Kiedy można eksmitować lokatora?

26 lutego 2020
hello world!

Wynajem mieszkania ze źródła łatwego dochodu może przeistoczyć się w wielki problem. Często słyszy się o problemach z egzekucją czynszu i eksmisją. Zdarzają się przypadki osób, które już w dniu zawarcia umowy wiedzą, że nie będą płacić. Jeśli bowiem nawet zostaną wyrzuceni, nastąpi to po wielu latach sądowej batalii. O czym musi wiedzieć wynajmujący, aby na takie problemy się przygotować albo ich uniknąć? Jak wypowiedzieć umowę najmu? Kiedy możliwa jest eksmisja lokatora?

Na wstępie warto uświadomić sobie, że eksmisja lokatora to dwuetapowy proces. W pierwszej kolejności konieczne jest rozwiązanie umowy najmu. Tutaj wariantów jest wiele. Stosunek prawny może skończyć się samoistnie ze względu na upływ czasu, strony mogą wspólnie porozumieć się w sprawie zerwania kontraktu albo może dojść do wypowiedzenia umowy. Formalne rozstanie się z lokatorem nie zawsze jednak kończy sprawę. Najemca może nie chcieć opuścić lokalu, co zmusza do wszczęcia drugiego etapu procedury – postępowania eksmisyjnego. Tutaj konieczne jest zwrócenie się do sądu (najczęściej z wyłączeniem najmu okazjonalnego i instytucjonalnego), a następnie do komornika (zawsze).

Wypowiedzenie umowy tylko w przypadkach wskazanych w ustawie

Oczywiście najbardziej pożądane przez obydwie strony kontraktu jest jego bezkonfliktowe wykonanie. Jeśli rzeczywiście brak będzie jakichkolwiek problemów, stosunek prawny zakończy się zgodnie z jego treścią. Umowa najmu zawarta na czas określony rozwiąże się więc po upływie terminu w niej przewidzianego. Co natomiast w przypadku kontraktu bezterminowego? Przepisy prawa są tutaj bezlitosne dla wynajmującego. Mianowicie, nie może on wypowiedzieć umowy bez spełnienia ustawowych przesłanek. Jest to odstępstwo od naczelnej zasady prawa cywilnego, zgodnie z którą bezterminowe stosunki zobowiązaniowe mogą być wypowiedziane w każdym czasie.

Gdzie więc należy poszukiwać stosownych przesłanek? Zasady wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego znajdziemy w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wskazuje już sama nazwa tego aktu prawnego, jego nadrzędnym celem jest zapewnienie odpowiedniej ochrony najemcom. Ustawodawca zdecydował, że należy zapewnić im stabilizację, czyli zmaksymalizować pewność co do ich sytuacji prawnej.

Wymienionych w ustawie przesłanek jest wiele, natomiast – co istotne i warte podkreślenia – właścicielowi nie przyznano prawa do wypowiedzenia umowy z powodu własnego „widzimisię”. Bez zaistnienia jednej z przyczyn wskazanych przez ustawodawcę zakończenie bezterminowego stosunku najmu jest niemożliwe. Dopuszczalne przyczyny wypowiedzenia można zasadniczo (z drobnymi wyjątkami) podzielić na leżące po stronie najemcy oraz po stronie wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy z powodu jej nienależytego wykonywania przez najemcę

Wynajmujący ma przede wszystkim prawo pożegnać się z najemcą, jeśli ten nienależycie wykonuje umowę albo zachowuje się niezgodnie z prawem czy zasadami współżycia społecznego. Konkretnie chodzi tutaj o:

  • używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód,
  • niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
  • wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  • zwłokę z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela – co najmniej za 3 pełne okresy płatności,
  • wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela.

Przesłanka finansowa ma charakter obiektywny i jest łatwa do zbadania. Pozostałe okoliczności mają charakter ocenny, a więc nie wykluczone są spory o zasadność wypowiedzenia. Aby właściciel mógł być pewien swoich racji, naruszenia umowy czy prawa po stronie najemcy muszą być istotne i niewątpliwe. Warto więc notować wszelkie negatywne zachowania lokatora, zbierać zeznania świadków czy inne niepodważalne dowody, aby eksmisja lokatora była możliwa. Co również warte wspomnienia, najemca będzie tutaj odpowiadał również za zachowania swoich domowników.

Tutaj wypada pochylić się bardziej szczegółowo nad kwestią podnajęcia lokalu osobie trzeciej bez pisemnej zgody właściciela. Przez lata w doktrynie i orzecznictwie trwała dyskusja na temat zakresu tej przesłanki. Wątpliwości dotyczyły ustalenia konsekwencji przyjęcia przez najemcę domowników, głównie członków rodziny. W najnowszych opracowaniach uznaje się, że najbliżsi mogą wprowadzić się do lokatora.  Co więcej, właściciel nie uzyska prawa do wypowiedzenia, jeśli najemca przyjmie pod swój dach nawet obce osoby, chyba że wydzielił im całkowicie oddzielny pokój albo sam się wyprowadził. W takim przypadku eksmisja lokatora nie będzie możliwa.

