O czym może decydować wspólnota

W przedmiotowej sprawie Powodowie (4) w pozwie skierowanym przeciwko pozwanej, domagali się uchylenia uchwały, podjętej na zebraniu, w sprawie rezygnacji z korzystania z instalacji gazowej w budynku tej Wspólnoty Mieszkaniowej.

W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami wyodrębnionych lokali. Natomiast uchwała, na mocy której zrezygnowano z korzystania z instalacji gazowej, stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Pozostaje w sprzeczności z interesami właścicieli lokali wyposażonych w instalację gazu ziemnego. Ponadto, zaskarżona uchwała narusza § 157 ust. 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Zgodnie z nim niedopuszczalne jest korzystanie z butli gazowych w budynkach, które są podłączone do sieci z gazem ziemnym. Dodatkowo podnieśli, że instalacja gazowa nie stanowi części wspólnej nieruchomości w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali, lecz jest częścią odrębnych nieruchomości lokalowych. Z tego też względu, uchwała ta narusza ich prawo własności.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz od powodów kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że powołany przez powodów przepis § 157 ust. 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie wprowadza pierwszeństwa wykorzystywania instalacji gazu ziemnego. W omawianym przypadku mamy bowiem do czynienia z sytuacją, w której pierwszym rodzajem gazu funkcjonującym w budynku był gaz butlowy. Ogół mieszkańców nie wyrażał natomiast zgody na instalację gazu ziemnego. Z tego też względu, uchwała o zaprzestaniu korzystania z instalacji gazu ziemnego na rzecz gazu butlowego jest zgodna z prawem.

Wyrok Sądu Okręgowego

Sąd Okręgowy uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z ustaleń tego Sądu wynika, że powodowie są właścicielami lokali mieszkalnych.

W całym budynku jest wyodrębnionych 20 lokali mieszkalnych.

W 1992 r. zostało doprowadzone do tej nieruchomości złącze gazu ziemnego. Doprowadzenie instalacji gazowej do poszczególnych lokali odbywało się indywidualnie, na wniosek poszczególnych właścicieli. Wolę podłączenia instalacji gazowej wyraziło wówczas 4 właścicieli lokali.

Od momentu powstania wspólnoty część lokali mieszkalnych była zaopatrzona w instalację gazową propan – butan (tj. gaz butlowy), a część lokali w gaz ziemny.

W protokole kontroli stanu technicznego instalacji gazowej w przedmiotowym kontroler wnioskował (ponawiając częściowo wnioski protokołów z grudnia 2007 r. i 2013 r.) o zlikwidowanie instalacji gazu propan – butan w mieszkaniach. Na skutek zaleceń pokontrolnych, właściciele wskazanych lokali zlikwidowali instalację gazu propan – butan.

Właściciele wskazanych lokali zostali wówczas poinformowani o zaleceniach pokontrolnych. Na skutek tych zaleceń, wysłano do właścicieli mieszkań wezwania do likwidacji butli propan – butan.

Aktualnie w budynku, w jednej klatce, 11 lokali zasilanych jest gazem propan – butan, zaś w drugiej klatce 3 mieszkania gazem ziemnym. W pozostałych lokalach instalacja gazowa została zastąpiona instalacją indukcyjną bądź elektryczną.

Kolejno właściciele lokali podjęli uchwałę, w ramach której postanowili, że Wspólnota rezygnuje z korzystania z instalacji gazy ziemnego oraz że lokale mieszkalne dotychczas wyposażone w instalację gazu ziemnego dokonają jej zamknięcia i do celów przygotowania posiłków będą korzystać z gazu butlowego propan – butan lub energii elektrycznej.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury

Mając na względzie treść § 157 ust. 5 i 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym zabrania się stosowania w jednym budynku instalacji gazu płynnego i gazu z sieci gazowej, Sąd stwierdził, że spór między powodami i pozwaną sprowadzał się do oceny, która z tych instalacji (propan-butan, czy gazu ziemnego) w opisanym stanie faktycznym winna zostać zlikwidowana. Pozwana stała przy tym na stanowisku, że decyzja w tym przedmiocie należy do większości ogółu właścicieli lokali Wspólnoty, co znalazło odzwierciedlenie w podjętej uchwale.

Rozważając kwestię, czy zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu, Sąd Okręgowy zauważył, że funkcjonująca w przedmiotowym budynku instalacja gazowa zasilana gazem ziemnym sieciowym umożliwia podłączenie wszystkich lokali w tym budynku.

Pozostawienie swobody mieszkańcom niesie ryzyko

Mając na względzie konieczność zapewnienia bezpieczeństwa ludziom i mieniu, Sąd uznał, że pozostawienie swobody poszczególnym mieszkańcom, którzy w lokalach używają butli gazowych, niesie za sobą większe ryzyko niebezpieczeństwa, niż podłączenie ich lokali do instalacji gazu ziemnego. Podkreślił, że instalacja gazu ziemnego pozostaje pod kontrolą przedsiębiorstwa przesyłowego. Stanowisko to jest tym bardziej zasadne, jeśli zważy się, że wyniki poszczególnych kontroli stanu technicznego na przestrzeni lat 2007 – 2016 r. skutkowały zaleceniami likwidacji instalacji gazu propan – butan.

