Sprzedaż nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym

sprzedaż nieruchomości opodatkowanie

Sprzedaż i zakup nieruchomości to transakcje, z którymi większość z nas, prędzej czy później, ma w swoim życiu do czynienia. W kontekście podatku dochodowego to czy zapłacimy podatek zależy m.in. od tego: kiedy sami nabyliśmy nieruchomość, w jaki sposób ta nieruchomość została nabyta (zakup, darowizna czy też dziedziczenie), na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) źródło przychodów stanowi odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części. Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Nabywając zatem w tym roku nieruchomość (czy to w drodze darowizny, czy też w drodze umowy sprzedaży), w celu uniknięcia podatku dochodowego, należałoby zaczekać z jej zbyciem aż do roku 2025. Oczywiście ze sprzedażą nieruchomości możemy nie czekać na upływ 5-letniego okresu. Wtedy jednak musimy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego według poniższych zasad.

Sprzedaż nieruchomości zakupionej

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT stawka podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości możemy pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Warto posłużyć się przykładem. Kupiliśmy mieszkanie w 2018 r. za cenę 300 tys. zł. W 2019 r. sprzedajemy to mieszkanie za 350 tys. zł. Opodatkowany będzie dochód, czyli 50 tys. zł. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Podatek rozlicza się dopiero po upływie roku, w którym uzyskany został dochód ze sprzedaży (najpóźniej do 30 kwietnia roku następnego). W tym samym terminie podatnik zobowiązany jest do złożenia zeznania podatkowego PIT-39.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

Sytuacja będzie wyglądała niestety inaczej w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie. Tutaj w kosztach uzyskania przychodu będziemy mogli uwzględnić jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części określonej zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku

W przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku istnieje zasadnicza różnica w stosunku do dwóch opisanych powyżej przypadków. Po pierwsze: 5-letni okres dysponowania nieruchomością liczy się w sposób bardziej dla podatnika korzystny. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Oznacza to mniej więcej tyle, że do okresu naszego dysponowania nieruchomością, nabytą w drodze spadku, możemy doliczyć okres dysponowania nią przez spadkodawcę. Jeżeli okres ten przekracza zatem łącznie 5 lat, możemy taką nieruchomość sprzedać bez podatku dochodowego. Nie nastąpi wówczas konieczność składania w tym zakresie zeznania podatkowego.

Po drugie do kosztów uzyskania przychodu, nabytych w drodze spadku nieruchomości, zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe (art. 22 ust. 6d zd. 2 ustawy o PIT).

Przeczytaj również:
Testament sporządzony pod wpływem narkotyków – czy jest ważny?

Przeznaczenie zysku ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe

Można oczywiście nie czekać na upływ 5-letniego okresu ze sprzedażą nieruchomości i skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. W tej sytuacji trzeba jednak złożyć zeznanie PIT-39. Należy w nim wskazać zamiar przeznaczenia dochodu na własne cele mieszkaniowe.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu lub ich części, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe (szerzej: art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).

Istotne w powyższym zakresie jest, że wydatkami na własne cele mieszkaniowe nie są wydatki na zakup np. mieszkania, które podatnik będzie następnie wynajmował. Nie można tutaj mówić o spełnieniu przesłanki dotyczącej „własnych celów mieszkaniowych” (wyrok WSA w Łodzi z dnia  9 listopada 2018 r.; sygn. akt I SA/Łd 543/18). Nie można również skorzystać z ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – „w sytuacji, gdy podatnik nabywa lokal użytkowy (miejsce garażowe), w którym de nomine nie zamieszkuje, lecz z którego de facto korzysta dla realizacji wielu różnych celów” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 1715/18).