Co to jest służebność i jak ją ustanowić?

15 października 2019
/

W pewnych sytuacjach normalne korzystanie z własnej działki wymaga wsparcia sąsiadów. Czasami grunty są tak niefortunnie podzielone, że niektóre nieruchomości nie mają dostępu do drogi publicznej. W innych przypadkach konieczne albo wygodniejsze jest czerpanie wody ze źródła znajdującego się na innej posesji. Oczywiście sąsiedzi mogą sobie pomagać bez umowy. Warto się jednak zabezpieczyć. Przyjaźnie nastawiona rodzina zza miedzy może przecież sprzedać dom nieznajomemu. W gorszych czasach pomocna może się okazać formalnie ustanowiona służebność. Co właściwie kryje się za tym pojęciem?

Rodzaje służebności

Zgodnie z ustawową systematyką służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. To zdecydowanie słabsze uprawnienie niż własność. Daje jedynie możliwość korzystania w pewnym, wąskim zakresie z nieruchomości formalnie należącej do kogoś innego. Ta forma jest właściwa w sytuacjach, w których nabywanie całego gruntu czy domu byłoby bezcelowe ze względu na własne potrzeby.

Przykładowo, jeśli jakaś działka ma dostęp do drogi publicznej wyłącznie przez sąsiednią posesję, całkowicie nieuzasadnione byłoby jej wykupowanie. Wystarczające jest w takim wypadku dogadanie się z sąsiadem, że zezwoli on na przejazd przez fragment swojej nieruchomości. Taką umową ustanawia się właśnie służebność gruntową, a konkretniej – służebność przejazdu.

Poza służebnością gruntową ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny wyróżnia również służebność osobistą i służebność przesyłu. Wszystkie te ograniczone prawa rzeczowe polegają na obciążeniu nieruchomości na rzecz:

  • każdoczesnego właściciela innego gruntu (nieruchomości władnącej) – w przypadku służebności gruntowej,
  • konkretnej osoby – w przypadku służebności osobistej,
  • przedsiębiorcy przesyłowego (gazowego, energetycznego) – w przypadku służebności przesyłu.

Przykłady służebności

Poza wspomnianą już służebnością przejazdu, wśród służebności gruntowych można wyróżnić służebność:

  • przechodu,
  • czerpania wody ze źródła na działce sąsiedniej,
  • światła (polega na zobowiązaniu się właściciela nieruchomości obciążonej do zaniechania sadzenia wysokich drzew czy budowania różnych urządzeń przy ogrodzeniu, jest to przykład służebności biernej),

a także prawo:

  • przepędu bydła,
  • do pobierania ściółki z cudzego lasu,
  • oparcia budynku o budynek sąsiedni.

Służebność osobista to najczęściej służebność mieszkania, polegająca na zobowiązaniu właściciela nieruchomości obciążonej do przyjęcia pod swój dach osób uprawnionych. Warto wyróżnić jeszcze chociażby prawo do wejścia na cudzy grunt w celu prowadzenia badań geologicznych czy obserwacji fauny lub flory.

Służebność przesyłu obejmuje natomiast przede wszystkim prawo do posadowienia słupów energetycznych, stacji transformatorowych, skrzynek elektrycznych czy do przeprowadzenia gazowego lub wodnego rurociągu.

Służebność przesyłu

Podobieństwa i różnice między służebnościami

Służebności każdego rodzaju ujawniane są w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej. Czyli tej, z której wycinka korzystał będzie uprawniony. Oznacza to, że zbycie gruntu obciążonego służebnością nie powoduje jej wygaśnięcia. Jeśli kupimy działkę obarczoną prawem przechodu na rzecz sąsiada, będziemy musieli je respektować.

Główne różnice między służebnościami dotyczą natomiast podmiotu uprawnionego. Służebność gruntową ustanawia się na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej. Przykładowo: jeśli zawarłem z sąsiadem umowę uprawniającą mnie do przejazdu po jego gruncie, skorzysta z niej również ewentualny przyszły nabywca mojej działki. Podobnie jest w przypadku służebności przesyłu – działa ona na rzecz każdoczesnego właściciela danych urządzeń przesyłowych.

Inaczej jest natomiast ze służebnością osobistą. Ta uprawnia bowiem konkretną osobę fizyczną do korzystania z cudzego gruntu, czyli z nieruchomości obciążonej. Chodzi tutaj najczęściej o służebność mieszkania, czyli prawo do zajmowania lokalu w domu posadowionym na gruncie. Jest to stosunek prawny podobny do umowy najmu. Swoistym „wynajmującym” jest natomiast każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej. Co istotne, służebność mieszkania wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego, charakteryzuje się niezbywalnością i nie podlega zasiedzeniu.

Służebność na podstawie umowy

Oczywiście podstawowym sposobem powstania służebności jest zawarcie odpowiedniej umowy między:

właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości obciążonej a:

  • właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości władnącej – w przypadku służebności gruntowej,
  • osobą fizyczną – w przypadku służebności mieszkania,
  • przedsiębiorstwem przesyłowym – w przypadku służebności przesyłu.

