Spór graniczny między sąsiadami nie zablokował budowy

W okolicznościach sprawy planowana zmiana pozwolenia na budowę, która nie będzie skutkowała zmianą usytuowania rozbudowywanego budynku względem granicy powoduje to, że toczące się w dacie zaskarżonego postanowienia postępowanie rozgraniczeniowe nie stanowi zagadnienia wstępnego, o jakim mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., względem postępowania o zmianę udzielonego uprzednio pozwolenia na rozbudowę.

W dniu 05 lutego 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny wydał wyrok, w którym wskazał następującą tezę:

„Skoro jednym z wymogów wniosku o zatwierdzenie pozwolenia na budowę jest złożenie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane i jest to w zakresie wykazania takiego prawa wymóg wystarczający, to dopóki takie oświadczenie nie zostanie skutecznie zakwestionowane, korzysta ono z domniemania jego zgodności ze stanem prawnym. Zakwestionowanie takiego oświadczenia, a więc obalenie wynikającego z niego domniemania nie może jednak nastąpić poprzez samo twierdzenie strony niepoparte jakimkolwiek dokumentem, decyzją administracyjną, czy orzeczeniem sądu.”

Pojęcie zagadnienia wstępnego

Zgodnie z treścią art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. organ administracji publicznej zawiesza postępowanie,.gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. W przypadku więc, gdy w postępowaniu administracyjnym powstaje do rozstrzygnięcia zagadnienie wstępne, organ administracji obowiązany jest zawiesić postępowanie.

Pod pojęciem zagadnienia wstępnego należy rozumieć sytuacje, w których wydanie orzeczenia merytorycznego w sprawie będącej przedmiotem postępowania przed organem,.uwarunkowane jest uprzednim rozstrzygnięciem innej kwestii,.mającej istotne znaczenie dla tegoż postępowania, stanowiącej wypowiedź co do uprawnienia, obowiązku,.stosunku lub zdarzenia prawnego lub innych okoliczności mających istotne znaczenie prawne. Zawieszenie postępowania na tej podstawie uzależnia się od wystąpienia łącznie trzech przesłanek:

  • postępowanie administracyjne musi być w toku,
  • zagadnienia wstępnego jeszcze nie rozstrzygnięto,
  • rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd.

Jeżeli chodzi o tą ostatnią przesłankę to organ musi ustalić związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, a zagadnieniem wstępnym.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie występuje zagadnienie wstępne w rozumieniu przepisu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., bowiem kwestia prowadzenia przez Sąd w dacie wydania zaskarżonego postanowienia,. postępowania rozgraniczeniowego nie stanowi rozstrzygnięcia prawnego warunkującego możliwość merytorycznego rozpoznania wniosku inwestorów o zmianę udzielonego wcześniej pozwolenia na rozbudowę budynku gospodarczego.

Związek przyczynowy między pozwoleniem na budowę a postępowaniem rozgraniczeniowym

Odnosząc się do zasadniczej w sprawie kwestii związku przyczynowego pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej dotyczącej zmiany pozwolenia na rozbudowę,.a sprawą o rozgraniczenie pomiędzy działką, na której planowana jest inwestycja, a działką sąsiednią (stanowiącą własność skarżących),.należy wyjaśnić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych zarysowały się dwa przeciwstawne poglądy.

Według pierwszego z nich, w razie wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego dotyczącego nieruchomości na której ma być realizowana inwestycja – mamy do czynienia z zagadnieniem wstępnym w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Pogląd ten motywowany jest twierdzeniem, że w sytuacji, gdy prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie jest wykazane niewadliwe, przez co może budzić wątpliwości, a zmiana przebiegu granicy w postępowaniu rozgraniczeniowym spowodowałaby niezachowanie odległości, zwłaszcza gdy budowa jest projektowana w granicy, do czasu zakończenia postępowania rozgraniczeniowego nie można wydać pozwolenia na budowę, bowiem nie ma możliwości prawidłowego usytuowania planowanego obiektu budowlanego w stosunku do spornej granicy.

Według drugiego poglądu, ewentualny spór o granice działki, na której zaprojektowano obiekt budowlany, nie może mieć wpływu na postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu tego stanowiska podniesiono, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę nie może nastąpić rozstrzygnięcie kwestii rozgraniczenia, bo organy architektoniczno-budowlane nie mają w tym zakresie kompetencji. Ponadto żaden przepis nie uzależnia wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę od wyniku postępowania rozgraniczeniowego. Zgodnie z brzmieniem art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jeśli inwestor spełni wymagania określone prawem budowlanym, w tym złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz mapę zasadniczą z aktualną treścią, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Z uwagi przy tym na wymóg złożenia jedynie ww. oświadczenia kwestia omawianego zagadnienia wstępnego w ogóle nie występuje.

Kwestionowanie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Opowiadając się za ostatnio zaprezentowanym poglądem i przedstawioną na jego poparcie motywacją, należy w szczególności zauważyć, że skoro jednym z wymogów wniosku o zatwierdzenie pozwolenia na budowę jest złożenie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane i jest to w zakresie wykazania takiego prawa wymóg wystarczający, to dopóki takie oświadczenie nie zostanie skutecznie zakwestionowane, korzysta ono z domniemania jego zgodności ze stanem prawnym.

