Sprzedaż mieszkania z kredytem – jak to zrobić?

17 listopada 2020
hello world!

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa, podobnie jak zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką. Ten drugi przypadek jest jednak nieco bardziej skomplikowany.

Bank a sprzedaż mieszkania

Wątpliwości co do tego, czy można sprzedać nieruchomość z kredytem, wywodzą się zazwyczaj z faktu, że po zaciągnięciu zobowiązania następuje wpisanie banku do księgi wieczystej nieruchomości. Wbrew pozorom nie ma to jednak dużego znaczenia w kontekście sprzedaży domu czy mieszkania. Przy zabezpieczeniu kredytu hipoteką bank uzyska prawa do nieruchomości dopiero w sytuacji, gdy kredytobiorca okaże się niewypłacalny i nie będzie w stanie dalej spłacać kredytu. Jeśli kredyt spłacany jest terminowo, wówczas to spłacający są właścicielami nieruchomości. Mogą nią zatem dysponować, a więc także ją sprzedać. Należy jednak pamiętać, że nie można sprzedać nieruchomości z kredytem bez zgody banku. Sprzedaż ta będzie bowiem wymagała wystawienia przez bank zaświadczenia o kwocie pozostałej do zapłaty, a także promesy odnośnie wykreślenia z księgi wieczystej i pozwolenia na wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem jest możliwa. Proces ten nie różni się od standardowej transakcji kupna nieruchomości. Transakcja ta jednak wiąże się z kilkoma dodatkowymi formalnościami. Dotyczą one przede wszystkim spłaty dotychczasowego zobowiązania, które leży po stronie nabywcy. Co do zasady zanim nowy właściciel wejdzie w posiadanie mieszkania, powinien całkowicie spłacić dotychczasowe obciążenia. Co więcej, banki często od tego warunku uzależniają także uzyskanie nowego kredytu. Dodatkowe formalności wiążące się ze sprzedażą wymagają przede wszystkim wizyty w banku, który przyznał kredyt. Warto wiedzieć również, że zysk z transakcji należy przeznaczyć w całości na cele mieszkaniowe. Ponadto wymagane będzie również przeniesienie prawa własności, którego dokonać można w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu.

Jak to zrobić?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem możliwa jest już nawet w kilka miesięcy po zakupie. Jednak warto mieć na uwadze, że w niektórych przypadkach umowa kredytowa może być obciążona okresem karencji. Konieczne jest więc dokładne zapoznanie się z warunkami spłaty kredytu przed przystąpieniem do sprzedaży.

Pierwszym krokiem jest oczywiście znalezienie kupca zainteresowanego kupnem nieruchomości. Co istotne, wystawione ogłoszenie sprzedaży powinno zawierać informację o zadłużeniu, jakim obciążona jest nieruchomość. Przed zawarciem umowy należy również zorientować się co do aktualnej wysokości zadłużenia wraz z odsetkami. Dzięki temu łatwo można dowiedzieć się, ile zysku przyniesie sprzedaż. Przyszły nabywca powinien dowiedzieć się, jaka jest wysokość dodatkowego zobowiązania, do którego spłaty będzie on zobowiązany.

Informacji takich udziela bank, który przyznał kredyt na daną nieruchomość. Bank wyda stosowne zaświadczenie. Nie jest ono jednak bezpłatne. Jego koszt to najczęściej kilkadziesiąt złotych. Dokument taki powinien zawierać zgodę banku na jednorazową spłatę kredytu, a także tzw. promesę, czyli zgodę banku na wykreślenie obecnej hipoteki. Należy również pamiętać, że promesa jest ważna przez 30 dni. Następnym krokiem będzie sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza. Od tego momentu może mieć miejsce sfinalizowanie transakcji. Odbywa się ono poprzez sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. 

Mieszkanie z kredytem walutowym

Procedura sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem w obcej walucie formalnie jest taka sama. Różnica polega jednak na tym, że w takim przypadku bank przelicza zadłużenie po aktualnym kursie. Biorąc pod uwagę fakt, iż ceny większości walut w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły, może się okazać, że wartość nieruchomości jest mniejsza od pozostałej kwoty kredytu. W takim przypadku sprzedaż mieszkania może okazać się nieopłacalna. Warto skorzystać wówczas z porady doradcy finansowego, który oszacuje aktualne tendencje na rynku walut, by wybrać możliwie najlepszy moment na przewalutowanie.

Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość

Częstym rozwiązaniem jest także przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość. To popularne wyjście zwłaszcza w sytuacjach, gdy jedną nieruchomość (np. mieszkanie) zamierza się zamienić na inną. Wówczas należy jednak pamiętać o tym, że nowa nieruchomość powinna być pozbawiona wszelkich obciążeń kredytowych. Co więcej, nie może mieć ona także niższej wartości niż obecna nieruchomość. Do tego konieczne jest przedłożenie w banku operatu szacunkowego (wyceny) nieruchomości, który przygotuje rzeczoznawca majątkowy. 

Sprzedaż mieszkania a MdM

Należy pamiętać, że w przypadku kupna mieszkania w programie „Mieszkanie dla Młodych" obowiązuje pięcioletni okres karencji. Oznacza to, że jeśli sprzedaż mieszkania kupionego w tym programie nastąpi w trakcie trwania okresu karencji, wówczas właściciel straci środki z subwencji zapewnianej w ramach MdM. Dodatkowo beneficjenci programu, w przypadku wcześniejszej spłaty całkowitej kwoty kredytu, muszą dokonać zwrotu przynajmniej części dofinansowania. W takiej sytuacji wykluczone jest nie tylko zbycie lokalu, ale nawet zmiana jego przeznaczenia – na przykład najem lub dzierżawa.

chevron-down
Copy link