Trzeba też pamiętać, że umowa nie może być wypowiedziana bezpośrednio po stwierdzeniu zaistnienia którejś z powyższych okoliczności (z wyjątkiem ostatniej przesłanki). Właściciel musi w pierwszej kolejności pisemnie upomnieć najemcę za jego niewłaściwe zachowanie albo wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty bieżącego i zaległego czynszu. Dopiero brak pozytywnej reakcji ze strony najemcy uprawnia wynajmującego do podjęcia  działań zmierzających do zakończenia stosunku najmu – wypowiedzenia kontraktu z zachowaniem terminu miesięcznego, liczonego od końca bieżącego miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy jako bezcelowej

Kolejne dwie przesłanki wypowiedzenia umowy również dotyczą przyczyn leżących po stronie najemcy. Mają one jednak charakter neutralny, a nie związany z negatywnym zachowaniem lokatora. Ich celem jest zapobiegnięcie kontynuowania bezcelowych umów najmu. Mianowicie, właściciel może rozstać się z lokatorem z zachowaniem:

  • sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
  • miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego

To tyle przesłanek dotyczących najemcy. Kolejne i ostatnie dwie wskazane w art. 11 omawianej ustawy mają związek z sytuacją faktyczną wynajmującego. Po pierwsze, wynajmujący może pożegnać się z lokatorem, jeśli sam chce zamieszkać w przekazanym mieszkaniu albo udostępnić go zstępnemu, wstępnemu albo uprawnionemu do alimentów. Wydaje się to logiczne, gdyż trudno zabronić właścicielowi wykonywania najbardziej podstawowego atrybutu swojego prawa. Czyli prawa do korzystania z rzeczy albo rozporządzania nią na rzecz najbliższych. Ustawodawca jednak nie postawił sprawy tak jasno. Mianowicie, ustalił termin wypowiedzenia aż na 3 lata, licząc od końca bieżącego miesiąca kalendarzowego. Co więcej, zakazał eksmisji lokatora, który w dniu otrzymania wypowiedzenia ukończył już 75. rok życia, chyba że posiada tytuł prawny do innego lokalu albo jest uprawniony do świadczeń alimentacyjnych od najbliższych.

Trzeba też pamiętać, że nawet upragnione zakończenie okresu wypowiedzenia nie pozwala właścicielowi spać spokojnie. Jeśli bowiem – mimo zapewnień – nie zamieszkał on w lokalu albo mieszkał w nim krócej niż 6 miesięcy, musi przyjąć lokatora z powrotem albo dopłacać do jego obecnego czynszu (jeśli jest on wyższy niż przed wyprowadzką). Co więcej, jest zobligowany zapłacić lokatorowi karę ustawową w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Jeśli natomiast właściciel chce szybciej rozstać się z lokatorem, musi zapewnić mu lokal zamienny albo udowodnić, że ma on do takowego dostęp z innego źródła. Co więcej, czynsz w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Termin wypowiedzenia w takiej sytuacji wynosi 6 miesięcy.

Przeczytaj również:
Czy można eksmitować niepłacącego lokatora?

Wypowiedzenie umowy z ważnych powodów

Powyżej wymieniłem wszystkie przesłanki wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli żadna z nich nie będzie pasować do konkretnego stanu faktycznego, właściciel mieszkania pomocy będzie mógł szukać już tylko w sądzie. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 10 ustawy:

Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Oczywiście pojęcie „ważnych przyczyn” nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. Wszystko zależy tutaj od odpowiedniej argumentacji. Sąd zapewne będzie starał się wydać sprawiedliwy wyrok, dzięki któremu zostaną uwzględnione interesy stron. Najprawdopodobniej z naciskiem na interes najemcy, który jest silniej chroniony przez ustawę. Dlatego też eksmisja lokatora może nie być łatwym zadaniem.

Były najemca nie chce się wyprowadzić? Konieczna jest sprawa sądowa

Niezależnie od podstawy rozwiązania stosunku prawnego, po upływie okresu wypowiedzenia czy zawarciu przez strony porozumienia najemca będzie musiał się wyprowadzić. Od chwili wygaśnięcia kontraktu będzie on bowiem osobą bezumownie korzystającą z lokalu. I to pozostającą w złej wierze, tj. w świadomości braku prawa do zajmowania mieszkania. Nie oznacza to jednak, że właściciel będzie mógł dokonać samodzielnej eksmisji, czyli wyrzucić lokatora na bruk.

