Powtórka przed egzaminem – ustawa o własności lokali

Kontynuujemy nasz cykl powtórkowy przed egzaminem na aplikację. Dziś przygotowaliśmy szybką powtórkę z ustawy o własności lokali.

Ustawa o własności lokali –  definicje

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami:

• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
• treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo
• uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,

a ponadto zgodnie z:

• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,
• pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą natomiast stanowić najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Pomieszczeniami przynależnymi do lokalu są piwnica, strych, komórka lub garaż.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

• umowy,
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości lub
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu należy sporządzić w formie aktu notarialnego i dokonać wpisu w księdze wieczystej.

Ustawa o własności lokali –  wspólnota mieszkaniowa

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Ponadto może pozywać i być pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z powództwem, żądając sprzedaży lokalu w drodze licytacji w sytuacji, gdy właściciel lokalu:

• zalega długotrwale z zapłatą należących do niego opłat,
• wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali bądź nieruchomości wspólnych uciążliwym.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Natomiast każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Następuje to w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Zmiana sposobu zarządu następuje natomiast na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Jeżeli liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali jest większa niż 3, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące zwykłego zarządu nieruchomością. Do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Egzamin z 2019 roku

Zgodnie z ustawą o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali; dopóki trwa odrębna własność lokali:

A. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej,

B. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, chyba że na zniesienie współwłasności tej nieruchomości wyrazi zgodę większość współwłaścicieli,

C. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, chyba że na zniesienie współwłasności tej nieruchomości wyrazi zgodę sąd.

Odpowiedź: A (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali)

Egzamin z 2018 roku

Zgodnie z ustawą o własności lokali, odrębnej własności lokalu nie można ustanowić w drodze:

A. jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

B. decyzji administracyjnej,

C. orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Odpowiedź: B (art 7 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali)

Egzamin z 2017 roku

Zgodnie z ustawą o własności lokali, jeżeli do wyodrębnienia własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych:

A. są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali,

B. są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali, jeżeli liczba lokali już wyodrębnionych przekracza siedem,

C. nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

Odpowiedź: C (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali)