywanie ściśle regulują przepisy prawa. O rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 listopada 2006 r., sygn. I OSK 132/06). 

Budowa na działce rolnej?

Jeśli właściciel gruntu rolnego niebędący rolnikiem postanowi przeznaczyć teren pod budowę, konieczne będzie odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Grunty rolne, podobnie jak leśne, podlegają szczególnej ochronie. Polega ona na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Z tego względu przede wszystkim konieczne jest uzyskanie informacji, czy na terenie gminy, w której leży nasza nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istotna jest także klasa ziemi, którą określa się cyframi rzymskimi od I do VI. W przypadku gruntów klas od IV do VI (grunty gorszej jakości) wyłączenie z produkcji rolnej będzie jedynie formalnością. Ponieważ ziemi tych nie obejmuje ochrona, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym. Jeżeli natomiast ziemia posiada klasę od I do IIIb, uzyskanie takiej zgody może być dłuższe. Będzie bowiem wymagać zgody właściwego ministra do spraw rozwoju wsi.

Etapy odrolnienia działki

Pierwszym etapem jest dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego odpowiednią zmianę. Wniosek dotyczący zmiany planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w gminie. W większości gmin brak jest jednak planów zagospodarowania przestrzennego. Wówczas podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie decyzja gminy o warunkach zabudowy, a następnie decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wniosek o odrolnienie działki, na skutek prośby zainteresowanego właściciela, składa do ministra rozwoju wsi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zatem to wyłącznie gmina jest stroną w tym postępowaniu. Istnieją jednak sytuacje, kiedy zgoda ministra nie jest potrzebna, wówczas to gmina samodzielnie przeprowadza stosowne postępowanie. Kolejnym etapem jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Oznacza to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.

Przeczytaj również: Przekształcenie działki rolnej – jak to zrobić i ile to kosztuje?

Odrolnienie działki na obszarach miejskich

Odrolnienie działki położonej na obszarach miejskich jest znacznie mniej skomplikowane niż na obszarach wiejskich. Przede wszystkim dlatego, że – zgodnie z brzmieniem art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161 z późn. zm.) – użytki rolne położone w granicach miast są wyłączone z ustawy.

Tym samym odrolnienie działki na obszarach miejskich nie wymaga uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nawet w przypadku ziem klasy I-III nie wymaga się zgody właściwego ministra. Tutaj również konieczne będzie jednak uzyskanie zgody w formie decyzji administracyjnej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Decyzja powinna być wydana przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Nie bez znaczenia jest również, że w przypadku gruntów posiadających klasyfikację od VI do IV decyzja winna mieć charakter deklaratoryjny, jednak w przypadku ziem lepszego gatunku organ nie tylko może odmówić wyrażenia zgody, ale również nałożyć na inwestora dodatkowe obowiązki.