Zabezpieczenie nie powinno służyć nieuzasadnionemu przysporzeniu

W przedmiotowej sprawie powodowie wystąpili przeciwko spółce o unieważnienie umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie z uwagi na rażącą dysproporcję świadczeń pomiędzy stronami umowy i naruszenie zasad współżycia społecznego, ponadto o ustanowienie tytułu egzekucyjnego.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Na podstawie przeprowadzanego postępowania dowodowego ustalono, że powodowie zawarli z pozwaną spółką umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki w kwocie 140.000 zł. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez pożyczkobiorców zobowiązań z umowy pożyczki, spółka mogła - według własnego wyboru - sprzedać przedmiot przewłaszczenia lub zatrzymać go, w obu przypadkach zaliczając uzyskaną cenę na poczet zobowiązań pożyczkobiorców. W związku z brakiem spłaty zadłużenia spółka rozwiązała umowę pożyczki. Po bezskutecznym wezwaniu do zapłaty całej należności, zbyła nieruchomość na rzecz osoby trzeciej.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie był brak interesu prawnego o którym mowa w art. 189 k.p.c. wobec powyższego żądanie powodów nie mogło być uwzględnione. Wyrok stwierdzający nieważność umowy nie mógłby bowiem stanowić podstawy ponownego wpisu powodów jako właścicieli nieruchomości, skoro została ona sprzedana osobie trzeciej. Zdaniem Sądu powodowie mogliby wystąpić przeciwko pozwanej z roszczeniami odszkodowawczymi i tam dowodzić nieważności umowy.

Co decyduje o istnieniu interesu prawnego?

W judykaturze ugruntowany jest pogląd, że o prawnym charakterze interesu – czyli o potrzebie wszczęcia określonego postępowania i uzyskania oznaczonej treści wyroku – decyduje obiektywnie istniejąca potrzeba ochrony sfery prawnej powoda. Uzależnienie powództwa o ustalenie od istnienia interesu prawnego należy oceniać elastycznie, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności danej sprawy i wykładni celowościowej.

Pojęcie to powinno być tak interpretowane, by uwzględniało ocenę, czy wynik postępowania doprowadzi do usunięcia wątpliwości istniejących na tle określonego stosunku prawnego i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów. Powództwo z art. 189 k.p.c. musi być celowe. Ma bowiem spełniać realną funkcję prawną. Wydane na tej podstawie orzeczenie winno skutkować określeniem w sposób jednoznaczny sytuacji prawnej stron. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 lutego 2006 r.– nie można zakwestionować interesu prawnego w żądaniu ustalenia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma ono znaczenie zarówno dla obecnych, jak i przyszłych możliwych, ale obiektywnie prawdopodobnych stosunków prawnych i praw, czy sytuacji prawnej podmiotu występującego z żądaniem.

Natomiast o braku takiego interesu można mówić zarówno wówczas, gdy powód nie ma jakiejkolwiek potrzeby ustalenia prawa lub stosunku prawnego, jak również wtedy, gdy może on osiągnąć w pełni ochronę swych praw w sposób prostszy i łatwiejszy np. w procesie o świadczenie albo ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego.

Prawomocne ustalenie nieważności umożliwi kierowanie żądań

Mając na względzie powyższe rozważania stwierdzić należy, że powodowie mają interes prawny w ustaleniu nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 23 lipca 2013 r., pomimo następczego zbycia przedmiotu przewłaszczenia (nieruchomości) osobie trzeciej. Wydanie wyroku określonej treści nie tylko rozstrzygnie spór między stronami (zapobiegając tym samym ewentualnym sporom w przyszłości), ale też:

  • usunie stan niepewności co do sfery majątkowej powodów (stanu ich aktywów i pasywów),
  • wywrze wpływ na obecnie prowadzone z wniosku pozwanej postępowanie egzekucyjne (zważywszy, że podstawę tego postępowania stanowi kwestionowany akt notarialny)
  • otworzy im drogę do formułowania dalszych roszczeń.

