Zmiany w prawie budowlanym. Kiedy możliwa jest budowa bez pozwolenia?

Ustawa z 13 lutego 2020 roku wprowadza znaczące zmiany w prawie budowlanym. Weszła w życie 19 września 2020 roku i w założeniu ma upraszczać oraz przyspieszać proces inwestycyjno-budowlany, a także ujednolicić kryteria, na podstawie których podejmowane są decyzje w tym procesie. Czy faktycznie nowe przepisy spełniają swój cel? Jak oceniane są zmiany i czego dokładnie dotyczą? Kiedy możliwa jest budowa bez pozwolenia?

Budowa bez pozwolenia – wykaz obiektów

Przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 Prawo budowlane). Nowelizacja wprowadza czytelny katalog obiektów, których budowa będzie możliwa bez pozwolenia i zgłoszenia w urzędzie.

Art 29 ust. 2 ustawy z 13 lutego 2020 roku wymienia jako takie obiekty między innymi:

• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe (łączna liczba tych wiat na działce nie może jednak przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki),
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
• wiaty przystankowe i peronowe,
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne,
• parkometry z własnym zasilaniem,
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
• obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych,
• pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych,
• telekomunikacyjne linie kablowe,
• obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych,
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2 (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki!),
• ogrodzenia o wysokości do 2,20 metra,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2, i głębokości nieprzekraczającej 3 m położone w całości na gruntach rolnych,
• bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie.

Roboty budowlane, które możesz wykonywać bez pozwolenia

Roboty budowlane definiowane są przez ustawę jako budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

W jakich sytuacjach nie jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenie wykonywania robót budowlanych?

1. Przebudowa:
   • budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
   • związana z dociepleniem budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m,
   • urządzeń budowlanych.
2. Remont:
   • obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu: budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
   • urządzeń budowlanych.
3. Instalowanie:
   • urządzeń na obiektach budowlanych, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych,
   • związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających o wysokości nieprzekraczającej 3 m,
   • krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego,
   • pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW,
   • instalacji wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, z wyłączeniem instalacji gazowych.
4. Utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych również nie wymaga uzyskania pozwolenia.

Nowy podział projektu budowlanego

Oprócz stworzenia jasnych wymagań dla stawiania określonych obiektów, nowelizacja wprowadza także modyfikacje regulacji poświęconych projektowi budowlanemu. Art.  34 ustawy określa wymagania, zakres i treść projektu budowlanego. Od wejścia w życie ustawy projekt budowlany zawiera projekty:

• zagospodarowania działki lub terenu,
• architektoniczno-budowlany,
• techniczny, gdzie określamy między innymi projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu.

Przed nowelizacją projekt budowlany był jednolitym dokumentem. Podział na trzy części ma na celu uproszczenie całej procedury. Zapewnia to szybsze przygotowanie dokumentacji projektowej, która jest niezbędna do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W ramach nowej procedury organ administracji architektoniczno-budowlanej najpierw zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Projekty podlegają zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast projekt techniczny przedkładany jest organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. 

W ustawie określony jest oczywiście okres przejściowy. Do 19 września 2021 roku do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia rozpoczęcia budowy możemy więc złożyć projekt budowlany sporządzony na zasadach obowiązujących przed wejściem w życie nowelizacji.

Ważne zmiany dotyczące samowoli budowlanej

Do tej pory w celu zalegalizowania obiektów wzniesionych po roku 1995 konieczne było spełnienie łącznie dwóch warunków. Konieczna była zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Oprócz tego inwestor zamierzający zalegalizować obiekt zobowiązany był także do dostarczenia organowi nadzoru budowlanego odpowiedniej dokumentacji.

Organ nadzoru budowlanego mógł następnie ustalić w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej. Po jej uiszczeniu możliwe stawało się wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Przeczytaj więcej:
Czym jest samowola budowlana?

Nowelizacja wprowadza dodatkowe postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy – tak zwane uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych. Dotyczy to samowoli budowlanej, której budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu. Zgodnie z procedurą legalizacja jest możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Uproszczona i bezpłatna forma ma zachęcić właścicieli do zgłaszania nielegalnych obiektów. Dzięki temu nadzór budowlany uzyska o nich informację. Następnie będzie mógł zweryfikować, czy nie stanowią zagrożenia.

Głównym wymogiem jest przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy jest spełniony warunek braku wszczęcia postępowania w sprawie budowy obiektu oraz kompletności dołączonych dokumentów. Bada także spełnienie warunku dotyczącego upływu wymaganych 20 lat.

Warto jednak podkreślić, że nie możemy wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli dla samowoli budowlanej wydany został nakaz rozbiórki przed wejściem w życie ustawy.

Decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego

Zgodnie z brzmieniem art.  49e organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację budowy w terminie,
• wycofania wniosku o legalizację budowy,
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie,
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Podsumowanie – budowa bez pozwolenia i inne zmiany w prawie budowlanym

Katalog inwestycji przeprowadzanych na podstawie pozwolenia, zgłoszenia lub też bez żadnych formalności znacząco usprawnia stawianie poszczególnych obiektów. Mimo że informacje były wcześniej dostępne, znajdowały się one w różnych miejscach prawa budowlanego. Ze względu na dostępność i klarowność regulacje nie powinny być już interpretowane w odmienny sposób przez organy nadzoru budowlanego. Od tej pory, aby wiedzieć, jaka jest procedura, wystarczy sięgnąć do ustawy i znaleźć odpowiedni przepis. Jeśli interesuje nas więc kwestia posiadania przydomowego basenu lub oczka wodnego, łatwo możemy dowiedzieć się, że jeśli nasz wymarzony basen nie przekracza powierzchni 50 m2, nie będzie nam potrzebne ani pozwolenie, ani nawet zgłoszenie takiego zamiaru w urzędzie.

Nowelizacja z pewnością działa także na korzyść inwestorów. Od 19 września nie muszą oni uzyskiwać pozwolenia na postawienie paczkomatów i innych tego typu obiektów (na przykład wpłatomatów czy automatów sprzedających). Jest to pewnego rodzaju przełom, dotychczas bowiem nie było jednoznacznych przepisów regulujących kwestię paczkomatów, których rola znacząco wzrosła w czasie pandemii COVID-19.

Źródło:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw