Kilku lokatorów w jednym mieszkaniu. Aspekty prawne

16 grudnia 2019
hello world!

Mimo dobrej koniunktury i stosunkowo łatwego dostępu do kredytów hipotecznych nie każdy może pozwolić sobie na własne mieszkanie. Studenci czy osoby zaczynające swoją przygodę w nowym mieście często na początku zawodowej drogi nie mają środków nawet na samodzielny najem kawalerki. Niektórzy – szczególnie ci z imprezowym zacięciem – wręcz wolą dzielić mieszkanie z innymi osobami. Jak w takiej sytuacji wygląda umowa najmu? Czy lokatorzy między sobą również muszą się formalnie dogadać?

Lepiej podpisać umowę

Na wstępie trzeba zaznaczyć, że polskie prawo nie przewiduje obowiązku zawarcia umowy najmu lokalu w formie pisemnej. Poprzestanie na wyłącznie ustnych ustaleniach nie jest jednak zalecane. Praktyka pokazuje, że spory z lokatorami zdarzają się dość często. Dotyczą zapłaty czynszu, wypowiedzenia umowy czy zwrotu kaucji. Ustalenie wszystkich tych kwestii w formie pisemnej nie tylko ułatwi sądowi rozstrzygnięcie ewentualnego sporu, ale również najczęściej pozwoli uniknąć jego zawiązania. Jeśli wszystko zostanie spisane, nie powinno być żadnych wątpliwości co do treści kontraktu.

O ile uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków przy umowie z jednym lokatorem nie nastręcza trudności, o tyle w przypadku wielu najemców sprawę trzeba dobrze przemyśleć. Możliwych do wyboru wariantów jest bowiem kilka. Wynajmujący może zdecydować się na podpisanie:

  • umowy z wybranym najemcą z możliwością podnajmu,
  • jednej umowy ze wszystkimi najemcami,
  • oddzielnych umów z każdym z najemców.

Przeczytaj również:
Umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wzór umowy najmu

Umowa z jednym lokatorem + podnajem

Pierwsza opcja jest najprostsza pod względem technicznym i formalnym. Wynajmujący musi bowiem dogadać się wyłącznie z jedną osobą. Inni lokatorzy nie muszą być obecni przy zawieraniu kontraktu. Należy tylko pamiętać, aby sformułować uprawnienie do podnajmu poszczególnych pomieszczeń. Wszystko może więc odbyć się szybciej. W czasie obowiązywania umowy nie trzeba też zbierać czynszu od wszystkich mieszkańców. Za płatności odpowiedzialna jest bowiem tylko jedna osoba – wskazany w dokumencie główny najemca.

Wynajmującemu odpada również część problemów z poszukiwaniem najemców. Wystarczy, że znajdzie jedną osobę, która formalnie zajmie całe mieszkanie. Teoretycznie więc proces „rekrutacji” powinien się skrócić. Z drugiej jednak strony trudniej znaleźć jest osobę, która weźmie na siebie odpowiedzialność za płatność całego czynszu. Czyli również za to, aby znaleźć osoby chętne na zamieszkanie w pozostałych pomieszczeniach. To bowiem tylko od głównego najemcy będzie zależeć, czy uda mu się wyszukać lokatorów. Jeśli okaże się to problematyczne, cały interes z pewnością mu się nie opłaci.

Istotnym zagrożeniem dla wynajmującego przy takim wariancie jest brak wpływu na dobór podnajemców. Teoretycznie można umieścić w umowie zastrzeżenie, że każdy dalszy lokator musi zostać zaakceptowany. W takim przypadku jednak niemal niemożliwe byłoby znalezienie głównego najemcy. Zdecydowanie zwiększałoby to jego ryzyko ekonomiczne – jeśli wynajmujący nikogo by nie zaakceptował, płatność całego czynszu obciążałaby jedną osobę. Można w świetle tego mieć wątpliwości, czy taka umowa byłaby w ogóle zgodna z zasadami współżycia społecznego.

Wybierając tę opcję, oczywiście niezbędne jest, aby najemca podpisał odrębne umowy z kolejnymi lokatorami. Tak naprawdę będą to typowe umowy najmu, w których należałoby zawrzeć wszystkie standardowe postanowienia z głównego kontraktu. Pierwszy najemca mógłby więc żądać kaucji na pokrycie ewentualnych szkód. Miałby także prawo do ustalenia kwestii wypowiedzenia. Swobodnie mógłby również kształtować wysokość czynszu. Główny wynajmujący nie miałby na to wpływu. Przy dobrych zdolnościach biznesowych osoba szukająca podnajemców mogłaby więc na całym tym interesie nawet zarobić. Prawo nie zabrania bowiem ustalenia wysokości czynszu podnajmu w ten sposób, aby był on wyższy niż wynikający z umowy głównej.

Zawarcie umowy z wariantem podnajmu

Co istotne, zawarcie umowy z wariantem podnajmu nie powoduje rozmycia odpowiedzialności za jej należyte wykonanie. Zgodnie bowiem z art. 668 §1 zd. 2 Kodeksu cywilnego, W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Również przepisy ustawy chroniącej prawa lokatorów nie rozróżniają „poziomów” najmu. Każdy lokator wykraczający rażąco albo uporczywie poza porządek domowy powinien liczyć się z otrzymaniem pozwu o eksmisję. Co więcej, opróżnienia lokalu może żądać również inny współlokator tego samego mieszkania, jeśli spotyka się z zachowaniem uniemożliwiającym mu wspólne zamieszkiwanie.

Prawo nie zabrania także zastrzeżenia w umowie z głównym najemcą, że czynienie szkód w lokalu przez podnajemcę może skutkować wypowiedzeniem pierwotnego kontaktu. Składanie właścicielowi mieszkania donosów na podnajemcę może więc skończyć się koniecznością opuszczenia lokalu przez wszystkich lokatorów. Również tych niczemu niewinnych. Zawsze bowiem stosunek podnajmu kończy się wraz z rozwiązaniem głównej umowy najmu. Jeśli więc dalszy lokator wykracza poza porządek domowy, zainterweniować powinien pierwszy najemca.

Jedna umowa ze wszystkimi lokatorami

Drugi wariant polega na zawarciu jednej umowy ze wszystkimi najemcami. Jest to wariant trudniejszy technicznie, gdyż wymaga zebrania podpisów od wszystkich osób. Wydaje się on jednak najbezpieczniejszy finansowo dla wynajmującego. Jako że umowę podpisują wszyscy lokatorzy, każdy z nich jest odpowiedzialny wobec właściciela mieszkania za płatność czynszu. I to nie tylko swojej części. Chodzi tutaj o tzw. odpowiedzialność solidarną dłużników. W przypadku umowy najmu lokalu wynika ona wprost z art. 6881 §1 Kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że:

Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

W praktyce zapis o solidarności biernej znajduje się najczęściej także w treści tego typu umów. Oznacza to, że jeśli któryś z najemców nie zapłaci swojej części czynszu, wynajmujący będzie mógł żądać jego uregulowania od dowolnego lokatora. Wybór będzie należał tutaj do właściciela mieszkania. Niewypłacalność jednego z kilku najemców nie stanowi więc żadnego zagrożenia. Ważne, aby chociaż jeden z nich miał wolne środki na koncie.

Oczywiście nie jest tak, że unikający zapłaty lokator będzie całkowicie bezkarny. Ściągnięcie od niego należności to jednak zadanie pozostałych najemców. Wynajmujący nie musi się więc tym przejmować. Zastosowanie znajdzie tutaj bowiem poniższy akt prawny.

Art. 376 §1 Kodeksu cywilnego

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

Ustawodawca tym przepisem zachęca dłużników solidarnych, czyli w tym przypadku najemców, do uregulowania między sobą kwestii ewentualnych rozliczeń. W praktyce więc zaleca się, aby lokatorzy nie tylko podpisali umowę z wynajmującym, ale również zawarli kontrakt między sobą. Będą mogli w jego treści zdecydować o formie tzw. regresu. Możliwe jest ustalenie terminów rozliczeń czy też ewentualnych odsetek. Lokatorzy w treści wiążącego ich kontraktu mogą też zdecydować, że jeden z nich będzie domyślnie odpowiedzialny za płatność czynszu. Oczywiście dopuszczalne jest także ustalenie nierównych udziałów w płatnościach. Chociażby w przypadku zajmowania pomieszczeń o różnej wielkości. Lokatorzy mają również prawo umownie określić sposób korzystania z pomieszczeń wspólnych.

Umowna solidarność dłużników oznacza nie tylko prawo ściągnięcia całego czynszu od każdego lokatora, ale również zabezpiecza wynajmującego na wypadek ewentualnej szkody. Jeśli jeden z mieszkańców zniszczy któreś z pomieszczeń, właściciel mieszkania nie będzie musiał ustalać sprawcy. Gdy zażąda zapłaty od niewinnego lokatora, ten będzie mógł skorzystać z wyżej przywołanego regresu.

Minusem tego wariantu dla wynajmującego jest fakt, że każdy z najemców może wypowiedzieć umowę ze skutkiem dla pozostałych. Może więc zdarzyć się tak, że wynajmujący zostanie bez żadnego lokatora. Jeśli któryś z dotychczasowych mieszkańców wyrazi wolę pozostania w lokalu, konieczne stanie się zawarcie z nim nowej umowy. Może być to więc uciążliwe z formalnego punktu widzenia.

Oddzielna umowa z każdym lokatorem

Trzecią opcją jest zawarcie oddzielnej umowy z każdym najemcą. Ten wariant jest najbardziej skomplikowany technicznie i formalnie. Właściciel mieszkania musi bowiem przygotować kilka kompletów dokumentów, często o różnej treści. Poszczególni lokatorzy mogą bowiem chcieć negocjować. Niektórym zależy na krótszym okresie wypowiedzenia, inni wolą podpisać weksel zamiast wpłacać kaucji. W przypadku zawierania jednej umowy ze wszystkimi najemcami, to ci ostatni muszą dogadać się między sobą, zanim przyjdą do właściciela już z konkretną propozycją.

Podpisanie oddzielnych kontraktów oznacza też najczęściej większa rotację lokatorów. Poszczególne umowy mogą bowiem kończyć się w innym czasie. W związku z tym jest zagrożenie, że część pomieszczeń przez pewien okres będzie pustych. Kolejnym problemem dla wynajmującego jest konieczność ustalenia odrębnych opłat dla każdego z lokatorów. Czynsz zależeć będzie bowiem chociażby od wielkości pomieszczenia czy też od okresu, na który zawierana jest umowa. Ponadto to na właściciela mieszkania przerzucona jest odpowiedzialność za niewypłacalność lokatorów w zakresie ewentualnych szkód. Karne wypowiedzenie umowy wszystkim lokatorom również nie będzie możliwe. Konieczne stanie się więc każdorazowe poszukiwanie winnego. Solidarność dłużników dotyczy tutaj jedynie wysokości samego czynszu i innych podstawowych opłat.

Korzyścią dla wynajmującego z tego wariantu jest możliwość uzyskania wyższego czynszu za całe mieszkanie. Najemcy są w stanie zazwyczaj zapłacić większą kwotę za wynajęcie pokoju, niż wynika to ze stosunku jego powierzchni do wielkości całego mieszkania. Poza tym, zawierając odrębne umowy, właściciel mieszkania ma pełny wpływ na dobór najemców.

Ta opcja wydaje się natomiast korzystna dla lokatorów. Nie muszą oni bowiem dogadywać się z innymi najemcami co do treści kontraktu. Mogą postarać się wypracować własne warunki najmu. Nie odpowiadają oni również za szkody wyrządzone przez inne osoby. Z drugiej strony nigdy nie wiedzą, z kim przyjdzie im dzielić lokal. Wariant ten nie jest więc w praktyce wybierany przez osoby, którym zależy na wspólnym zamieszkiwaniu ze znajomymi.

chevron-down
Copy link