Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Nowe przepisy od 2019 roku

Użytkowanie wieczyste to specyficzne prawo. Znajduje się gdzieś pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Instytucja ta może być uznana za relikt poprzedniej epoki. Powstała z myślą o jednostce, lecz z drugiej strony zabezpieczała interes państwa, które pozostawało właścicielem nieruchomości. Użytkownik czuje się jakby gospodarował swoją przestrzenią, jednak nie może dowolnie zmieniać jej przeznaczenia. Dodatkowo musi płacić opłatę roczną, swoisty ukryty podatek. Teraz ma się to zmienić.

Dnia 1 stycznia 2019 roku  wchodzi w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Co w niej znajdziemy i jakie ma to znaczenie dla obywateli?

Jakie grunty objęte są ustawą?

Zgodnie z  art. 1 ust. 1 nowego aktu prawnego,

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Dzieje się to z mocy prawa. Wydanie żadnej decyzji administracyjnej nie jest konieczne. Nie można też odmówić zgody na zmianę. Każdy grunt z posadowionymi na nim budynkami mieszkalnymi przechodzi na własność dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Jakich konkretnie gruntów to dotyczy? Ustawodawca na to pytanie odpowiada w art. 1 ust. 2 ustawy, gdzie czytamy, że: Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne
• o których mowa w poprzednich punktach, wrz z budynkami gospodarczymi , garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych

Co więc istotne, nowa ustawa nie dotyczy gruntów zabudowanych budynkami usługowymi (np. centra handlowe, baseny, biura). Na zmianach nie skorzystają więc przedsiębiorcy z wyjątkiem tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą:

• we własnym domu albo w znajdującym się na tej samej nieruchomości garażu czy dodatkowym budynku,
• w lokalu usługowym znajdującym się w budynku, w którym co najmniej połowa lokali służy celom mieszkaniowym,
• w mieszkaniu znajdującym się w budynku, w którym co najmniej połowa lokali służy celom mieszkaniowym.

Warto też zaznaczyć, że ustawy w ogóle nie stosuje się do gruntów:

• zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu  2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich,
• oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste będzie więc nadal funkcjonować w obrocie prawnym. Gruntów pozostających we władaniu Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego, lecz użytkowanych przez podmioty prywatne, wciąż będzie bardzo wiele.

Wpis do księgi wieczystej na podstawie zaświadczenia

Ustawa przewiduje specjalny tryb ujawniania zmiany podstawy dysponowania gruntem w księdze wieczystej nieruchomości. Mianowicie, korekta będzie dokonywana na podstawie zaświadczenia wydawanego przez:

• starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej - w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
• dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
• odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
• dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Organ jest zobowiązany do wydania zaświadczenia z urzędu w terminie do 1 stycznia 2020 roku albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od jego otrzymania. Dokument ten jest doręczany uprawnionej osobie oraz przekazywany do sądu wieczysto-księgowego, który bez wniosku dokonuje stosownego wpisu.

Za przekształcenie przewidziano opłatę

Przekształcenie ustawowe nie jest darmowe. Koszty w praktyce nie będą jednak odczuwalne ekonomicznie dla nowego właściciela. Należy przypomnieć, że na mocy przepisów Kodeksu cywilnego użytkownik wieczysty uiszcza na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego opłatę roczną. Jest to swoisty podatek płatny przez każdą osobę, która dysponuje takim właśnie tytułem prawnym do gruntu.

Natomiast po zmianach i dokonanym z mocy prawa przekształceniu, opłata roczna za użytkowanie wieczyste zamienia się w opłatę roczną przekształceniową. Jej wysokość pozostaje bez zmian. Obowiązek jej uiszczania trwa 20 lat. Po upływie tego czasu wygasa on bezpowrotnie. Data płatności ustalona jest na 31 marca każdego roku, przy czym może być ona przesunięta przez organ uprawniony do poboru opłaty (dawny właściciel gruntu). Możliwe jest również jej rozłożenie na raty. Nowy właściciel może też w każdym czasie wyrazić chęć uiszczenia całej opłaty przekształceniowej jednorazowo.

Niektórzy mogą liczyć na bonifikaty

Ustawodawca postanowił szczególnie potraktować niektóre podmioty. Mianowicie, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, Właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok. Ulgi udziela:

• wojewoda - w stosunku do gruntów będących wcześniej własnością Skarbu Państwa,
• rada gminy, rada powiatu albo sejmik województwa w formie uchwały - w stosunku do gruntów władanych wcześniej przez jednostkę samorządu terytorialnego.

Co istotne, udzielenie ulgi jest fakultatywne. Może być ona ponadto zróżnicowana w zależności od regionu Polski. Decyzja należy do konkretnego zainteresowanego organu.

Po drugie, ustawodawca docenia również tych, którzy zdecydują się na szybkie rozliczenie z dawnym właścicielem, czyli uiszczenie opłaty jednorazowej. Tutaj również przewidziano bonifikatę. Przysługuje ona również wyłącznie osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym.

W przypadku gruntów należących uprzednio do Skarbu Państwa udzielenie ulgi jest obligatoryjne. Wynosi ona:

• 60% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
• 50% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
• 40% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
• 30% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
• 20% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
• 10% - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Jeśli grunt należał natomiast do jednostki samorządu terytorialnego, bonifikatę ustala jej rada albo sejmik. Tutaj jednak ulga jest fakultatywna i jej wysokość może być określona dowolnie.

Warszawski konflikt na tle ustawy

Właśnie na gruncie bonifikat w grudniu 2018 roku powstał konflikt w warszawskim ratuszu. Mianowicie, obecnie urzędująca rada miasta określiła ulgi na poziomie identycznym jak w przypadku gruntów należących wcześniej do Skarbu Państwa. Stało się tak, mimo że przedwyborcze zapowiedzi prezydenta były inne. Nowi właściciele mieli dostać nawet 95% bonifikaty.

Opozycja odebrała taką decyzję jako działanie przeciw mieszkańcom. Z jednej strony można się z tym zgodzić, gdyż obietnice były korzystniejsze. Jednak z drugiej strony, ustawa w żadnym miejscu nie zobowiązuje do wprowadzenia ulgi w określonej wysokości. Tak naprawdę mogłoby jej nie być wcale. Ile by więc nie wynosiła, będzie to korzystne dla mieszkańców w świetle minimalnych wymogów prawnych.

Należy jednak zaznaczyć, że dotychczas przekształcenie użytkowania wieczystego za opłatą również było możliwe. Wymagało jednak wydania indywidualnej decyzji przez uprawniony organ. Ten też często stosował ulgi. W Warszawie bonifikata wynosiła 95% (a w niektórych przypadkach nawet 99%). W tym kontekście rzeczywiście można uznać, że obecna propozycja ratusza jest mniej korzystna dla mieszkańców.

Czytaj także:

Częściowy koniec użytkowania wieczystego