Prawomocne ustalenie nieważności umowy pozwali im na wykazanie, że nieruchomość nigdy nie wyszła z ich majątku, a co za tym idzie umożliwi im kierowanie żądań względem osoby trzeciej – aktualnie władającej nieruchomością. Jakkolwiek zgodzić się można z Sądem I instancji, że wyrok stwierdzający nieważność aktu notarialnego nie będzie mógł stanowić podstawy ponownego wpisu powodów jako właścicieli przewłaszczonej nieruchomości (zbytej przez pozwaną na rzecz osoby trzeciej), to faktem jest, że bez takiego orzeczenia powodowie nie mogą skutecznie formułować swych żądań wobec obecnego właściciela nieruchomości – żądań zmierzających nie do wydania nieruchomości (jak podnosił Sąd Okręgowy), ale usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości jawnym z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Stwierdzenie nieważności umowy

Podkreślenia przy tym wymaga, że to, czy dany właściciel – pomimo nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie – nabył własność nieruchomości w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych może być przedmiotem odrębnego procesu inaczej uformowanego pod względem osób w nim uczestniczących, niż niniejsza sprawa. W takim procesie stroną pozwaną musiałaby być osoba aktualnie figurująca w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Nie jest nią pozwana spółka.

Do prowadzenia tego procesu przez pierwotnych właścicieli – nie przesądzając oczywiście o jego ostatecznym wyniku - potrzebne jest jednak stwierdzenie nieważności umowy, która doprowadziła do utraty przez nich prawa własności.

Powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, że powodowie mają interes prawny w ustaleniu nieważności umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz ustanowienie tytułu egzekucyjnego.

Wyrok punktem wyjścia dla określenia zadłużenia

Innym aspektem tego interesu jest też to, że wyrok ustalający nieważność umowy przewłaszczenia będzie stanowił punkt wyjścia dla prawidłowego określenia zadłużenia powodów w stosunku do pozwanej z tytułu umowy pożyczki. Zważywszy, że na skutek takiego orzeczenia odpadnie podstawa prawna naliczenia kar umownych (§ 7 ust. 3 umowy z dnia 23 lipca 2013 r.). Wyrok takiej treści wyeliminuje więc stan niepewności co do aktualnego zadłużenia powodów. Ponadto zapobiegnie ewentualnym przyszłym roszczeniom pozwanej o dodatkowe należności z tytułu umowy przewłaszczenia.

Jakkolwiek zgodzić się można ze stanowiskiem, że powodowie winni byli staranniej rozważyć skutki prawne przyjmowanych na siebie zobowiązań, zwłaszcza z uwagi na przedmiot przewłaszczenia. Tym niemniej brak takiej rozwagi nie może pozbawiać ich uprawnienia do uzyskania ochrony, gdy dana czynność prawna okazuje się sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

Kończąc ten wątek nadmienić także wypada, że Sąd I instancji nie doprecyzował jakie to roszczenia odszkodowawcze przysługują powodom w stosunku do pozwanej (z jakiego tytułu i na jakiej podstawie), których możliwość dochodzenia miałaby dodatkowo podważać ich interes prawny, wobec czego trudno takie stanowisko uznać za należycie umotywowane i przekonywujące.

Umowa przeniesienia własności na zabezpieczenie na gruncie art. 58 kc

Przechodząc do kwestii zasadniczej, tj. umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie z dnia 23 lipca 2013 r. i jej oceny prawnej na gruncie art. 58 k.c., wstępnie podkreślenia wymaga, że pomimo braku sformułowania w apelacji stosownego zarzutu, Sąd Apelacyjny był władny zbadać te zagadnienia. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury – sąd drugiej instancji ma pełną swobodę jurysdykcyjną, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia. W konsekwencji może, a jeżeli je dostrzeże – powinien naprawić wszystkie naruszenia prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji, pod warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia. Granic zaskarżenia nie należy przy tym utożsamiać z granicami apelacji. Są one pojęciem szerszym. Wyznaczane są nie tylko przez zakres zaskarżenia (część w jakiej orzeczenie jest kwestionowane oraz wnioski apelacyjne), ale również przez podniesione przez skarżącego zarzuty.

Rozważania Sądu I instancji odnośnie charakteru zawartej między stronami umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczki i jej treści - w kontekście art. 58 k.c. - pomimo, że stanowią dość obszerny wywód i są trafne, to jednocześnie pozbawione jakichkolwiek wniosków prawnych. Sąd Okręgowy z jednej strony dostrzega dopuszczalność takiej formy zabezpieczenia wierzytelności w praktyce obrotu gospodarczego, widzi też znaczną dysproporcję świadczeń obu stron umowy pożyczki i brak mechanizmu rozliczeń na wypadek zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia, z drugiej zaś – nie formułuje żadnej konkluzji co do ważności tak skonstruowanej umowy.

