Komu przysługuje prawo do lokalu zastępczego?

16 września 2019
/

Osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy użyczenia, zawartej z najemcą lokalu bez zgody wynajmującego wymaganej w art. 6882 kc, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.) Do takich wniosków doszedł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r. (III CZP 49/18).

Sąd Okręgowy miał wątpliwości

W powyższej sprawie gmina wynajmowała, na podstawie umowy najmu, lokal mieszkalny najemcy X. Najemca ten w czasie trwania zobowiązania postanowił oddać w drodze użyczenia rzeczony lokal rodzinie Y. W takiej sytuacji gmina postanowiła rozwiązać umowę najmu z najemcą X. Następnym krokiem było wystąpienie przeciwko rodzinie Y. Zajmowała ona bowiem lokal bezpodstawnie.

Sąd pierwszej instancji orzekł, że to rodzinie Y przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Legitymuje się ona pochodnym prawem do zajmowanego lokalu. Ze zdaniem sądu nie zgadzała się jednak gmina. Padło stwierdzenie, że gmina nie wyraziła zgody na użyczenie lokalu przez X. Asumptem do podjęcia powyższej uchwały było zagadnienie prawne, które Sądowi Najwyższemu przedstawił Sąd Okręgowy w Szczecinie. Podczas rozpatrywania apelacji złożonej przez gminę SO powziął wątpliwości co do kwalifikacji jako lokatora (w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów) osoby, której lokal mieszkalny został oddany do bezpłatnego używania przez najemcę, pomimo braku zgody wynajmującego. Taka zgoda wynajmującego jest konieczna. Wynika to bowiem wprost z art. 6882 Kodeksu cywilnego.

Przeczytaj również:
Umowa najmu lokalu mieszkalnego. Wzór umowy najmu

Ochrona lokatora przede wszystkim

Rozpoczynając rozważania nad pytaniem prawnym, Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawa regulująca prawa lokatorów ma przede wszystkim charakter ochronny. Samo pojęcie lokatora natomiast należy rozumieć bardzo szeroko. Państwo powinno zapobiegać bezdomności. Uprawnienie do lokalu socjalnego przyznawane jest w każdym wypadku gdy osoba, wobec której wszczynana jest eksmisja, nie zajęła lokalu samowolnie.

Zdaniem SN za lokatora, w myśl ustawy, należy uznać osobę, która zajmuje lokal na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego. Nie ma znaczenia fakt, czy tytuł ten pochodzi bezpośrednio z prawa własności, czy też jest to prawo pochodzące od najemcy, które ma charakter pośredni.

Co ważne, brak zgody wymaganej przez regulację zawartą w art. 6882 kc nie oznacza nieważności czy też bezskuteczności czynności prawnej. W takiej sytuacji osoba, która 'podnajęła' lokal może narazić się na wypowiedzenie swojej umowy zawartej z podmiotem posiadającym tytuł własności nieruchomości. W tym przypadku mowa o gminie. Skorzystanie z tego uprawnienia leży po stronie właściciela. To od jego decyzji zależy ewentualna kontynuacja umowy.

Źródło:

sn.pl