Alfabet prawa: P jak pierwokup

Prawo pierwokupu narodziło się w starożytnym Rzymie i już dwa tysiące lat temu było formą reglamentacji w obrocie nieruchomościami i innymi rzeczami. Początki tej instytucji w Polsce, to regulacje wprowadzone w okresie rozbiorów, przez to ich brzmienie różniło się w poszczególnych regionach zajętych przez różne państwa zaborcze.

Istota prawa pierwokupu

Istotą tej instytucji jest przyznanie pewnej osobie pierwszeństwa do kupienia oznaczonej rzeczy od jej właściciela. Prawo ma zastosowanie w wypadku, gdyby właściciel zamierzał sprzedać wspomnianą rzecz osobie trzeciej. To prawo nie obowiązuje w przypadku innych od sprzedaży form odstępowania takich jak np. darowizna, zamiana, czy zdarzeń prawnych – np. wskutek wywłaszczenia.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne oraz niepodzielne, wyjątkiem jest sytuacja, w której przepisy szczególne dopuszczają częściowe wykonanie tego prawa (art. 602 § 1 KC).

Jaki jest cel ustanowienia prawa pierwokupu?

Oczywiście ochrona interesów uprawnionego, który może nabyć prawa lub rzeczy z pierwszeństwem przed innymi podmiotami występującymi w obrocie cywilnoprawnym. W praktyce, może mieść to szczególne znaczenie, w sytuacji, w której uprawniony ponosił w przeszłości koszty związane z utrzymaniem rzeczy.

Podmioty w prawie pierwokupu

Jak można wywnioskować z poprzednich akapitów – Kodeks Cywilny opiera tę instytucję na 3 podmiotach:

  • osoba, której to prawo – uprawniony;
  • osoba obciążona obowiązkami związanymi z prawem pierwokupu – zobowiązany;
  • osoba, której zobowiązany sprzedaje oznaczoną rzecz, która jest obciążona prawem pierwokupu – osoba trzecia

Przedmiot prawa pierwokupu

Przedmiotem prawa pierwokupu są rzeczy – zarówno ruchome, jak i nieruchomości. W przypadku tych drugich możliwe jest ustanowienie go nie tylko na prawie własności, ale też na prawie użytkowania wieczystego.

Warunkiem koniecznym jest określenie tej rzeczy przynajmniej co do gatunku. Na przykład „koń wyścigowy” (w tym przypadku w prawo traktuje zwierzę jak rzecz).

W jaki sposób może powstać prawo pierwokupu?

Źródłem prawa pierwokupu mogą być:

  • czynność prawna (umowa) – takie prawo pierwokupu, nazywa się umownym;
  • ustawa – ustawowe prawo pierwokupu, które przysługuje np. gminom na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 109

W sytuacji kiedy prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy, bezwarunkowa umowa sprzedaży zawarta między zobowiązanym i osobą trzecią jest nieważna (art. 599 § 2 KC).

Skorzystanie z prawa pierwokupu

Przedmiot prawa pierwokupu może zostać sprzedany osobie trzeciej jedynie kiedy osoba uprawniona nie wykona swojego prawa (art. 597 § 1 KC). Dlatego też osoba zobowiązana powinna niezwłocznie zawiadomić osobę uprawnioną do pierwokupu o treści umowy sprzedaży, która została zawarta z osobą trzecią (art. 598 § 1 KC).

Z prawa pierwokupu można skorzystać w terminach zawitych (art. 598 § 2 KC):

  • miesiąca – w przypadku pierwokupu nieruchomości,
  • tygodnia – w przypadku pozostałych rzeczy.

Osoba uprawniona, która chce skorzystać z prawa pierwokupu składa oświadczenie zobowiązanemu. Jeśli osób uprawnionych jest kilka, a niektórzy z nich postanowili nie korzystać z przysługującego im prawa pierwokupu, to pozostali mogą wykonać je w całości (art. 602 § 2 KC).

Jeżeli chodzi o oświadczenie składane zobowiązanemu, to przepisy KC nie przewidują dla niego żadnej szczególnej formy. Należy jednak zaznaczyć, że w sytuacji kiedy zawarcie umowy sprzedaży rzeczy objętej prawem pierwokupu wymaga szczególnej formy, oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu powinno się złożyć zachowując tę samą formę (art. 597 § 2 KC). Na przykład przy skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości właściwą formą będzie akt notarialny.

Najważniejszym skutkiem skorzystania ze swojego prawa przez osobę, której uprawnienie przysługuje jest związanie jej umową z zobowiązanym. Treść tej umowy jest co do zasady identyczna co tej zawartej przez zobowiązanego z osobą trzecią.

Co ważne, postanowienia umowy mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są bezskuteczne względem uprawnionego.

Odpowiedzialność zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu

Osoba zobowiązana poniesie odpowiedzialność za wynikłą szkodę, w sytuacji, w której:

  • sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo,
  • nie zawiadomił osoby uprawnionej o sprzedaży,
  • istotne postanowienia umowy, o których powiadomił osobę uprawnioną, są nieprawdziwe.