Przepisy ustawy wymagają, aby oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej zostało sporządzone w formie aktu notarialnego. Teoretycznie druga strona czynności może wyrazić swoją wolę nawet w formie ustnej. Jednak z uwagi na fakt, że obydwa podmioty zazwyczaj podpisują umowę wspólnie, w praktyce cała procedura przeprowadzana jest u notariusza. Ponadto służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej, aczkolwiek nie jest to warunek ważności umowy. Podstawą wpisu jest tutaj pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej.

Treść umowy może być swobodnie kształtowana przez strony. Chodzi tutaj głównie o możliwość ustalenia:

  • zakresu uprawnień i obowiązków stron,
  • chwili wygaśnięcia prawa – czyli czasu trwania umowy,
  • wynagrodzenia,
  • kar umownych.

Służebność na podstawie orzeczenia sądu

Jeśli właściciele sąsiednich nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia, sprawa o ustanowienie służebności może być skierowana na drogę sądową. Wprost taka możliwość została przewidziana przez ustawodawcę w odniesieniu do służebności drogi koniecznej, budynku oraz przesyłu. Pierwszej z nich dotyczy art. 145 Kodeksu cywilnego, w którego ustępie 1. przeczytamy, że:

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Zakres uprawnień jest ustalany przez sąd. Musi on wziąć każdorazowo pod uwagę potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz nie dopuścić do nadmiernego obciążenia służebnego gruntu.

Tzw. służebność budynku – art. 151 Kodeksu cywilnego

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Przepis ten mówi o skutkach błędów przy wznoszeniu budynków przygranicznych. Jeśli inwestor nieumyślnie zajmie część gruntu sąsiada, ten może żądać – według własnego wyboru i po uwzględnieniu potrzeb stron oraz przepisów planistycznych – ustanowienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem albo wykupu fragmentu nieruchomości.

O przymusowym ustanowieniu służebności przesyłu mówi z kolei art. 3052 Kodeksu cywilnego. Nadaje on uprawnienia do wystąpienia z powództwem zarówno właścicielowi nieruchomości obciążanej, jak i przedsiębiorstwu przesyłowemu.

Jako że służebność przesyłu jest stosunkowo nową instytucją prawną, może zdarzyć się, że urządzenia przesyłowe już znajdują się na danym gruncie. W takim wypadku ich właściciel powinien uregulować tę sytuację i zawrzeć stosowną umowę z dysponentem nieruchomości. Z drugiej zaś strony właściciel urządzeń może mieć uzasadnioną potrzebę ich przeprowadzenia przez dany grunt. W związku z tym on również ma prawo formułowania określonych roszczeń.

Ponadto dopuszczalne jest żądanie ustanowienia przez sąd innej służebności przy wykorzystaniu instytucji z art. 64 Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem:

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Z powyższego pośrednio wynika, że sąd ma prawo ustalić obowiązek złożenia przez daną osobę określonego oświadczenia woli. Jeśli więc właściciel nieruchomości wykaże, że służebność jest mu niezbędna do właściwego korzystania z własnego gruntu, będzie mógł domagać się wydania stosownego orzeczenia sądowego.

Inne sposoby nabycia służebności

Kodeks cywilny dopuszcza ponadto ustanowienie służebności gruntowej czy przesyłu poprzez jej zasiedzenie. Może być bowiem tak, że właściciel nieruchomości od wielu lat przejeżdża przez sąsiednią działkę czy czerpie wodę ze znajdującego się na niej źródła. Jeśli robi to bez oporu ze strony dysponenta nieruchomości nieformalnie obciążonej, dochodzi do zasiedzenia. Terminy są tutaj takie same jak w przypadku zasiedzenia ze skutkiem w postaci nabycia prawa własności. Na koniec przypomnijmy, że poprzez zasiedzenie nie może być ustanowiona służebność osobista.

Szczególne ustawy prawa publicznego mogą również przewidywać ustanowienie służebności gruntowej za pomocą instytucji wywłaszczenia. Nie zawsze bowiem celowe jest odebranie prywatnemu właścicielowi całej nieruchomości. W pewnych warunkach wystarczające do zaspokojenia interesu publicznego może być uzyskanie prawa do korzystania z części gruntu.

Wygaśnięcie służebności

Na koniec warto wymienić sytuacje, w których służebność wygasa. Będzie tak w przypadku:

  • upływu czasu oznaczonego w umowie,
  • śmierci osoby uprawnionej – w przypadku służebności osobistej,
  • niewykonywania służebności przez 10 lat,
  • jej sądowego zniesienia, co następuje w przypadku stwierdzenia utraty znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej albo nadmiernego obciążenia służebnego gruntu (na skutek zmiany stanu faktycznego),
  • konfuzji praw – czyli nabycia nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej (albo odwrotnie).