Ulga podatkowa przy sprzedaży mieszkania

Do tej pory dość restrykcyjne zasady określały, iż budynki lub lokale sprzedane w okresie 5 lat od końca roku ich nabycia lub wybudowania muszą zostać opodatkowane 19% podatkiem PIT. Jednak najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wyłomem od tej zasady w zakresie, w jakim przeznacza się przychód na realizację własnych celów mieszkaniowych.

W przedmiotowej sprawie podatniczka nabyła mieszkanie po rodzicach w 2009r. Sprzedaży mieszkania dokonała w 2011r. Natomiast dopiero w 2013r. zawarła umowę deweloperską, tym samym wydatkując pieniądze ze sprzedaży poprzedniego lokalu. W tym samym roku podatniczka otrzymała klucze do nowego mieszkania, jednak akt notarialny o przeniesieniu odrębnego prawa własności został podpisany w 2014 roku.

Dochody z tytułu sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych

Dochody z tytułu sprzedaży:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

mogą zostać przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych. Musi to nastąpić w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W takim przypadku dochody podlegają zwolnieniu z podatku 19% w zakresie wartości iloczynu dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stanowisko NSA

Do tej pory stanowisko NSA było niewątpliwie rygorystyczne. Do skorzystania z preferencji wymagano sfinalizowania zakupu u notariusza przed upływem okresu wyznaczonego do wydatkowania pieniędzy.

Obecnie zdaniem NSA poniesienie w/w wydatków występuje już na etapie zawarcia umowy deweloperskiej. W żadnym stopniu nie zmusza to do faktycznej realizacji już w okresie dwóch lat własnych celów mieszkaniowych. Umowa dotyczy bowiem realizacji celów w przyszłości. Zdaniem sądu to wystarcza do korzystania z ulgi mieszkaniowej, gdyż podatnik już rozpoczął w ten sposób te cele realizować. Należy pamiętać jednak, że realizacja ta musi objąć wpłatę pieniędzy na poczet umowy deweloperskiej. Samo podpisanie umowy to za mało.

NSA wskazał jednak jasno. Absolutnie nie ma obowiązku, aby w okresie dwuletnim sporządzać akt notarialny przenoszący własność nieruchomości będącej realizacją celów mieszkaniowych. Do faktycznego przeniesienia własności nieruchomości może dojść znacznie później.

Jak NSA dostrzegł – zresztą chyba słusznie – nie można różnicować sytuacji osób, które wznoszą dom własnymi siłami, od tych, które budują mieszkanie za pośrednictwem dewelopera. Posiadanie własnych środków na budowę pozwalałoby bowiem wydatkować je wcześniej. W efekcie dla takich osób zwolnienie przysługiwałoby, a dla pozostałych, korzystających z usługi dewelopera – prawo takie nie istniałoby.

Warunek: umowa deweloperska

Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Może się też zobowiązać do:

  • przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
  • przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Jednak, aby nie było zbyt kolorowo, wyrok NSA niestety nie wyjaśnia wszystkich szczegółów co do warunków podpisania umowy deweloperskiej w okresie dwóch lat. Wiele wątpliwości nasuwa się w przedmiocie umowy przedwstępnej. Czy już sama umowa przedwstępna, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej, jest podstawą korzystania z ulgi. Należy pamiętać, że umowę deweloperską, jak również umowę przedwstępną zawiera się na podobnych zasadach, w szczególności w formie aktu notarialnego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7.02.2018, sygnatura akt II FSK 3510/17