Zdaniem Sądu, na kwestię wyboru instalacji gazowej określonego typu w budynku nie powinna mieć wpływu tylko wysokość ewentualnych kosztów związanych z jej zmianą, lecz przede wszystkim konieczność zapewnienia bezpieczeństwa ludziom i mieniu. Z tego też względu, za zbędne uznał przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia kosztów dostosowania instalacji gazowych w poszczególnych lokalach.

Wskazał przy tym, że zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, decyzję o usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku, wydaje organ nadzoru budowlanego.

Uznając zatem roszczenie powodów za uzasadnione, Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę.

Sąd Apelacyjny orzekł, iż apelacja pozwanej nie jest uzasadniona

Na wstępie wypada podkreślić, że ustawa o własności lokali nie reguluje uprawnień i obowiązków członka wspólnoty ze względu na przysługującą mu własność lokalu, odsyłając w art. 1 ust. 2 – w zakresie nie uregulowanym w tej ustawie, do przepisów kodeksu cywilnego. W świetle zatem art. 140 k.c., treść własności nieruchomości lokalowej polega na prawie do (z wyłączeniem innych osób) korzystania, pobierania pożytków, innych dochodów, posiadania i prawie do rozporządzania lokalem, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

W niniejszej sprawie powodowie bezsprzecznie korzystają z instalacji gazu ziemnego zgodnie z prawem, a inaczej mówiąc legalnie. Wewnętrzne instalacje gazowe w lokalach, stanowiących obecnie własność powodów, wykonane zostały na podstawie pozwoleń zawartych w ostatecznych decyzjach administracyjnych, wydanych zgodnie z wówczas obowiązującym prawem i przez uprawnione do tego organy.

Uchwała wspólnoty nie może pozbawiać mieszkańców prawa do korzystania z instalacji

Tym samym prawo do korzystania z nieruchomości lokalowej, w przypadku lokali powodów obejmuje także prawo do korzystania z dostaw gazu ziemnego, z wykorzystaniem wewnętrznej instalacji gazowej służącej wyłącznie do ich użytku. Z tego też względu, instalacje wewnętrzne gazu ziemnego nie są urządzeniem stanowiącym przedmiot współwłasności przymusowej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Powyższa konstatacja prowadzi do wniosku, że uchwała właścicieli lokali nie może pozbawiać powodów prawa do korzystania z dostaw gazu ziemnego poprzez zakazanie im korzystania z instalacji służącej do tego celu, ponieważ uchwały właścicieli mogą dotyczyć wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ustawy). Właściciele lokali nie mogą natomiast podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w sferę uprawnień właścicieli poszczególnych lokali (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., a taki charakter ma bez wątpienia zaskarżona uchwała.

Przedmiotowa uchwała właścicieli nie tylko zatem narusza interesy powodów jako właścicieli odrębnych lokali, ale przede wszystkim jest niezgodna z przepisami prawa, ponieważ wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali. W tym stanie rzeczy, bezprzedmiotowe okazało się rozpoznawanie zarzutów skarżącej, podniesionych w skardze apelacyjnej, gdyż nie dotyczyły one zasadniczej kwestii, a mianowicie zgodności uchwały z przepisami ustawy o własności lokali.

Prawo własności nie jest prawem absolutnym

Prawo własności nieruchomości lokalowej (tak, jak każde prawo własności) nie jest prawem absolutnym. Uprawnienia właścicielskie muszą bowiem być wykonywane:

  • w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz
  • w sposób zgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.

W polskim porządku prawnym występują liczne ograniczenia prawa własności, w tym także ograniczające prawo do korzystania z rzeczy. Przykładem tego typu ograniczenia jest m.in. przywoływany przez Sąd Okręgowy przepis art. 66 ust. 1 pkt. 2 ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z nim w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający:

  • życiu lub zdrowiu ludzi,
  • bezpieczeństwu mienia lub środowisku,

organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Przytoczone unormowanie jednoznacznie wskazuje przesłanki, organ i tryb postępowania, w którym można, zgodnie z zasadą praworządności, nałożyć na właściciela lokalu mieszkalnego obowiązki, bądź zakazy ograniczające jego prawo do korzystania z lokalu. W przypadku wydania stosownej decyzji przez organ nadzoru budowlanego, Wspólnota Mieszkaniowa będzie działała na podstawie wiążącej ją decyzji administracyjnej i w tych okolicznościach nie będzie konieczne podejmowanie przez nią jakiejkolwiek uchwały w tym przedmiocie; chyba, że dotyczącej pokrycia kosztów całego przedsięwzięcia, o ile oczywiście będzie ono związane z czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

https://www.saos.org.pl/judgments/328892