Umowa najmu okazjonalnego lokalu - Generator Umów

26 lipca 2019
/

Umowa najmu okazjonalnego jest jednym z rodzajów umowy najmu lokalu mieszkalnego. W porównaniu do klasycznej umowy najmu, najem okazjonalny wprowadza jednak pewne ograniczenia o charakterze podmiotowym oraz czasowym. Co więcej, najem okazjonalny w większy sposób zabezpiecza interesy wynajmującego oraz w pewnym stopniu ogranicza prawa przysługujące lokatorom. 

Czym jest najem okazjonalny lokalu

Przepisy regulujące najem okazjonalny lokalu znajdują się w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a wspomnianej ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego (którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wspomniany przepis wskazuje, że właścicielem lokalu, który objęty jest umową najmu okazjonalnego, może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Drugie ograniczenie, które wynika z cytowanej regulacji, ma charakter terminowy. Umowa najmu okazjonalnego lokalu może być bowiem zawarta na czas oznaczony, który nie przekracza 10 lat. 

Aby umowa najmu okazjonalnego lokalu wywarła zamierzone skutki prawne, należy ją zawrzeć w formie pisemnej. Wskazuje na to art. 19a ust. 6 wspomnianej ustawy, który zastrzega formę pisemną ad solemnitatem (rygor nieważności) dla zawarcia oraz zmiany umowy okazjonalnego najmu lokalu. Co więcej, samo zawarcie umowy we wskazanej formie nie jest równoznaczne z dojściem umowy najmu okazjonalnego do skutku. Taki stan rzeczy wynika z regulacji art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten wskazuje, że do umowy najmu załącza się w szczególności:

  1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
  2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
  3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym

Ważne!

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

Potrzebujesz wzoru umowy?
Stwórz bezpłatnie umowę najmu okazjonalnego lokalu!

Kaucja przy umowie najmu okazjonalnego lokalu 

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w dość precyzyjny sposób normują aspekty związane z kaucją przy umowie najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja jest rodzajem postanowienia umownego o charakterze zabezpieczająco-gwarancyjnym dla wynajmującego. Innymi słowy, kaucja sprowadza się do zabezpieczenia sumą pieniędzy roszczeń wynajmującego z tytułu np. szkód dokonanych w lokalu przez najemcę. 

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

Jakie skutki wiążą się z zawarciem umowy najmu okazjonalnego lokalu?

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, właściciel lokalu obowiązany jest zgłosić fakt jej zaistnienia naczelnikowi urzędu skarbowego. Zgłoszenie to składa się w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Obowiązek ten wynika z art. 19b ust. 1 wspomnianej wcześniej ustawy. Co więcej, najemcy przysługuje żądanie, na podstawie którego właściciel obowiązany jest przedstawić mu potwierdzenie takiego zgłoszenia. Niedopełnienie przez właściciela obowiązkowemu zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego skutkuje wyłączeniem zastosowania art. 19c oraz art. 19b ustawy.

Art. 19c ustawy wskazuje, że z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Oczywiście umowa może w tym przedmiocie stanowić inaczej. Na podstawie tego przepisu właściciel ma również możliwość podwyższenia czynszu. Podwyższenie to może nastąpić jednak wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. 

W art. 19d zostały zaś zawarte zasady w razie wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy. Zgodnie ze wspomnianą regulacją umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. W przypadku zaś rozwiązania, dochodzi do niego po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie takie sporządza się na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Najem okazjonalny lokalu

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: 

  1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku upływu 7-dniowego terminu opróżnienia lokalu, właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wspominanego wniosku dołącza się:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  3. potwierdzenie zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.