UOKiK pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotował projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie zwanej ustawą deweloperską. Zmiany mają zapewnić jeszcze większą ochronę nabywców lokali w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, przerwania przez niego prac budowlanych, nieterminowego przeniesienia prawa własności do mieszkania lub domu na kupującego, jak również wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Rachunki powiernicze mają być bezpieczne

UOKiK proponuje likwidację dotychczasowych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) bez zabezpieczenia. Mają być one zastąpione zamkniętymi mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi albo OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. W przypadku tych pierwszych deweloper otrzymywałby pieniądze dopiero po zakończeniu prac i przekazaniu własności lokali kupującym.

Aktualnie deweloper otrzymuje pieniądze od banku w transzach, zgodnie z harmonogramem wypłat. Problem zaczyna się w momencie bankructwa dewelopera. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że klientowi nie uda się uzyskać zwrotu kwoty, którą deweloper już od banku otrzymał i wydał na nieukończoną budowę.

Nowe rozwiązania zakładają, że w przypadku upadłości klient będzie mógł otrzymać zwrot pełnej wpłaconej kwoty. Jego wpłaty będą bowiem bezpośrednio powiązane z postępem prac budowlanych.  Ponadto do tej pory bank nie kontrolował postępów prac. Projekt UOKiKu zmienia tę zasadę i zakłada, że bank będzie dokładnie sprawdzał nie tylko kwestie formalne (tzn czy deweloper posiada wszystkie niezbędne zezwolenia na rozpoczęcie budowy, w tym prawo do gruntu oraz czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne), ale również czy deweloper nie zaprzestał budowy. W razie wykrycia jakichkolwiek nieprawidłowości bank wstrzyma wypłatę środków do czasu ich usunięcia. Dodatkowo w przypadku zaprzestania budowy bank rozwiąże umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nieruchomość i wszystkie zgromadzone na niej środki zostanie zwrócona kupującemu.

Ochrona dla kupujących gotowe mieszkanie

Obecny kształt ustawy deweloperskiej chroni jedynie nabywców „dziury w ziemi”, nie przewiduje ochrony kupujących już stojące mieszkania czy domy. W projekcie zaproponowanym przez UOKiK ta ochrona ma być rozciągnięta również na tą drugą kategorię klientów. Mieliby oni korzystać z ochrony do momentu przeniesienia na nich własności lokalu zarówno tej dotyczącej środków pieniężnych, jak i praw związanych z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem jego wad tak samo jak osoby, które dokonały zakupu na wcześniejszym etapie inwestycji.

Ustawa deweloperska ma być ponadto rozciągnięta na inne powierzchnie użytkowe, nabywane często wraz z mieszkaniem: miejsca postojowe, garaże, komórki lokatorskie itp. Do tej pory najczęściej uregulowane to było w dwóch odrębnych umowach, co powodowało, że dodatkowe powierzchnie nie były objęte ochroną.

Rezerwacja mieszkania pod ochroną ustawową

UOKiK pochylił się również nad umowami rezerwacyjnymi. Obecnie są one zawierane np. w celu zabukowania mieszkania na czas rozpatrzenia decyzji kredytowej. Aktualnie obowiązująca ustawa deweloperska nie reguluje kwestii umów rezerwacyjnych. Prowadzi do tego, że deweloperzy redagują je w sposób dowolny i dostosowany do własnych potrzeb. W konsekwencji najczęściej pokrzywdzeni są kupujący. UOKiK proponuje, żeby opłata rezerwacyjna została ustalona ustawowo na maksymalnym poziomie 1% ceny nieruchomości. Ma mieć ona charakter kaucji. W przypadku udzielenia kredytu będzie zaliczona na poczet zakupu mieszkania, natomiast w przypadku decyzji odmownej – zwrócona klientowi w całości. Jeśli natomiast to z winy dewelopera nie dojdzie do zawarcia umowy nabycia, kupujący ma otrzymać jej podwójną wysokość.

Cena mieszkania ma być jawna

Obecnie przeważająca większość ofert deweloperów nie zawiera ceny mieszkania. Zgodnie z projektem UOKiK taka informacja miałaby się znaleźć w prospekcie informacyjnym przekazywanym klientowi przed zawarciem umowy. Ponadto prospekt będzie musiał zawierać ostrzeżenie, iż w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy Bankowy Fundusz Gwarancyjny chroni nabywcę jedynie do kwoty 100 tyś euro.

W przypadku upadłości banku deweloper miałby mieć 30 dni na podpisanie umowy o prowadzenie MRP z nowym bankiem i poinformowanie o tym klienta. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku klient miałby prawo do odstąpienia od umowy.

Powyższy projekt jest obecnie dopracowywany i już niedługo ma trafić do konsultacji.