Co z obowiązkiem podatkowym, gdy umowa najmu nie jest skutecznie wypowiedziana?

Należy zwrócić uwagę na interpretację Izby Skarbowej w Katowicach. Jest ona zawarta w Piśmie z dnia 29 maja 2015 roku (Izba Skarbowa w Katowicach IBPP1/4512-135/15/LSz).

Wnioskodawca wynajmował lokal użytkowy na podstawie umowy najmu zawartej w 2011 roku na czas określony – 5 lat. W dniu 12 września 2014 r. najemca złożył Wnioskodawcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na dzień 24 października 2014 r. i zaprzestał płacenia czynszu w listopadzie 2014 roku. Najemca w wypowiedzeniu umowy najmu nie wskazał powodów wypowiedzenia.

Wnioskodawca uważa ww. oświadczenie za bezskuteczne, albowiem wypowiedzenie umowy było pozbawione jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Tym samym Wnioskodawca wystawił faktury za miesięczny czynsz najmu, których Najemca nie zaakceptował bowiem utrzymuje, że umowa najmu została skutecznie rozwiązana. Wnioskodawca wystąpił na drogę sądową z powództwem o zapłatę kwot z tytułu czynszu najmu i innych należności wynikających z umowy najmu, za okresy w których Wnioskodawca wystawił faktury VAT. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawcy nie zostały wypłacone jakiekolwiek należności.

Więź zobowiązaniowa

Organ podatkowy stoi na stanowisku, że skoro Wnioskodawca uznał wypowiedzenie umowy za bezskuteczne i nie ma mowy o rozwiązaniu umowy, to Wnioskodawca nadal świadczy usługę na rzecz najemcy. Kiedy nie można mówić o ustaniu więzi zobowiązaniowej? Nie będzie to równoznaczne z faktem, że ze strony najemcy nie ma odbioru tej usługi, tj. nie korzysta z niej. 

Na mocy umowy zawartej w 2011 r. pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą istnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym. Na gruncie ustawy stanowi ona świadczenie usług. Mowa o nich w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Najemca poprzez złożenie Wnioskodawcy w dniu 12 września 2014 r. oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na dzień 24 października 2014 r. i zaprzestania regulowania czynszu od listopada 2014 r. utrzymuje, że umowa najmu została skutecznie rozwiązana. W praktyce jednak najemca nie wskazał powodów wypowiedzenia, Wnioskodawca uważa zatem ww. oświadczenie za bezskuteczne. Jak twierdzi Wnioskodawca, wypowiedzenie umowy było pozbawione jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych.

Postępowanie Najemcy, który jedynie fizycznie opuścił lokal, zwolnił pracowników i odesłał klucze Wnioskodawcy oraz zaprzestał prowadzenia w lokalu jakiejkolwiek działalności, a tym samym zaprzestał płacenia określonego wynagrodzenia Wnioskodawcy z tytułu najmu lokalu, nie przesądza bowiem o tym, że umowę najmu skutecznie zakończono tym bardziej, że wypowiedzenie tej umowy przez Najemcę, jak twierdzi Wnioskodawca, było pozbawione jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Dlatego też Wnioskodawca wystąpił na drogę sądową z powództwem o zapłatę kwot czynszu najmu i innych należności wynikających z umowy najmu za okresy, w których Wnioskodawca wystawił faktury.

Świadczenie usług zakończone?

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w przedmiotowej sprawie pomiędzy Wnioskodawcą a Najemcą nadal istnieje więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o VAT wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca uznał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu za bezskuteczne. Pozbawione ono było jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Pomimo opuszczenia lokalu, najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz najmu do końca okresu, na jaki została zawarta umowa najmu. Fakt, że Wnioskodawca nie otrzymał należnego czynszu po opuszczeniu lokalu przez Najemcę nie przesądza, że świadczenie usług zostało zakończone.

Z uwagi, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca świadczy usługę najmu, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, jest zobowiązany do wystawienia faktur za poszczególne okresy wynajmu lokalu do końca okresu obowiązywania umowy. Podatnicy podatku od towarów i usług, z tytułu dostawy towarów, bądź świadczenia usług, zobowiązani są do wystawienia faktury VAT. Dokument stanowi dowód dokonania czynności. Taką czynnością jest: świadczenie usług bądź dostawa towarów.

Wystawianie faktur VAT uznano za nieprawidłowość

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że wystawianie faktur VAT dokumentujących tę usługę przez kolejne miesiące, tj. do upływu okresu 5 lat od daty zawarcia umowy najmu jest bezzasadne, należało uznać za nieprawidłowe.

Ta interpretacja indywidualna była skarżona przez spółkę. Na skutki nie trzeba było długo czekać. Zostało wydane orzeczenie Sądu. Warto zapoznać się z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 12 października 2015 roku.

I SA/Rz 792/15, w którym sąd stanął po stronie organu podatkowego. Sąd uznał:

Z przedstawionego przez skarżącą Spółkę stanu faktycznego wynika, że zawarła ona z pewnym podmiotem umowę najmu lokalu na okres pięciu lat.

Umowa przewidywała wypowiedzenie stosunku najmu, ale tylko w ściśle określonych warunkach.

Wynajmujący wypowiedział w dniu 12 września 2014 r. umowę najmu ze skutkiem na dzień 24 października 2014 roku. Wyprowadził się z lokalu i zaprzestał płacenia czynszu.

Skarżąca uznała wypowiedzenie stosunku najmu za bezskuteczne, gdyż odbyło się bez zachowania jakiegokolwiek warunku przewidzianego w umowie do jej wypowiedzenia. Tym samym wystawiła faktury VAT za miesięczny czynsz, których jednak najemca nie akceptował i odsyłał wynajmującemu. Skarżąca wystąpiła z powództwem cywilnym o zapłatę czynszu.

Podatek VAT – co podlega opodatkowaniu?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatkiem VAT podlegają opodatkowaniu odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 powyższej ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów (…).

W rozpatrywanej sprawie, świadczona była więc przez Skarżącą na rzecz najemcy usługa najmu.

Z przedstawionego więc stanu faktycznego jak i twierdzeń Skarżącej należało przyjąć, że umowa najmu trwa nadal, wobec czego Skarżąca jest zobowiązana do wystawiania faktur aż do końca okresu jej obowiązywania. Nie było podstaw do przyjęcia, że organ zmodyfikował stan faktyczny w postępowaniu o wydanie interpretacji indywidualnej oraz nie mógł rozstrzygnąć sprawy w zakresie słuszności domagania się przez Skarżącą zapłaty czynszu najmu z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego. 

Fakt, że najemca nie konsumuje usługi w postaci najmu, nie ma większego znaczenia w sprawie, gdyż lokal pozostawiony jest do jego dyspozycji i nie doszło do skutecznego rozwiązania stosunku najmu przez jego wypowiedzenie.

Podatnicy podatku od towarów i usług, z tytułu dostawy towarów jak i świadczenia usług, zobowiązani są do wystawiania faktur dokumentujących dokonane czynności zgodnie z art. 106a i 106b ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Powyższe stanowisko może budzić kontrowersje. Wydaje się ono jednak słuszne na gruncie obowiązującego prawa.