W ocenie Sądu, zakwestionowanie takiego oświadczenia, a więc obalenie wynikającego z niego domniemania nie może jednak nastąpić poprzez samo twierdzenie strony niepoparte jakimkolwiek dokumentem, decyzją administracyjną, czy orzeczeniem sądu. W sytuacji gdy elementem oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością jest określenie położenia granicy nieruchomości,.na której ma być realizowana inwestycja,.a więc przestrzenny zasięg prawa inwestora do dysponowania tą nieruchomością, do skutecznego zakwestionowania takiego oświadczenia konieczne jest rozstrzygnięcie sporu granicznego.

Samo wszczęcie postępowania, które może doprowadzić do zmiany przebiegu granicy (ale wcale nie musi),. nie wystarcza – w ocenie Sądu – do podważenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przebieg granicy może zmienić bowiem dopiero decyzja administracyjna bądź orzeczenie sądu powszechnego. Ponadto przy często występujących w praktyce sporach sąsiedzkich,.wykładnia zaprezentowana przez orzekające w sprawie organy mogłaby prowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych,.bądź nawet trwałej rezygnacji przez inwestorów z realizacji inwestycji budowlanych. Z drugiej strony sąsiedzi nieruchomości, na których planuje się realizację obiektu budowlanego, nie są pozbawieni możliwości obrony swych interesów w sytuacji doprowadzenia do zmiany przebiegu granicy już po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę, czy nawet po jej zrealizowaniu.

Postępowanie rozgraniczeniowe jako zagadnienie wstępne

W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę, nie można jednak uogólniać prezentowanego poglądu i przyjmować,.że w każdym przypadku toczące się postępowanie rozgraniczeniowe dotyczące granicy działki, na której realizuje się inwestycję wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę,.nie stanowi zagadnienia wstępnego w sprawie o pozwolenie na budowę (czy też rozbiórkę). Oceny istnienia i charakteru związku pomiędzy wskazanymi postępowaniami pod kątem istnienia przesłanki zawieszenia postępowania określonej w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. należy dokonywać indywidualnie w każdej sprawie. W zależności bowiem od jej okoliczności związek uzasadniający zawieszenie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę może bowiem zachodzić, lub nie.

Konieczność dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę projektu budowlanego zawierającego projekt zagospodarowania działki sporządzony na aktualnej mapie obejmujący między innymi określenie granic działek (art. 33 ust. 2 pkt 1, art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), nie oznacza, że organ architektoniczno-budowlany jest związany wyłącznie uwidocznionym na takiej mapie przebiegiem granicy działki. Ponieważ organy administracji mają obowiązek respektowania prawomocnych orzeczeń sądów powszechnych i ostatecznych decyzji administracyjnych,.w razie dokonania w takim trybie zmiany przebiegu granicy działki objętej wnioskiem o pozwolenie na budowę,.organ rozpatrujący taki wniosek ma obowiązek taką zmianę uwzględnić mimo tego,.że aktualna mapa na której sporządzony został projekt zagospodarowania działki wskazuje inny przebieg granicy działki objętej wnioskiem o pozwolenie na budowę. W takiej sytuacji organ architektoniczno-budowlany może rozważyć potrzebę zawieszenia postępowania do czasu wprowadzenia do ewidencji gruntów zmian przebiegu granicy wynikających z ostatecznej decyzji lub prawomocnego wyroku.

Zmiana projektu a zmiana pozwolenia na budowę

Dokonując w niniejszej sprawie oceny istnienia związku przyczynowego pomiędzy postępowaniem rozgraniczeniowym,.a postępowaniem o wydanie pozwolenia na budowę z uwzględnienie powyższych zasad, Sąd ocenił, że w sprawie nie wystąpił wspomniany związek. Z tego powodu pogląd Wojewody zaprezentowany w kontestowanym postanowieniu zasługuje na uwzględnienie.

Z dołączonego do akt sprawy projektu budowlanego zamiennego przedstawionego przez inwestorów do zatwierdzenia wynika,.że zmianie ulegnie jedynie wysokość poziomu posadzki pomieszczenia, którą zrównano z poziomem posadzki w części istniejącej budynku gospodarczego. Zmianie ulegnie także wysokość pomieszczenia oraz konstrukcja więźby dachowej (z drewnianej na metalową). Jak podkreślił autor projektu,.zmiana wysokości budynku gospodarczego po rozbudowie nie ma wpływu na zastosowane rozwiązania techniczno – konstrukcyjne zawarte w pierwotnym projekcie. Wynika z tego, że zmiana pozwolenia na rozbudowę nie zmieni usytuowania budynku względem granicy między działką inwestorów, a skarżących. Będący przedmiotem postępowania budynek znajduje się w granicy z nieruchomością skarżących. Choć jak oni twierdzą wykonano go z przekroczeniem granicy.

Powyższe wywody oznaczają w ocenie Sądu, że w okolicznościach sprawy planowana zmiana pozwolenia na budowę,.która nie będzie skutkowała zmianą usytuowania rozbudowywanego budynku względem granicy powoduje to,.że toczące się w dacie zaskarżonego postanowienia postępowanie rozgraniczeniowe nie stanowi zagadnienia wstępnego, o jakim mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., względem postępowania o zmianę udzielonego uprzednio pozwolenia na rozbudowę.