Sprzedaż nieruchomości – podatek VAT czy PCC?

Sprzedaż nieruchomości VAT czy PCC

Sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana albo podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT), albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych (podatkiem PCC). Niemożliwa jest sytuacja opodatkowania sprzedaży nieruchomości zarówno podatkiem VAT, jak i podatkiem PCC.

Podatek VAT dotyczy co do zasady sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym. Natomiast na rynku wtórnym (w szczególności pomiędzy osobami nieprowadzącymi działalności gospodarczej) sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. To jednak nie wszystkie różnice, których należy być świadomym. W przypadku podatku VAT obowiązek podatkowy ciąży na sprzedawcy. W przypadku podatku PCC obowiązek podatkowy ciąży z kolei na kupującym.

Umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego. Dlatego też płatnikiem zarówno podatku VAT, jak i podatku PCC będzie zawsze notariusz. W ramach czynności notarialnej pobierze on podatek i odprowadzi go na konto właściwego urzędu skarbowego.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT?

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega dostawa towarów. Towarem zaś, w rozumieniu ustawy, są również budynki, budowle lub ich części. Zwolniona z podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane – art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT. Dodatkowo sprzedaży musi dokonać podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT).

Co do zasady opodatkowaniu VAT podlegać będzie transakcja sprzedaży budynku lub mieszkania na rynku pierwotnym. W takiej sytuacji kupujący nie płaci podatku PCC.

Przeczytaj również:
Sprzedaż nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym

Zwolnienie z VAT – kiedy przysługuje?

Z punktu widzenia opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości istotna staje się również kwestia ustalenia tzw. pierwszego zasiedlenia. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona z podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pojęcie pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo jeżeli danej transakcji nie obejmuje powyższe zwolnienie, może ona korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (m.in. jeżeli podatnikowi w stosunku do sprzedawanych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego).

Stawka podatku VAT od sprzedaży nieruchomości wynosi 8% podstawy opodatkowania w przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W pozostałych przypadkach stawka podatku VAT wynosi 23%. Pamiętać jednak należy, że w odróżnieniu od podatku PCC, podatnik VAT może obniżyć podatek należny o podatek naliczony (wynikający z faktur zakupowych). Dlatego też deweloper sprzedający mieszkanie na dobrą sprawę nie odczuje obciążenia wynikającego z podatku VAT.

Sprzedaż nieruchomości podatek

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega PCC?

Podatkowi PCC podlegają co do zasady transakcje sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Pamiętać jednak należy, że podatkowi PCC może również podlegać sprzedaż nieruchomości pomiędzy przedsiębiorcami (w przypadku sprzedaży ze stawką VAT zwolnioną zgodnie z art. 43 ustawy o VAT). Zwolnienie z VAT oznacza bowiem obowiązek uregulowania podatku PCC od transakcji sprzedaży nieruchomości.

Stawka podatku wynosi 2% podstawy opodatkowania, czyli co do zasady ceny określonej w akcie notarialnym. O ile cena nie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości.