Rękojmia wiary publicznej

W przedmiotowej sprawie prokurator domagał się uznania za nieważne umów przenoszących własność nieruchomości. Umowy zawarte zostały przez pozwaną spółkę z obecnie wpisanymi do księgi wieczystej małżonkami. Poprzedni właściciele nieruchomości, w zamian za świadczenie niewspółmierne do wartości nieruchomości, na podstawie umowy łączącej ich ze spółką cypryjską udzielili - jako zabezpieczenia wykonania umowy - pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości.

Na tej podstawie nieruchomość została sprzedana pozwanej spółce.

Następnymi nabywcami nieruchomości byli obecnie wpisani do księgi wieczystej małżonkowie. Sąd Okręgowy w zakończonej już sprawie stwierdził nieważność czynności prawnych dokonanych przez pierwotnych właścicieli nieruchomości. Przede wszystkim udzielonego spółce pełnomocnictwa oraz umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Uznał je za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni przed nieważnością

Sąd Apelacyjny nie kwestionował, że konsekwencją tej sekwencji wydarzeń było to, że pozwana spółka zawierając kwestionowane umowy z pozwanymi małżonkami działała jako podmiot nieuprawniony do rozporządzania zbywanym prawem. Zdaniem Sądu Apelacyjnego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy przed nieważnością umowy. Nie oznacza jednak, że nabywca, który w danej wierze nabył odpłatnie nieruchomość od podmiotu ujawnionego w księdze wieczystej jako właściciel, zawarł umowę nieważną.

Właśnie w tym kontekście trafnie w motywach zaskarżonego wyroku zostały powołane przepisy art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Rozważenia wymagało więc czy nieważność ta wynika ze sprzeczności kwestionowanych przez powoda czynności prawnych z zasadami współżycia społecznego o jakich mowa w przepisie art. 58 § 2 k.c.

Sąd Apelacyjny wskazał, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych nie jest jednolite. Świadczą o tym orzeczenia powołane w motywach zaskarżonego wyroku oraz w apelacji.

Odrzucenie skrajnego stanowiska

W ocenie Sądu Apelacyjnego odrzucić należy stanowisko skrajne jakoby rękojmia wiary publicznej uniemożliwiła zakwestionowania ważności umowy na podstawie przepisu art. 58 § 2 k.c. jak również, że niedopuszczalne w sprawie o ustalenie nieważności umowy jest ważenie dóbr kontrahentów kolejnych umów. W każdym przypadku ważność umowy winna być oceniona w odniesieniu do ustalonych okoliczności faktycznych. Przepis art. 5 k.c. nie ma w tym przypadku zastosowania. Stanowi on klauzulę generalną, która nie wchodzi w rachubę gdy przepis szczególny także odwołuje się do oceny ważności danego stosunku prawnego w punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

W tym przypadku przepisem takim jest przepis art. 58 § 2 k.c.

W niniejszej sprawie umowy o jakich mowa w pozwie spełniają wymogi prawa tak co do formy jak i treści. Nie naruszają też bezwzględnie obrazujących przepisów prawa w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zasady współżycia społecznego

Skarżący dążąc do stwierdzenia ich nieważności powołuje się na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego o jakim mowa w przepisie art. 58 § 2 k.p.c., które wyspecyfikował w apelacji. Niewątpliwie należy zauważyć, że wykazując tę sprzeczność odwołuje się do okoliczności jakie towarzyszyły zawarciu wcześniejszej umowy zbycia nieruchomości przez małżonków B. - odmawiając prawa do uwzględnienia okoliczności jakie towarzyszyły zawarciu umowy przez małżonków W.

Efekt domina

W ocenie Sądu Apelacyjnego uwzględnienie powództwa skutkowałoby tym, że poszkodowanymi działaniami osób reprezentujących spółki byliby nie tylko małżonkowie B. Także kolejni nabywcy nieruchomości - małżonkowie W.

Mimo że ci ostatni działali w dobrej wierze i w zaufaniu do rękojmi wiary publicznej oraz zaciągnęli zobowiązanie kredytowe w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, zdaniem Prokuratura działali w ramach umowy. Ale krzywdzącej pierwotnych zbywców i premiującej osoby dążące do uzyskania korzyści majątkowej w wyniku oszukańczych działań.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego rozstrzygnięcie sporu sprowadza się więc do odpowiedzi, czy w przypadku niegodziwego celu umowy, wynikającego z działań zbywcy, którego przestępcze działanie nie zostało dotychczas stwierdzone prawomocnym wyrokiem karnym, któremu towarzyszyło odpłatne nabycie nieruchomości przez nabywcę w dobrej wierze, działającemu w zaufaniu do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zasady współżycia społecznego nakazują uznanie kolejnych umów dotyczących zbycia nieruchomości są nieważne.

Rozporządzanie nieruchomością przez nieuprawnionego

Rozporządzanie nieruchomością przez spółkę na rzecz małżonków W. było jedynie rozporządzaniem nieruchomością przez nieuprawnionego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego żądanie pozwu zmierza do ochrony interesów majątkowych pierwotnych zbywców w stosunku do nabywców w dobrej wierze działającym w zaufaniu do rękojmi winy publicznej ksiąg wieczystych. Zarzucane w apelacji autoryzowanie oszukańczych praktyk sprowadza się w istocie do dążenia do tego, aby małżonkowie B. mogli odzyskać utraconą nieruchomość. Nie sposób podzielić zarzutu skarżącego, że odmowa stwierdzenia nieważności umów o jakich mowa w pozwie autoryzuje oszukańcze transakcje skoro poszkodowanym z pierwotnej umowy przysługuje w stosunku do spółek roszczenie odszkodowawcze. Uwzględnienie powództwa preferowałoby interesy majątkowe osób, które nieroztropnie wyzbyły się własności nieruchomości kosztem osób działających zgodnie z prawem. To zaś sprzeczne byłoby z ogólnie przejętym poczuciem sprawiedliwości mieszczącym się w przejęciu zasad współżycia społecznego.

Naganne zachowanie obu spółek i osób je reprezentujących winno być napiętnowane w procesie karnym oraz w ewentualnym procesie odszkodowawczym. Ale nie przez stwierdzenie nieważności umów zawartych z kolejnym nabywcą nieruchomości działającego w dobrej wierze i w zaufaniu do wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W związku z powyższym podzielając w całości ustalenia i wywody Sądu Okręgowego Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda jako pozbawioną uzasadnionych podstaw.