Intencja umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie

Podkreślenia wymaga fakt, że intencją umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest samo przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania (np. z umowy pożyczki), ale odpowiednia ochrona interesów wierzyciela na wypadek niewywiązania się przez dłużnika ze swoich obowiązków. Chodzi o to, by wierzyciel, pomimo braku świadczenia dłużnika, nie poniósł straty ale miał realną możliwość zaspokojenia swej wierzytelności, bez potrzeby prowadzenia skomplikowanych i czasochłonnych działań. W każdym wypadku zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmuje czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności.

Nie ulega wątpliwości, że obowiązkiem dłużnika, który zdecydował się na taką formę zabezpieczenia, zgodnie z zasadą pacta sunt servanda, jest wywiązanie się z zobowiązania. Mimo utraty wskutek realizacji zabezpieczenia nieruchomości będącej często centrum życiowym i jedynym znaczącym majątkiem. Jednak sytuacja, gdy własność jest prawem zabezpieczającym wierzytelność, może rodzić problemy, w przypadku powstania znacznej dysproporcji między wysokością zadłużenia, a wartością zabezpieczenia, przy braku w umowie postanowień dotyczących rozliczeń stron, w razie realizacji zabezpieczenia.

Orzecznictwo dotyczące nadzabezpieczenia

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wielokrotnie podejmował zagadnienie nadzabezpieczenia dopuszczając możliwość oceny takiej umowy na płaszczyźnie art. 58 k.c. Zdaniem Sądu Najwyższego nadmierne lub zbyteczne zabezpieczenie wierzytelności może być przyczyną stwierdzenia nieważności umowy. Taką umowę należy poddać ocenie w świetle art. 58 k.c. oraz art. 353 1 k.c. Zasada swobody umów, zgodnie, z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, doznaje na gruncie art. 353 1 k.c. ograniczenia, jeżeli jej treść lub cel sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku prawnego, ustawie bądź zasadom współżycia społecznego.

Na uwagę zasługuje też pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 października 2011 r. II CSK 690/10. Sąd ten wskazał, że przy umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie wymagane jest rozliczenie się stron. Staje się to szczególnie istotne, gdy wartość przedmiotu przewłaszczenia przewyższa wysokość długu. W tej sytuacji wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes.

Nadmierne zaspokojenie wierzyciela, któremu dłużnik nie jest w stanie zapobiec, zaś wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty, należy rozważyć na tle art. 353 1 k.c. w celu ustalenia, czy nie doszło do naruszenia ram tego przepisu prowadzącego do nieważności umowy (art. 58 § 1 i 2 k.c.). Podkreślenia wymaga, że zasady współżycia społecznego stanowią jedno z kryteriów ograniczających swobodę umów (art. 353 1 k.c.), służąc ochronie porządku moralnego, jako wartości ściśle związanej z porządkiem prawnym, nie pozwalając stronom na ułożenie stosunku prawnego w sposób odbiegający od powszechnie akceptowanych założeń aksjologicznych. Sprawiedliwość kontraktowa może być naruszona także wówczas, gdy dochodzi do istotnego naruszenia proporcji między obowiązkami dłużnika, a potrzebą ochrony uzasadnionego interesu wierzyciela. Ma to miejsce, gdy wysokość zabezpieczenia pozostaje w znaczącej dysproporcji do wartości zabezpieczanej wierzytelności.

Uzyskanie ekwiwalentnego świadczenia

Głównym celem ustanowienia zabezpieczenia w formie umowy przewłaszczenia winno być uzyskanie ekwiwalentnego świadczenia. Wysokość zabezpieczonej wierzytelności powinna mniej więcej korespondować z uzyskanym przez wierzyciela poziomem jej zabezpieczenia prawnego. A nie uzyskanie nadmiernej i nieuzasadnionej korzyści przez wierzyciela. Czynność prawna kreująca nadzabezpieczenie skonstruowana w sposób przynoszący wierzycielowi w wyniku realizacji zabezpieczenia rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski, może być uznana za nieważną w świetle art. 58 § 2 k.c. Chodzi tutaj przede wszystkim o sytuacje, w których dłużnik nie jest w stanie zapobiec efektowi nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, a wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty.

Wyrok SN IV CSK 372/15

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w cytowanym już wyroku z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15 – konstrukcja praw zabezpieczających nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność, w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży. Względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartość przejęcia. Taka postawa wierzyciela musiałaby zostać oceniona, jako naganna z punktu widzenia zasad uczciwego obrotu. Skoro zmierza do uzyskania nieusprawiedliwionych zysków kosztem dłużnika, który znajduje się w sytuacji ekonomicznej zmuszającej go do korzystania z pozabankowej pożyczki, przy wykorzystaniu zabezpieczenia rzeczowego w postaci zamieszkiwanego przez niego lokalu.

