Odpowiedzialność najemcy imprezowicza – kiedy właściciel odpowiada za wybryki lokatora?

2 września 2019
/

Pani Joanna utrzymuje się z wynajmu mieszkania studentom. Do teraz nie miała żadnego problemu z trafieniem na miłych i spokojnych najemców. Ostatnio jednak sąsiedzi poinformowali ją, że zgłoszono przeciw niej sprawę do sądu. Ludzie, którzy zamieszkują w jej lokalu zachowują się bardzo głośno. Ponadto jeden z nich, pod wpływem alkoholu, zniszczył ścianę korytarzową, zaś drugi zanieczyścił windę swoimi ekskrementami. Czy Pani Joanna będzie ponosić odpowiedzialność za swoich najemców?

Odpowiedź nie należy do najprostszych. Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów narzucają różnego rodzaju odpowiedzialność zarówno na wynajmującego, jak i najemcę. Z tego względu, iż tematem niniejszego artykułu jest niewłaściwe zachowanie lokatora, to właśnie od niego należy zacząć.

Odpowiedzialność cywilna najemcy za niewłaściwe zachowanie

Zgodnie z art. 666 kc, najemca powinien używać lokalu w sposób, który został określony w umowie najmu lokalu. Zdarza się jednak, że umowa nie określa sposobu używania. W takim przypadku ustawodawca wskazuje, że należy używać lokalu w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu.

W opisanym na wstępie przykładzie mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym. Jego najemcy powinni z niego korzystać w taki sposób, w jaki prowadzi się przeciętne gospodarstwo domowe.

Pamiętaj! W umowie najmu warto wskazać, że do obowiązków najemcy należy dostosowanie swojego zachowania do porządku domowego, a co za tym idzie do uszanowania pożycia całej wspólnoty mieszkaniowej. Istotne jest także, by podkreślić, że najemca powinien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Jest to jednak sformułowanie grzecznościowe i nawet w przypadku jego braku zasady te będą obowiązywać lokatora podpisującego wspomnianą umowę najmu lokalu mieszkalnego. Mówi o tym art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. W dalszej części możemy także przeczytać, że najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Przeczytaj również:
Umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wzór umowy najmu

Odpowiedzialność karna najemcy za niewłaściwe zachowanie

Zakłócanie porządku domowego, o którym mowa, stanowi wykroczenie. W myśl art. 51 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny, a także gdy wywołuje zgorszenie, podlega karze. Jaka więc kara może spotkać niekulturalnego lokatora? W kw wspomina się o areszcie lub nawet ograniczeniu wolności. W praktyce jest to zazwyczaj kara grzywny.

Ważne! Odpowiedzialność za wykroczenie ponoszą sprawcy, a więc w tym wypadku najemcy. Właściciel mieszkania nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności na podstawie treści art. 51 kw. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wynajmujący osobiście brał udział w zakłóceniu porządku domowego lub ciszy nocnej.

Kiedy wynajmujący odpowiada za wybryki najemcy?

Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli najemca wykracza w rażący lub uporczywy sposób przeciwko porządkowi domowemu, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku mają prawo wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu lokalu mieszkalnego i nakazanie jego opróżnienia.

Czym więc jest to wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu? Zazwyczaj korzystanie z innych lokali w budynku staje się w tym wypadku uciążliwe, np. poprzez głośną imprezę, która przenosi się także na balkon i korytarz.

Art. 16 wspomnianej ustawy podkreśla zaś, że jeżeli właściciel lokalu działa w podobny sposób, pod co również można podciągnąć oddawanie w najem lokalu głośnym lokatorom, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu sądowego żądać sprzedaży lokalu na drodze licytacji.

Podsumowując, w przypadku kiedy najemcy długotrwale zakłócają porządek, a wynajmujący nie reaguje w żaden sposób, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, po wyrażeniu stosownej zgody w formie uchwały, może wytoczyć powództwo wskazane w art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów.