Wspólnota mieszkaniowa może zakazać dłuższego postoju przed blokiem

12 lutego 2019
/

Oszczędzanie na miejscu parkingowym w osiedlowym garażu podziemnym może się nie opłacić. Bezpłatne stanowiska postojowe pod chmurką nie zawsze będą dostępne. Wspólnota mieszkaniowa może bowiem wprowadzić zakaz parkowania na nieruchomości wspólnej. Czyli przed blokiem. Takie wnioski płyną z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 września 2018 roku (I ACa 1656/17).

Spór sądowy wszczął mężczyzna, któremu nie spodobało się wprowadzenie przez wspólnotę mieszkaniową regulaminu naziemnego parkingu. Chodziło tutaj konkretnie o sześć stanowisk, które znajdują się w części wspólnej nieruchomości. Niezadowolony lokator chciał na stałe zająć sobie jedno z nich, gdyż nie wykupił miejsca w podziemnym garażu. Tymczasem większość mieszkańców zdecydowała o przeznaczeniu ogólnodostępnej przestrzeni na parking dla gości oraz miejsce na kontenery na odpady poremontowe. Zastrzeżono, że wyznaczone stanowiska nie są przeznaczone do codziennego parkowania pojazdów przez mieszkańców.

Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej według ustawy o własności lokali

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej rozpatrywał w I instancji Sąd Okręgowy w Łodzi. Konieczne stało się dokonanie analizy jej zgodności z uzasadnionym interesem lokatora oraz przepisami prawa. Konkretnie chodziło tutaj o art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W przepisie tym czytamy, że:

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Skarżący argumentował, że został pozbawiony możliwości korzystania z ogólnodostępnej przestrzeni, w której ma udziały. Prawo do korzystania utożsamiał z prawem do posiadania. Wskazywał, że ponosi ciężary finansowe związane z utrzymaniem tych miejsc, więc powinien mieć możliwość pozostawiania swojego pojazdu na jednym z nich.

Dwa sądy - dwa różne rozstrzygnięcia

Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo i potwierdził, że zaskarżona uchwała stoi w kolizji z interesami mieszkańca oraz narusza rzeczony art. 12 ustawy lokalowej. W uzasadnieniu stwierdzono, że powód powinien mieć zapewnione prawo do swobodnego i nielimitowanego czasowo korzystania z części wspólnej nieruchomości. Sąd zauważył, że przeznaczenie miejsc parkingowych dla gości powoduje niezasadne uprzywilejowanie podmiotów trzecich w stosunku do członków wspólnoty. Przedmiotowa uchwała jest więc sprzeczna nie tylko z prywatnym interesem skarżącego, ale wręcz z interesem ogółu mieszkańców. Sędziowie sprzeciwili się także tworzeniu ograniczeń w parkowaniu dla osób, które nie wykupiły miejsca w garażu podziemnym (skoro nie było to obowiązkowe).

Wspólnota zaskarżyła niekorzystny wyrok do Sądu Apelacyjnego w Łodzi. Jego zapatrywanie na sprawę okazało sie być zupełnie inne. Ostatecznie więc wyrok został zmieniony, a uchwała ogółu mieszkańców uratowana. Sąd odwoławczy nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa ani uzasadnionego interesu mieszkańca. Powołano się na jednolitą wykładnię art. 206 kodeksu cywilnego, stanowiącego odpowiednik art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. W przepisie tym czytamy, że:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Nieruchomość wspólna musi być dostępna dla wszystkich mieszkańców

Przede wszystkim zwrócono uwagę na drugą część zacytowanego przepisu. Permanentne zajmowanie jednego z miejsc parkingowych przez jednego mieszkańca wyłącza je z ogólnego użytku, a więc narusza prawo innych lokatorów do współposiadania rzeczy wspólnej. Taki skutek następuje niezależnie od tego, czy stanowisko postojowe jest zagrodzone czy też po prostu faktycznie wykorzystane przez jedną osobę. Przez to inni mieszkańcy nie mają jak przyjąć zmotoryzowanych gości. Nie mogą też bezpiecznie zgromadzić i wywieźć odpadów gabarytowych.

Po drugie, zauważono, że skarżący błędnie utożsamia swoje prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy z uprawnieniem do faktycznego jej dzierżenia. Pod tymi pojęciami kryje się bowiem chociażby prawo do tymczasowego udostępniania rzeczy osobom trzecim czy pobierania z niej pożytków. Sporna uchwała nie zabiera przecież skarżącemu prawa do czasowego postoju na ogólnodostępnych miejscach parkingowych, wpuszczania na nie własnych gości czy stawiania kontenera na odpady poremontowe. Nawet więc po wprowadzeniu regulaminu mężczyzna będzie mógł współposiadać przestrzeń wspólną, tyle że na zasadach określonych przez wspólnotę i z uwzględnieniem praw innych osób.

Wyrok jest prawomocny.

Czytaj również:

O czym może decydować wspólnota