Celem roszczenia o usunięcie niezgodności z księgi wieczystej jest przyznanie ochrony procesowej osobie, której interesy mogą być naruszone w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba ta może żądać ustalenia takiej niezgodności w drodze procesu sądowego, a następnie jej usunięcia w drodze postępowania wieczystoksięgowego.
Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W tym kontekście nie ma znaczenia, czy prawa te wpisano do księgi wieczystej, gdy wpis ma charakter deklaratoryjny.
Oprócz tego stan prawny nieruchomości zawiera również określenie praw osobistych i roszczeń, które wpisano do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości lub bezpodstawnie je wykreślono. Należy jednak zaznaczyć, że stan ten nie dotyczy praw osobistych i roszczeń, gdy w ogóle nie ujawniono ich w księdze wieczystej.
Ponadto stan prawny obejmuje także ograniczenia, które – zgodnie z przepisami, orzeczeniami sądów, prokuratorów lub decyzjami administracyjnymi – dotyczą nieruchomości i podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.
Stan prawny nie obejmuje natomiast właściwości danej nieruchomości. Warto zapoznać się z wyrokami: Sądu Najwyższego z 24 listopada 1997 r., sygn. II CKU 110/97, Sądu Najwyższego z 10 lutego 1998 r., sygn. II CKU 111/97 oraz Sądu Okręgowego w Łodzi z 24 marca 2014 r., sygn. III Ca 1210/13). Stan prawny nie dotyczy także posiadania nieruchomości (samoistnego i zależnego). Posiadanie jest bowiem stanem faktycznym.
Co w takim razie należy rozumieć pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej? Jest to stan wynikający z treści wpisów, które zawierają informacje o cechach (przedmiotowych i podmiotowych) praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń oraz ograniczeń odnoszących się do tej nieruchomości. Stan ten nie obejmuje natomiast ostrzeżeń ani adnotacji o charakterze technicznym (np. wzmianek), jakie zamieszczono w księdze wieczystej.
Stan prawny nieruchomości, który ujawniono w księdze wieczystej, może różnić się od rzeczywistego stanu prawnego, czyli stanu praw i obowiązków wynikających z istniejących stosunków materialnoprawnych dotyczących nieruchomości. W typowych przypadkach niezgodność taka wynika z tego, że wystąpiło pewne zdarzenie prawne. Spowodowało ono, iż stan ujawniony w księdze wieczystej stał się nieaktualny (tzw. niezgodność następcza). Możliwe są jednak także sytuacje, w których niezgodność powstaje wskutek wpisu w księdze wieczystej, gdy wpis ten nie znajduje odzwierciedlenia w stosunkach materialnoprawnych. Wówczas mówimy o tzw. niezgodności pierwotnej. Dokonanie wpisu powoduje zatem rozbieżność treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, dalej również jako „u.k.w.h.”) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Gdy wystąpi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, może być ona skorygowana na dwa sposoby:
Korekta zmierza do nadania księdze wieczystej treści zgodnej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości. W tym celu wymagane może być ujawnienie lub wykreślenie określonego prawa, ograniczenia albo podmiotu uprawnionego w księdze wieczystej, ewentualnie zmiana treści lub przedmiotu tego prawa, a nawet – wyjątkowo – zmiana podstawy wpisu lub zamknięcie księgi wieczystej.
Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa. Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego.
Takie uzasadnienie znajdziemy w wyroku Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2003 r., sygn. II CK 318/2002.
Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest natomiast potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 2 u.k.w.h.). Ostrzeżenie – jak sama nazwa sugeruje – pełni funkcję ostrzegawczą. Wskazuje uczestnikom obrotu, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Ostrzeżenie określone w art. 10 ust. 2 zd. 1 u.k.w.h., gdy ujawniono je w księdze wieczystej, wyłącza – w zakresie objętym ostrzeżeniem – działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Uniemożliwia nabycie na tej podstawie prawa własności lub innego prawa rzeczowego przez osobę, która działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej, albo uzyskanie przez tę osobę innej korzyści majątkowej.
Ostrzeżenie chroni zatem interesy powoda, który wytoczył lub zamierza wytoczyć powództwo w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Jeżeli osoba, którą wpisano do księgi wieczystej, w drodze czynności prawnej dokona m.in. zbycia lub obciążenia nieruchomości albo innego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, nie ma to wpływu na sytuację materialnoprawną powoda.
* art. 31 ust. 2 u.k.w.h. – Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.