Stwierdzenie zasiedzenia

Do nabycia rzeczy nie zawsze potrzebna jest umowa sprzedaży lub darowizny. Właścicielem można stać się nawet bez wiedzy dotychczasowego właściciela. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli dojdzie do zasiedzenia nieruchomości albo rzeczy ruchomej. Jak można stwierdzić zasiedzenie?

Zasiedzenie

Przepisy odnoszące się do zasiedzenia nieruchomości zawarte są w artykule 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”). Stanowi on, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Ponadto w paragrafie trzecim art. 172 k.c. znajdują się regulacje dotyczące zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jego treścią nieruchomość rolną przez zasiedzenie nabyć może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów wspomnianej ustawy. Warunkiem skutecznego zasiedzenia jest, aby powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika nie przekraczała 300 ha użytków rolnych.

Decyzją ustawodawcy przesłankami nabycia rzeczy przez zasiedzenie są:

• samoistne posiadanie rzeczy;
• upływ czasu;
• dobra wiara (w przypadku nieruchomości ma ona znaczenie jedynie dla określenia czasu niezbędnego do nabycia rzeczy).

Kto może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Zgodnie z art. 609 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1575 z późn. zm., dalej również jako „k.p.c.”) do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Sformułowanie z § 1 „każdy zainteresowany” mogłoby z pewnością sugerować, że legitymację do złożenia wniosku o zasiedzenie daje każda sfera interesu prawnego o charakterze majątkowym. Oznaczałoby to traktowanie wnioskodawcy na równi z zainteresowanym, czyli podmiotem, którego praw dotyczy wynik postępowania. Tak szerokie rozumienie uprawnienia do złożenia wniosku o zasiedzenie nie jest jednak prawidłowe.

W uchwale z 18 grudnia 1974 r. (sygn. III CZP 88/74) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wyróżnia się dwa stopnie intensywności zainteresowania wynikiem sprawy o zasiedzenie: bezpośredni i pośredni. Zainteresowanym bezpośrednio jest przede wszystkim ten, kto twierdzi, że on lub jego poprzednik prawny albo następca nabył własność rzeczy przez zasiedzenie, a także dotychczasowy jej właściciel. Natomiast status pośrednio zainteresowanego pokrywa się z rozumieniem interesu prawnego uzasadniającego zgłoszenie interwencji w trybie postępowania procesowego. Pojęcie to obejmuje w szczególności osoby, którym przysługuje ograniczone prawo do rzeczy, a także jej posiadaczy z tytułu praw obligacyjnych, takich jak umowa czy dzierżawa, a więc posiadaczy zależnych. Oznacza to, że legitymacja do złożenia wniosku o zasiedzenie przysługuje tylko bezpośrednio zainteresowanemu. Zatem temu, kto ma interes prawny w uzyskaniu stwierdzenia przez zasiedzenie rzeczy lub prawa przez siebie albo przez inną osobę (uchwała Sądu Najwyższego (7), mająca moc zasady prawnej, z 22 kwietnia 1950 r., sygn. C 1864/49).

Inni zainteresowani

Udział dotychczasowego właściciela rzeczy w postępowaniu ma charakter uczestnictwa koniecznego. Dlatego też, zgodnie z art. 609 § 2 k.p.c., jeżeli wnioskodawca nie jest w stanie wskazać tej osoby, sąd dokonuje obligatoryjnego ogłoszenia o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie. Dotyczy to zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomej. W wypadku rzeczy ruchomej możliwe jest odstąpienie od ogłoszenia, jeżeli jej wartość jest nieznaczna (art. 679 § 2 k.p.c.).

Stosownie do art. 610 § 1 w zw. z art. 674 § 1 k.p.c. ogłoszenie powinno być umieszczone w piśmie poczytnym na całym obszarze państwa (nie może być to więc pismo o zasięgu lokalnym). Ponadto ogłoszenie powinno być podane publicznie do wiadomości w miejscu ostatniego zamieszkania dotychczasowego właściciela w sposób w tym miejscu przyjęty. O wezwaniu innych zainteresowanych w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości ogłasza się również w lokalu urzędu gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Zgodnie z art. 609 § 2 zdanie drugie k.p.c. sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, kiedy uzna to za wskazane. Dokonanie tego fakultatywnego ogłoszenia wejdzie w rachubę, jeżeli sąd poweźmie uzasadnione wątpliwości, że poza wskazanymi przez wnioskodawcę uczestnikami jeszcze inne osoby mogą być zainteresowane sprawą. Jak się wydaje, jednym z czynników mogących uzasadniać dokonanie takiego ogłoszenia może być wysoka wartość przedmiotu zasiedzenia albo szczególny jej walor o charakterze niematerialnym.

[…]

Stwierdzenie zasiedzenia

Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania (art. 609 § 3 k.p.c.). Znaczenie ogłoszenia w sprawie o zasiedzenie podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lutego 1996 r. (sygn. II CRN 5/96), stwierdzając, że zaniechanie tej czynności – po bezskutecznym wyczerpaniu możliwości ustalenia osoby zainteresowanej – jest poważnym (istotnym) uchybieniem, które przesądza o wadliwości postępowania.

Stwierdzenie zasiedzenia na rzecz konkretnej osoby oznacza jednocześnie, że w chwili zamknięcia rozprawy nie było innych osób uprawnionych do nabycia tą drogą prawa własności (postanowienia Sądu Najwyższego: z 18 września 1998 r., sygn. III CKN 608/97; z 28 marca 2003 r., sygn. IV CKN 1951/00), oczywiście na ustaloną przez sąd datę nabycia własności przez zasiedzenie. Nabycie własności przez zasiedzenie jest nabyciem pierwotnym. Orzeczenie stwierdzające takie nabycie staje się natomiast skuteczne wobec wszystkich (erga omnes) – tak: Sąd Najwyższy w wyroku z 8 grudnia 1971 r. (sygn. II CR 552/71).