Jaki rodzaj umocowania jest prawidłowy, aby skutecznie podejmować uchwały we wspólnocie

Powódka nabyła własność lokalu niemieszkalnego położonego na parterze budynku składającego się z piętnastu pomieszczeń oraz lokalu niemieszkalnego. Lokale te są użytkowane przez prowadzone przez powódkę niepubliczne przedszkole.

12 czerwca 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali usytuowanych w budynku. Przedmiotem zebrania było głosowanie nad uchwałami:

  • w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za okres od 1 stycznia do 31 grudnia i udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty;
  • w sprawie przyznania nagród w łącznej wysokości 6.000 zł dla Zarządu Wspólnoty za pracę w roku 2013;
  • w sprawie przyjęcia Planu Finansowego Wspólnoty na rok 2014;
  • w sprawie zatwierdzenia Planu Remontów na rok 2014;
  • w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m 2 powierzchni udziałowej;
  • w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy;
  • w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku;
  • w sprawie sposobu dostarczania korespondencji wewnętrznej Wspólnoty.

Zebranie to poprzedzone było zebraniem w dniu 31 marca 2014 r. Zdecydowano się na nim na zawieszenie głosowania nad proponowanymi uchwałami do czasu wyjaśnienia uwag i zastrzeżeń dotyczących przekazanych rozliczeń.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej poinformował powódkę, że wszystkie uchwały poddane pod głosowanie na zebraniu w dniu 12 czerwca zostały podjęte większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto, Zarząd poinformował, iż głosowanie odbyło się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania podpisów).

W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej domagano się ustalenia nieistnienia w/w uchwał.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Wyrok Sądu Okręgowego

Sąd Okręgowy oddalił powództwo.

Stwierdził, że powódka, jako właścicielka lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości choć posiada interes prawny w ustaleniu nieistnienia uchwał, gdyż uchwały te wywierają bezpośrednie skutki w sferze praw wspólnotowych powódki, to biorąc pod uwagę orzecznictwo Sądu Najwyższego w podobnych sprawach, w przedstawionym przez strony stanie faktycznym nie występują przesłanki pozwalające uznać zaskarżone uchwały za nieistniejące.

Sąd Okręgowy odwołał się do poglądów doktryny i orzecznictwa sądowego, wskazując, że o nieistnieniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej można mówić jedynie w przypadku wystąpienia najpoważniejszych wad wykluczających możliwość stwierdzenia istnienia oświadczenia woli uprawnionych podmiotów, wyrażonego choćby z naruszeniem przepisów prawa. Podkreślił przy tym, że ustawodawca traktuje kwestie proceduralne drugorzędnie, a decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty.

Sąd Okręgowy uznał, że przedmiotowe uchwały uzyskały większość głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a zatem doszło do ich prawidłowego podjęcia i nie ma podstaw do uznania, że uchwały te nie istnieją. W ocenie Sądu Okręgowego, nie zasługiwały przy tym na uwzględnienie zastrzeżenia powódki dotyczące umocowania do głosowania w czyimś imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Sąd doszedł bowiem do przekonania, że umocowanie spełniało przesłanki dotyczące pełnomocnictwa rodzajowego.

Naruszenie subiektywnego interesu nie uzasadnia uchylenia uchwały

Oceniając zaskarżone uchwały pod kątem nierównego traktowania powódki oraz naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, Sąd pierwszej instancji podniósł, że naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Sąd wyjaśnił, że naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Stosownie do treści art. 15 ust. 1 u.w.l., obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 u.w.l.

Sąd Okręgowy stwierdził, że zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu i jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych oraz planowanych przyszłych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W przekonaniu Sądu Okręgowego, w świetle powyższych rozważań, powódka nie wykazała, aby zaskarżone uchwały naruszały słuszny interes powódki, czy zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Wyrok Sądu Apelacyjnego

Sąd Apelacyjny wskazał, iż apelacja pozwanego zasługiwała na częściowe uwzględnienie, bowiem w przeważającej mierze zarzuty w niej sformułowane były uzasadnione.

