Roszczenie o usunięcie niezgodności z treści księgi wieczystej

Celem roszczenia o usunięcie niezgodności z księgi wieczystej jest przyznanie ochrony procesowej osobie, której interesy mogą być naruszone w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba ta może żądać ustalenia takiej niezgodności w drodze procesu sądowego, a następnie jej usunięcia w drodze postępowania wieczystoksięgowego.

Stan prawny nieruchomości

Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W tym kontekście nie ma znaczenia, czy prawa te wpisano do księgi wieczystej, gdy wpis ma charakter deklaratoryjny.

Oprócz tego stan prawny nieruchomości zawiera również określenie praw osobistych i roszczeń, które wpisano do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości lub bezpodstawnie je wykreślono. Należy jednak zaznaczyć, że stan ten nie dotyczy praw osobistych i roszczeń, gdy w ogóle nie ujawniono ich w księdze wieczystej.

Ponadto stan prawny obejmuje także ograniczenia, które – zgodnie z przepisami, orzeczeniami sądów, prokuratorów lub decyzjami administracyjnymi – dotyczą nieruchomości i podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Stan prawny nie obejmuje natomiast właściwości danej nieruchomości. Warto zapoznać się z wyrokami: Sądu Najwyższego z 24 listopada 1997 r., sygn. II CKU 110/97, Sądu Najwyższego z 10 lutego 1998 r., sygn. II CKU 111/97 oraz Sądu Okręgowego w Łodzi z 24 marca 2014 r., sygn. III Ca 1210/13). Stan prawny nie dotyczy także posiadania nieruchomości (samoistnego i zależnego). Posiadanie jest bowiem stanem faktycznym. 

Stan prawny ujawniony w księdze wieczystej

Co w takim razie należy rozumieć pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej? Jest to stan wynikający z treści wpisów, które zawierają informacje o cechach (przedmiotowych i podmiotowych) praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń oraz ograniczeń odnoszących się do tej nieruchomości. Stan ten nie obejmuje natomiast ostrzeżeń ani adnotacji o charakterze technicznym (np. wzmianek), jakie zamieszczono w księdze wieczystej.

Niezgodność stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości, który ujawniono w księdze wieczystej, może różnić się od rzeczywistego stanu prawnego, czyli stanu praw i obowiązków wynikających z istniejących stosunków materialnoprawnych dotyczących nieruchomości. W typowych przypadkach niezgodność taka wynika z tego, że wystąpiło pewne zdarzenie prawne. Spowodowało ono, iż stan ujawniony w księdze wieczystej stał się nieaktualny (tzw. niezgodność następcza). Możliwe są jednak także sytuacje, w których niezgodność powstaje wskutek wpisu w księdze wieczystej, gdy wpis ten nie znajduje odzwierciedlenia w stosunkach materialnoprawnych. Wówczas mówimy o tzw. niezgodności pierwotnej. Dokonanie wpisu powoduje zatem rozbieżność treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym.

Roszczenie o usunięcie niezgodności z treści księgi wieczystej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982  r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, dalej również jako „u.k.w.h.”) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. 

Usunięcie niezgodności z księgi wieczystej – sposób korekty

Gdy wystąpi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, może być ona skorygowana na dwa sposoby:

1. jednoetapowo: w trybie postępowania wieczystoksięgowego (art. 626(1) i n. k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 u.k.w.h.*) lub
2. dwuetapowo: najpierw w trybie postępowania procesowego (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), a następnie postępowania wieczystoksięgowego (art. 626(1) i n. k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 u.k.w.h.).

Korekta zmierza do nadania księdze wieczystej treści zgodnej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości. W tym celu wymagane może być ujawnienie lub wykreślenie określonego prawa, ograniczenia albo podmiotu uprawnionego w księdze wieczystej, ewentualnie zmiana treści lub przedmiotu tego prawa, a nawet – wyjątkowo – zmiana podstawy wpisu lub zamknięcie księgi wieczystej.

Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa. Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego.

Takie uzasadnienie znajdziemy w wyroku Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2003 r., sygn. II CK 318/2002.

Ujawnienie roszczenia przez ostrzeżenie 

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest natomiast potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 2 u.k.w.h.). Ostrzeżenie – jak sama nazwa sugeruje – pełni funkcję ostrzegawczą. Wskazuje uczestnikom obrotu, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Ostrzeżenie określone w art. 10 ust. 2 zd. 1 u.k.w.h., gdy ujawniono je w księdze wieczystej, wyłącza – w zakresie objętym ostrzeżeniem – działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Uniemożliwia nabycie na tej podstawie prawa własności lub innego prawa rzeczowego przez osobę, która działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej, albo uzyskanie przez tę osobę innej korzyści majątkowej.

Ostrzeżenie chroni zatem interesy powoda, który wytoczył lub zamierza wytoczyć powództwo w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Jeżeli osoba, którą wpisano do księgi wieczystej, w drodze czynności prawnej dokona m.in. zbycia lub obciążenia nieruchomości albo innego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, nie ma to wpływu na sytuację materialnoprawną powoda.

* art. 31 ust. 2 u.k.w.h. – Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.