Nie ma wprawdzie przeszkód, by podmioty prawa cywilnego w obrocie kredytowym zawierały umowy, będące odpowiedzią na pilne potrzeby jednej z nich. Granicą ich akceptacji jest jednak sprzeczność czynności kreującej zabezpieczenie z zasadami współżycia społecznego. (...) prawny nie powinien, bowiem tolerować nadużycia konstrukcji prawa zabezpieczającego (art. 58 § 2 k.c.). Zabezpieczenie powinno służyć wyłącznie umożliwieniu wierzycielowi zaspokojenia w przypadku niewykonania przez dłużnika zobowiązania, do wysokości przysługującej mu wierzytelności, a nie nieuzasadnionemu przysporzeniu na rzecz wierzyciela.

Umowa naruszała interesy powodów

Uwzględniając wszystkie okoliczności niniejszej sprawy, tj:

  • wystąpienie stanu znaczącego nadzabezpieczenia,
  • nierównowagę ekonomiczną stron,
  • istniejący – już przy zawarciu umowy – stan, który oceniając bieg rzeczy racjonalnie nie mógł doprowadzić do spełnienia świadczenia przez dłużników w terminie,
  • zastrzeżenie, iż pożyczkobiorcom w razie sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia nie będą przysługiwały wobec spółki żadne roszczenia a zatem brak jakiegokolwiek zabezpieczenia interesów powodów na wypadek braku spłaty w terminie (obowiązek rozliczenia),
  • charakter majątku będącego przedmiotem przewłaszczenia (jedyny wartościowy składnik majątku powodów służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych i stanowiący główne źródło utrzymania)

stwierdzić należy, że zawarta umowa w sposób rażący narusza interesy powodów. Tym samym jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Pociąga to za sobą jej nieważność w świetle art. 58 § 2 k.c. Oceny tej nie zmienia fakt pełnej świadomości powodów co do znaczenia i skutków prawnych zawartej umowy. Okoliczność ta nie stanowi przesłanki z art. 58 § 2 k.c. oraz nie niweluje stanu rażącego i nieuzasadnionego pokrzywdzenia jednej ze stron umowy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego

W ocenie Sądu Apelacyjnego za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) należy również uznać zapis § 7 ust. 3 umowy przewidujący naliczanie kar umownych za niewydanie pożyczkodawcy przewłaszczonych nieruchomości w wyznaczonym terminie. Wysokość kary umownej została określona na 1% kwoty udzielonej pożyczki za każdy dzień opóźnienia w wydaniu nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe kary umowne wykraczają poza uzasadniony i społecznie akceptowalny interes wierzyciela. Stanowią w istocie podstawę do jego wzbogacenia, a dla powodów – dodatkowe źródło pokrzywdzenia.

Kwestia kar umownych

Zauważyć trzeba, że kary umowne są zazwyczaj wykorzystywane w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zastrzegane są na rzecz wierzyciela na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Celem tych kar jest zabezpieczenie prawidłowego wykonania kontraktu i uchronienie wierzyciela przed niepożądanymi działaniami dłużnika lub negatywnymi konsekwencjami tych działań. Tymczasem w sprawie niniejszej kary umowne zostały zastrzeżone na rzecz strony umowy, która już i tak miała zagwarantowaną uprzywilejowaną pozycję nabywając składnik majątku znacznie przekraczający wartość udzielonej pożyczki i której nie groziła realna szkoda.

Co istotne, brak wydania nieruchomości przez powodów, nie wiązał się dla pozwanej z żadnymi negatywnymi konsekwencjami. Nieruchomość została szybko i sprawnie sprzedana za kwotę znacznie przewyższającą zaciągnięty dług. Zważywszy na powyższe oraz na ustanowiony w umowie stan nadzabezpieczenia, zastrzeganie na rzecz wierzyciela dodatkowych korzyści za niewywiązanie się przez dłużników z ciążących na nich obowiązków, godzi w zasady współżycia społecznego. Skutkuje więc nieważnością umowy na podstawie art. 58 § 2 k.c.

Zawartą między stronami umowę przeniesienia własności na zabezpieczenie oraz ustanowienie tytułu egzekucyjnego należy uznać za nieważne na podstawie art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c.