Odnosząc się do żądania ustalenia nieważności uchwał, to jakkolwiek rację miał Sąd Okręgowy stwierdzając, iż do głosowania w sprawie uchwał objętych porządkiem obrad wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe, to jednocześnie błędny był wniosek tego Sądu, iż z takim właśnie pełnomocnictwem mamy do czynienia w tym przypadku upoważnienia.

W kontekście wymagań dotyczących pełnomocnictwa do głosowania w imieniu właściciela lokalu, należy przytoczyć treść uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., w którym stwierdzono, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2).

Definicja pełnomocnictwa rodzajowego

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Należy więc przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.), co oznacza, że winno ono określać ten właśnie typ czynności.

Pełnomocnictwo z dnia 28 listopada 2001r. wymagań powyższych nie spełnia, bowiem samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Nie chodzi bowiem jakiekolwiek pełnomocnictwo rodzajowe, lecz takie, które określa rodzaj czynności objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem.

Uwagi powyższe czynione są jednak niejako na marginesie, zważywszy, że nawet w przypadku uznania pełnomocnictwa za wadliwe i tak ostatecznie uchwały uzyskały wymaganą większość głosów.

Każda z uchwał została więc podjęta wymaganą większością głosów liczonych według wielkości udziałów.

Zarzut naruszenia art. 25 ustawy o własności lokali

Częściowo trafny był natomiast zarzut naruszenia art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który jest podstawą domagania się uchylenia uchwały w przypadku gdy jest ona sprzeczna z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

Jeśli bowiem chodzi o uchwałę w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m 2 powierzchni udziałowej, to Sąd Okręgowy nie wziął pod uwagę okoliczności, że wysokość zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości została ustalona w oderwaniu od udziałów w nieruchomości wspólnej, a powiązana z powierzchnią lokali w sytuacji, gdy stosunek powierzchni poszczególnych lokali do łącznej powierzchni wszystkich lokali nie odpowiada udziałom w nieruchomości wspólnej.

Stosownie do art. 3 ust. 2 u.ow.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zgodnie zaś z brzmieniem art. 12 ust. 2 u.ow.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciele lokali zobowiązani są więc opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego

Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony na tym tle przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013r. (VI ACa 1727/12 ), zgodnie z którym z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów. Tym niemniej orzecznictwo sądowe akceptuje obciążenie właścicieli kosztami w stosunku do powierzchni ich lokali wówczas, gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali, co jednak bezspornie w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało miejsca.

Tym samym rozwiązanie zawarte w uchwale należy ocenić jako w oczywisty sposób sprzeczne z treścią art. 12 ust. 2 u.ow.l., co skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej uchwały, a co za tym idzie zmianą zaskarżonego wyroku w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c.

Apelacja podlegała natomiast oddaleniu w zakresie w jakim odnosiła się do uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego wspólnoty za okres od 1 stycznia do 31 grudnia i udzielenia absolutorium oraz uchwały w sprawie zatwierdzenia planu remontów na rok 2014.

Zarzuty powódki sprowadzały się do wskazania, iż sprawozdanie finansowe za rok 2013 nie zostało sporządzone przez Zarząd Wspólnoty lecz administratora i księgową zatrudnioną w firmie administrującej nieruchomością, co istotnie wynika zarówno z treści sprawozdania, zawiadomienia o porządku zebrania, jak też przesłuchania członków zarządu pozwanej oraz świadka, będącej aktualnie administratorem nieruchomości.

Uchwała o udzieleniu absolutorium

Należy zwrócić uwagę, że stosownie do art. 29 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

Uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (art. 30 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.).

