Powtórka przed egzaminem – ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Zdajesz egzamin wstępny na aplikację? Przeraża Cię ogrom materiału, który musisz opanować? Zapraszamy do lektury naszego cyklu artykułów, w którym omówimy tzw. "małe" ustawy i wskażemy przepisy, na które trzeba zwrócić uwagę. Dzisiejszym tematem jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego:

• nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Księgi wieczyste są jawne. Ponadto domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast prawo wykreślone nie istnieje.

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni:

• rozporządzeń nieodpłatnych,
• dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

W złej wierze jest:

• ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo
• ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji publicznej,
• prawu dożywocia,
• służebnościom drogi koniecznej lub ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku albo innego urządzenia,
• służebnościom przesyłu.

Rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistością.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – księgi wieczyste

W księdze wieczystej ujawnia się:

• prawa rzeczowe,
• prawa osobiste,
• roszczenia.

A w szczególności mogą być ujawnione:

• prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia,
• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
• wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,
• prawo z umowy timeshare.

Jeśli właściciel posiada kilka nieruchomości, które stanowią całość gospodarczą lub graniczą ze sobą, może żądać ich połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie

Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe. Natomiast czynności związane z prowadzeniem ksiąg mogą wykonywać referendarze sądowi.

Każda księga wieczysta dzieli się na 4 działy:

• pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
• drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
• trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
• czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera 4 działy:

• pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany;
• drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
• czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Księgi zakłada się i prowadzi za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Właściciel nieruchomości musi niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Jeśli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku bądź opieszałości w jego wykonaniu.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – hipoteka

Przedmiotem hipoteki mogą być:

• nieruchomość,
• użytkowanie wieczyste,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Ponadto hipoteką można zabezpieczyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw, takich jak użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Co ważne, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym także przyszłą, do określonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.

Hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Ponadto wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę.

Można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. W tym przypadku nie potrzeba zgody osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym.

Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki:

• roszczenia o odsetki,
• przyznane koszty postępowania,
• inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli wymieniono je w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – hipoteka łączna

Hipoteka łączna – w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca ją obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. W związku z tym hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednakże hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia stwierdzona jest pismem z datą urzędowo poświadczoną.

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie 10 lat.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

Jeżeli doszło do wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje, w granicach wygasłej hipoteki, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może zatem:

• ustanowić na tym miejscu nową hipotekę,
• przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, inną z hipotek obciążających nieruchomość.

Jeśli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym.

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi.

Nie jest dopuszczalne ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu.

Wierzyciel, którego wierzytelność stwierdzono tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Egzamin wstępny z 2019 roku

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli właściciel nieruchomości jest obowiązany do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, wniosek o ujawnienie tego prawa powinien być złożony:
A. niezwłocznie po nabyciu tego prawa,
B. niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni po nabyciu tego prawa,
C. niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni po nabyciu tego prawa.

Odpowiedź: A (art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka zabezpiecza:
A. zarówno wierzytelność pieniężną, jak i niepieniężną,
B. wierzytelność pieniężną, ale jedynie wymagalną,
C. wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą.

Odpowiedź: C (art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Egzamin wstępny z 2018 roku

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, właściciel kilku nieruchomości może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość:
A. wyłącznie wtedy, gdy nieruchomości te graniczą z sobą,
B. wyłącznie wtedy, gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą,
C. gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą lub graniczą z sobą.

Odpowiedź: C (art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Egzamin wstępny z 2017 roku

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, działem księgi wieczystej przeznaczonym na wpisy dotyczące hipotek jest:
A. dział pierwszy,
B. dział trzeci,
C. dział czwarty.

Odpowiedź: C (art. 25 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, przedmiotem hipoteki nie może być:
A. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
B. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
C. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Odpowiedź: A (art. 65 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)