Charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy

W dniu 27 stycznia 2017 r. Sąd Najwyższy wydał wyrok dotyczący zagadnienia obejmującego charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, zwrotu świadczeń po odstąpieniu od umowy wzajemnej. Ponadto, określił definicję ‘budynku’ z art. 568 § 1 k.c.

Przewidziana w art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną. Jej wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.

Przy interpretacji terminu „budynek” z art. 568 § 1 k.c. chodzi o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym. Jego ewentualne wady mogą się nie ujawnić w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.

Interpretacja pojęcia „budynku”

Sąd Najwyższy, podobnie jak w sprawie II CSK 505/13, podziela drugie z prezentowanych stanowisk, popierane też przez większość przedstawicieli doktryny. Słusznie w uzasadnieniu wymienionego wyroku Sąd Najwyższy wywiódł, że przeciwko posługiwaniu się terminem „budynek” w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c.

Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie gospodarcze oraz złożoność konstrukcji,.a także negatywne skutki, jakie mogą powstać z ich wadliwością, która nierzadko,.z uwagi na ową złożoność konstrukcji oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych) i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie z terminu „budynek” z prawa budowlanego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.

Odstąpienie od umowy wzajemnej

Po odstąpieniu od umowy wzajemnej świadczenia podlegające zwrotowi nie muszą być spełnione jednocześnie. W zakresie każdego z nich strony nabywają odpowiednie roszczenia o zwrot,.których wymagalność w zakresie terminu ich spełnienia nie jest zależna od świadczenia drugiej strony i rządzi się regułami art. 455 k.c. oddzielnie. Tylko bowiem świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umowy wzajemnej powinny być w zasadzie spełnione jednocześnie (art. 488 § 1 k.c. in princ.).

Dopuszczalne jest więc po odstąpieniu od umowy wzajemnej domaganie się zwrotu spełnionego świadczenia bez jednoczesnego zaofiarowania zwrotu świadczenia otrzymanego (art. 488 § 2 k.c. a contrario); odnośnie do tego ostatniego druga strona ma odrębne roszczenie, którego również może dochodzić na zasadach ogólnych. Jeżeli w sprawie o zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy wzajemnej sąd, uwzględniając powództwo,.zasądza powoda na jednoczesny zwrot świadczenia przez niego otrzymanego,.to czyni tak nie z uwagi na istotę świadczeń zwrotnych lecz na podstawie art. 496 k.c. tzn. w uznaniu korzystania przez strony z prawa zatrzymania.