Zasady umieszczania reklam na budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej

19 kwietnia 2018
/

Niemal w każdym nowo wybudowanym apartamentowcu znajduje się szereg lokali usługowych. Prowadzący je przedsiębiorcy – najczęściej najemcy – w celu promocji oferowanych przez siebie usług bywają zainteresowani umieszczeniem banneru reklamowego, większego niż tylko prosta kartka na szybie. Czy jednak mogą swobodnie i bezpłatnie wywieszać swoje szyldy na elewacji budynku?

Elewacja zewnętrzna nie pełni funkcji reklamowej

Nie ulega wątpliwości, że zewnętrzna elewacja jest częścią wspólną budynku. Nie należy do części składowych lokali, lecz służy ogółowi mieszkańców, podobnie jak klatka schodowa czy dziedziniec. Oznacza to, że każdy właściciel mieszkania musi mieć zapewnione prawo decydowania o przeznaczeniu tej powierzchni jako całości. Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 

Z pozoru wydawać by się mogło, że właściciel najętego przez usługodawcę lokalu może – na podstawie wskazanego przepisu – zezwolić na umieszczenie reklamy na elewacji. Jest on bowiem uprawniony do korzystania z tej powierzchni, co może polegać na wynajęciu jest osobom trzecim. Nie można jednak zapominać, że art. 12 ust. 1 ustawy lokalowej zezwala mieszkańcom na nieskrępowane korzystanie z nieruchomości wspólnej „zgodnie z jej przeznaczeniem”. W związku z tym, pojawia się pytanie, czy zawieszenie reklamowego szyldu jest normalnym korzystaniem z należącej do ogółu mieszkańców powierzchni zewnętrznej budynku.

Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco, co wynika z niemal jednoznacznych orzeczeń sądów powszechnych. Warto przytoczyć chociażby orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 roku, gdzie czytamy, że Tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębie elewacji (…)Podstawowym przeznaczeniem muru i elewacji w takim budynku jest zaś zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od innych, sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem bodźców z zewnątrz, takich jak warunki atmosferyczne, hałas lub nieprzyjemne zapachy (I ACa 679/13). Nieco bardziej liberalne podejście można znaleźć w orzeczeniach dotyczących niewielkich szyldów, które są widoczne jedynie z bliska, nie mają podświetlenia i nie zaburzają ogólnego wyglądu budynku – w takiej sytuacji dopuszcza się ich wieszanie bez dodatkowych warunków.

Do zawieszenia reklamy konieczna jest zgoda wspólnoty

Jeśli więc najemca lokalu usługowego chce zareklamować się za pomocą czegoś więcej niż prostej i niewyróżniającej się tabliczki, musi uzyskać stosowną zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to wprost z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, który traktuję zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą uchwały ogółu mieszkańców.

Co istotne, wskazuje się, że rzeczona uchwała musi dotyczyć konkretnej czynności, tj. konkretnego najemcy i wieszanej przez niego reklamy. Również w tym zakresie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny we wskazanym wyżej wyroku, gdzie wyraził pogląd, że Uchwała zezwalając blankietowo na bezpłatny montaż na elewacji budynku tablic reklamowych i informacyjnych właścicielom lub najemcom lokali użytkowych narusza przepis art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), bo tego rodzaju działanie, jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymaga każdorazowo zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Za reklamę należy się zapłata

Na koniec pozostaje jeszcze rozważenie, czy wspólnota mieszkaniowa może wyrazić zgodę na umieszczanie nośników reklamowych nieodpłatnie, tj. bez wynagrodzenia za korzystanie z elewacji. Z analizy przepisów i orzecznictwa wynika, że jest to niedopuszczalne. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przedstawiciele nauki prawa wywodzą z tego zapisu obowiązek pobierania pożytków. Oczywistym jest przecież, że wszelkie wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości winny być pokryte. W tym celu zasadne jest szukanie wszelkich możliwych źródeł przychodu, aby odciążyć finansowo poszczególnych właścicieli. Zaniechanie pobrania czynszu za korzystanie z nieruchomości wspólnej może być więc potraktowane jako niegospodarność. Zawierająca taki zapis uchwała właścicieli może być więc uchylona jako niezgodna z prawem i naruszająca zasady prawidłowego zarządzania (art. 25 ust. 1 ustawy).

I w tym kontekście swoją opinię wyraził rzeczony Sąd Apelacyjny. Wskazał, że W sytuacji, gdy wspólnota zdecyduje się na umieszczenie nośników w postaci tablic, bannerów informacyjnych i reklamowych na elewacji swojej nieruchomości, odstąpienie od pobierania za nie opłaty narusza niewątpliwie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przedsiębiorca musi liczyć się ze wspólnotą

Najemca lokalu usługowego winien mieć więc świadomość, że nie jest uprawniony do samodzielnego decydowania o umieszczeniu nośnika reklamowego na elewacji budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej. Nie może również opierać się wyłącznie na zawartych w umowie najmu upoważnieniach do nieodpłatnego wieszania szyldów. Taki zapis obowiązuje wyłącznie w stosunkach między stronami kontraktu i nie zastępuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jest ona niezbędna do legalnego zajęcia powierzchni elewacji. Ma on jedynie taki skutek, że daje najemcy uprawnienie do dochodzenia od wynajmującego zwrotu kwot zapłaconych za reklamę do kasy wspólnoty. Podpisując umowę najmu usługodawca musi więc poprosić o okazanie odpowiedniej zgody lub samodzielnie o nią wystąpić. Dopiero wtedy będzie mógł być pewny, że nie otrzyma wezwania do usunięcia banneru.