Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości, czyli tzw. REIT-y w Polsce od 2019 roku

Aby uzyskać status Firmy Inwestującej w Najem Nieruchomości (F.I.N.N.) trzeba spełnić kilka podstawowych warunków. Otwarcie takiej spółki może być trudne ze względu na rygorystyczne warunki, lecz w zamian rząd gwarantuje preferencje podatkowe. Tego typu spółki funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej. Ustawa ma wejść w życie z dniem 1 stycznia 2019 roku.

Projekt ministra finansów ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości został przyjęty przez Radę Ministrów. Wprowadza on do prawa polskiego tzw. REIT-y, czyli Real Estate Investment Trust. REIT to typ funduszu inwestycyjnego, który zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem. W polskim prawie REIT-y to Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (FINN).

Aby mieć status FINN trzeba spełnić kilka trudnych warunków

Aby zarejestrować spółkę ze statusem Firmy Inwestującej w Najem Nieruchomości trzeba spełnić wszystkie z niżej wymienionych warunków:

• posiadać kapitał zakładowy o wysokości 50 mln zł,
• spółka musi być zawarta na czas nieokreślony,
• regularnie wypłacać akcjonariuszom dywidendę o wysokości zależnej od przychodów uzyskanych z najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych,
• mieć siedzibę oraz zarząd w Polsce,
• spółka musi być wpisana do rejestru FINN, który będzie stworzony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF),
• uzyskiwać przychód z wynajmu co najmniej 5 nieruchomości stanowiących własność spółki lub spółki zależnej,
• spółka o statusie FINN musi mieć wszystkie akcje na okaziciela. Ponadto nie może emitować akcji uprzywilejowanych.

Cechą charakterystyczną REIT-ów jest z góry ustalony poziom wypłaty zysku w formie dywidendy dla akcjonariuszy. W Polsce poziom ten ustalono na podstawie modeli przyjętych w innych krajach UE. W Niemczech jest to 90%, we Francji 95%, zaś w Holandii 100%. W Polsce spółki o statusie FINN będą przeznaczały 90% zysków na wypłatę dywidend.

Spółka FINN będzie mogła nabywać nieruchomości i je wynajmować lub mieć udziały w spółkach zależnych, które bezpośrednio będą wynajmować nieruchomości. Spółka zależna od FINN również musi spełniać określone wymagania:

• musi to być spółka akcyjna lub komandytowo-akcyjna,
• głównym jej wspólnikiem będzie FINN, który będzie posiadał minimum 90% jej udziałów,
• musi posiadać siedzibę i zarząd w Polsce,
• przychody z najmu nieruchomości lub jej zbycia muszą wynosić co najmniej 90% uzyskanych przychodów,
• wyżej wspomniane nieruchomości muszą być wcześniej wynajmowane przez okres co najmniej 1 roku.

Dla spółek FINN przewidziane są preferencje podatkowe

Spółki FINN będą mogły liczyć na odroczenie terminu płatności podatku CIT z uzyskiwanych przychodów do czasu wypłaty dywidend akcjonariuszom. Stawka CIT dla spółek FINN będzie wynosić 8,5% od dochodów uzyskiwanych z wynajmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych. W projekcie można znaleźć również zapis o zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów spółek zależnych, uzyskanych z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Należy również zaznaczyć, że preferencja podatkowa dla spółek zależnych polegać będzie na tym, że jej dochody z najmu lub zbycia nieruchomości będą zwolnione z podatku, ale tylko w części przeznaczonej na wypłatę dywidendy na rzecz FINN.

Nieruchomość mieszkalna - jak rozumieć?

Za nieruchomość mieszkalną można uznać:

• budynek mieszkalny, udział w nim lub
• lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, a także
• lokal, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Za nieruchomość mieszkalną można uznać również budynek lub lokal wykorzystywany do krótko- lub długoterminowego zakwaterowania. Są to np. internaty, domy studenckie, akademiki lub placówki zapewniające całodobową opiekę niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku. Nieruchomość zostanie uznana za mieszkalną, jeśli przynajmniej 70% jej całkowitej powierzchni użytkowej będzie wykorzystywane na cele mieszkaniowe.