Brak samodzielnego opuszczenia lokalu oznacza konieczność przeprowadzenia żmudnej procedury sądowej o eksmisje. Mówiąc ściślej – postępowania o wydanie rzeczy w trybie art. 222 §1 Kodeksu cywilnego. Nawet jednak uzyskanie pozytywnego wyroku nie zakończy sprawy. Legitymowanie się prawomocnym orzeczeniem wciąż nie będzie pozwalało uprawnionemu na samodzielne przeprowadzenie eksmisji. Kompetencje w tym zakresie ma bowiem jedynie komornik. To jemu należy przedstawić wyrok i złożyć wniosek o jego realizację.

Wyrok sądowy może wykonać jedynie komornik

Przebieg procedury egzekucyjnej zależy od tego, czy w wyroku sądowym orzeczono o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Praktyczną zasadą jest raczej wydawanie w tym zakresie pozytywnych rozstrzygnięć, chyba że lokator uporczywie naruszał porządek domowy. Czyli zachowywał się w sposób niezasługujący na aprobatę. Warto też wspomnieć, że w niektórych sytuacjach przyznanie lokalu socjalnego jest obligatoryjne. Dotyczy to chociażby kobiet w ciąży czy osób obłożnie chorych.

Jeśli orzeczono o przyznaniu lokalu socjalnego, cała procedura kończy się wraz z podpisaniem przez niesubordynowanego lokatora nowej umowy najmu. Gdy zaś dojdzie do wydania rozstrzygnięcia przeciwnego, do akcji będzie mógł wkroczyć komornik. W pierwszej kolejności ma on obowiązek wezwania dłużnika do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych pomieszczeń w wyznaczonym terminie. Jeśli nie przyniesie to skutku, rozpoczyna się właściwa procedura eksmisyjna.

Tutaj docieramy do najpoważniejszej dla wierzyciela przeszkody, którą jest generalny zakaz eksmisji na bruk. Komornik nie może usunąć dzikiego lokatora, dopóki nie zostanie wskazane miejsce, w którym może on – chociażby tymczasowo – zamieszkać. W pierwszej kolejności komornik ustala, czy dłużnik posiada tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógłby się zakwaterować. Równolegle poucza wierzyciela, że on również może wskazać zastępcze lokum. Oczywiście w praktyce na swój koszt.

Jeśli to nie przyniesie skutku, komornik zawiadamia gminę właściwą dla opróżnianego lokalu i zobowiązuje ją do wskazania pomieszczenia tymczasowego. Tutaj również brak jest jakichkolwiek terminów mobilizujących samorządowców. Gdy okaże się ostatecznie, że dłużnik nie może otrzymać takiego lokalu, komornik ponownie zwraca się do gminy. Tym razem zobowiązuje ją do wskazania noclegowni, schroniska albo innej tego typu placówki. To ostatni etap eksmisji lokatora, po przeprowadzeniu którego właściciel mieszkania staje się wolny od dzikiego lokatora.

Jak łatwo zauważyć, cała ta procedura jest bardzo skomplikowana i czasochłonna. Wymaga zaangażowania kilku instytucji – sądu, komornika, a nawet urzędu gminy. Postępowanie od dnia złożenia pozwu o wydanie rzeczy do chwili faktycznej eksmisji może trwać nawet przeszło 5 lat. Ponadto wciąż należy pamiętać, że to dopiero ostatni etap całego procesu, który musi być poprzedzony skutecznym rozwiązaniem umowy najmu. Wszystko to brzmi dla wynajmującego jak koszmar i często w praktyce rzeczywiście nim jest.

Eksmisja lokatora - najem okazjonalny i instytucjonalny

Jedynym ratunkiem dla właściciela mieszkania jest odpowiednie zabezpieczenie się jeszcze przed przyjęciem lokatora. Zamiast zwykłej umowy pisemnej dopuszczalne jest bowiem wykreowanie stosunku najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego, o których mowa w omawianej ustawie.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez wynajmującego jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jej czas trwania zawsze musi być oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat. Załącznikami do takiego kontraktu są:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Dzięki pierwszemu z dokumentów można uniknąć sprawy sądowej o wydanie rzeczy. Takie oświadczenie może być bowiem opatrzone przez sąd klauzulą wykonalności bez konieczności przeprowadzenia jakiejkolwiek rozprawy. Drugie oświadczenie powoduje z kolei, że eksmisja lokatora jest możliwa niemal natychmiast.

Umowa najmu instytucjonalnego jest z kolei dostępna wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem lokali. Zawierana jest ona również na czas oznaczony, jednakże brak jest tutaj terminu granicznego (umowa zawarta na czas dłuższy niż dziesięć lat nie konwertuje się w kontrakt bezterminowy).

chevron-down
Copy link