Przedmiotem zebrania jest więc dokonanie oceny pracy zarządu lub zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.ow.l., co powinno nastąpić w oparciu o złożone właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Właściciele lokali, kierując się m.in. treścią przedłożonego im sprawozdania podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.). Chodzi więc przede wszystkim o umożliwienie właścicielom zapoznania się ze sprawozdaniem zarządu, zapewnienie dyskusji nad jego treścią, co w efekcie gwarantuje dokonanie realnej oceny pracy zarządu.

Sprawozdanie Zarządu

W przypadku sprawozdania zarządu istotne jest przy tym, aby organ wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny i o realną możliwość zapoznania się właścicieli z podjętymi działania Zarządu w minionym okresie. Należy uznać, że w powyższym przypadku nie obowiązuje tak daleko idący formalizm i należy kierować się bardziej racjonalnymi względami. Należy przy tym zauważyć, że o ile zgodnie z art. 30 ust. 1 u.ow.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany m.in. do składania właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności, które następnie są przedmiotem zebrania właścicieli zgodnie z ust. 2 pkt 3 art. 30 u.ow.l., to jednocześnie żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada na zarząd obowiązku sporządzenia sprawozdania finansowego, chociaż należy uznać je za istotne dla zobrazowania wywiązania się przez zarząd z realizacji gospodarki finansowej wspólnoty.

Sprawozdanie finansowe jest zatem jednym z elementów składających się na roczne sprawozdanie zarządu z jego działalności. W przypadku sprawozdania za rok 2013 należy mieć na uwadze, że było ono przedmiotem obrad już na zebraniu, które miało miejsce w marcu 2014, kiedy to odbyła się dyskusja, a z uwagi na konieczność wyjaśnienia zgłaszanych przy tej okazji wątpliwości, rozpoznanie tego punktu zebrania zostało odroczone do czerwca 2014r.

W tym kontekście nie budzi wątpliwości, że Zarząd przedstawił właścicielom stosowne sprawozdanie ze swej działalności, zaś przygotowane sprawozdanie finansowe było jedynym z dokumentów odzwierciedlających ten aspekt działalności Zarządu, który wiązał się z realizacją gospodarki finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wywodzenie żądania uchylenia uchwały zatwierdzającej sprawozdanie zarządu na tej tylko podstawie, że dokument obejmujący sprawozdanie finansowe nie został podpisany przez członków zarządu jest więc stanowczo niewystarczające do uznania, iż przy podejmowaniu uchwały właściciele zostali pozbawieni pełnej i realnej wiedzy na temat sposobu wywiązania się przez Zarząd ze swych obowiązków.

Plan remontów

W dalszej kolejności, odnosząc się do uchwały w sprawie zatwierdzenia planu remontów na rok 2014, Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, iż budynek wymagał remontu zakrojonego na szeroką skalę, na co bez wątpienia wskazywał załączony do odpowiedzi na pozew audyt remontowy budynku. Decyzja Wspólnoty Mieszkaniowej była zatem ze wszech miar uzasadniona,.w tym z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak też interesu właścicieli. Należy ocenić ją jako racjonalną, zważywszy na dofinansowanie, z jakiego Wspólnota Mieszkaniowa mogła skorzystać, ubiegając się o kredyt na remont.

Powódka nie wykazała jednocześnie, ażeby wysokość wiążących się z uchwałą obciążeń przypadających na właścicieli była nadmierna.w stosunku do ich możliwości finansowych lub też, ażeby odbiegała od średnich stawek spotykanych w innych wspólnotach. Trzeba zaś podkreślić, że ciężar wykazania okoliczności przemawiających za uchyleniem uchwały (ciężar dowodu) spoczywał na powódce. Z materiału dowodowego wynika jednocześnie, że z opłatami za lokale zalegali jedynie nieliczni właściciele, w tym przede wszystkim powódka i właściciel,.od którego wynajmuje ona kolejne dwa lokale z przeznaczeniem na działalność przedszkolną.

https://www.saos.org.pl/judgments/332254