Nabycie rzeczy przez zasiedzenie

21 marca 2019
/

Do nabycia rzeczy nie zawsze potrzebna jest umowa sprzedaży czy darowizny. Właścicielem danego dobra można stać się nawet bez wiedzy jego dotychczasowego właściciela. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli dojdzie do zasiedzenia nieruchomości albo rzeczy ruchomej. Jakie przesłanki muszą być spełnione, aby bez żadnej zapłaty cieszyć się nowym składnikiem majątkowym?

Zasiedzenie według kodeksu cywilnego

Instytucja nabycia rzeczy przez zasiedzenie znana była już w starożytnym prawie rzymskim. W Polsce wprowadzono ją w XIII wieku. Od zawsze najważniejszymi jej przesłankami były: upływ czasu oraz fakt posiadania rzeczy. Podobnie jest na gruncie obecnie obowiązującej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny. Regulacja w tym zakresie nie jest obszerna. To jedynie kilka przepisów wyczerpujących całą problematykę. Najważniejsze z nich to:

  • 172 §1 i §2 - dotyczący nieruchomości, który stanowi, że:

1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

oraz

  • 174 §1 - dotyczący rzeczy ruchomej, w którym czytamy:

1. Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

Przesłanki zasiedzenia

Decyzją ustawodawcy przesłankami nabycia rzeczy przez zasiedzenie są więc:

  1. samoistne posiadanie rzeczy,
  2. upływ czasu,
  3. dobra wiara (w przypadku nieruchomości ma ona znaczenie jedynie dla określenia czasu niezbędnego do nabycia rzeczy).

Ad. 1.

Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego samoistnym posiadaczem rzeczy jest ten, kto faktycznie włada nią jak właściciel. Chodzi tutaj o sytuację, w której osoba dysponująca danym dobrem uważa, że przysługuje jej prawo do korzystania z niego z wyłączeniem innych osób, rozporządzania nim, obciążania czy pobierania pożytków. Występuje ona przed osobami trzecimi jako właściciel. Ponadto ponosi wszystkie ciężary związane z własnością danej rzeczy. Płaci zatem podatki czy dokonuje poważniejszych napraw.

Stan ten trzeba odróżnić od posiadania zależnego oraz dzierżenia. Ten pierwszy przypadek występuje wtedy, gdy osoba władająca rzeczą jest użytkownikiem, najemcą czy dzierżawcą. Dysponuje więc pewnym tytułem prawnym. Nie ma on jednak charakteru bezwzględnego. Związany jest z istnieniem stosunku umownego o charakterze czasowym. Z dzierżeniem mamy natomiast do czynienia wtedy, gdy ma miejsce władanie rzeczą za kogoś innego. Może chodzić tutaj chociażby o realizację umowy depozytu, na mocy której przechowawca ma jedynie zaopiekować się cudzą rzeczą bez możliwości korzystania z niej.

Ad. 2.

Drugą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Dla nieruchomości jest to 20 albo 30 lat. W zależności od tego, czy posiadacz jest w dobrej, czy też w złej wierze. Ruchomość można nabyć z kolei już po 3 latach, ale jedynie w dobrej wierze.

Co najistotniejsze, posiadanie samoistne musi mieć określony początek i być nieprzerwane. Zgodnie z art. 175 kodeksu cywilnego Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Chodzi tutaj głównie o regulacje dotyczące rozpoczęcia biegu zasiedzenia oraz jego przerwania. Należy pamiętać, że wskazane przez ustawodawcę "odpowiednie" stosowanie wymaga zastosowania wykładni celowościowej, uwzględniającej istotę i funkcje zasiedzenia.

W doktrynie jednoznacznie przyjmuje się, że bieg zasiedzenia rozpoczyna się z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Może być to dzień wprowadzenia się do cudzego domu, zasiania zboża na polu, ogrodzenia nieruchomości, wbicia w ziemie tabliczki wskazującej na zmianę posiadacza czy umieszczenia we własnym magazynie rzeczy ruchomej.

Co istotne, zgodnie z art. 176 §1 zd. 1 kodeksu cywilnego Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Warto dodatkowo wskazać, że w orzecznictwie wypracowano szczególne warunki związane z rozpoczęciem biegu zasiedzenia udziału we współwłasności rzeczy przez jednego ze współwłaścicieli. Nie wystarczy tutaj samo objęcie w posiadanie całej rzeczy. Zgodnie bowiem z przepisami dotyczącymi współwłasności jeden z właścicieli ma prawo dysponować dla siebie całym domem czy gruntem, jeśli tylko nie sprzeciwiają się temu pozostali dysponenci. Z tego powodu bieg zasiedzenia może tutaj rozpocząć się dopiero w momencie wyraźnego zamanifestowania przejęcia całej rzeczy na własność. Może polegać to na sporządzeniu odpowiedniego oświadczenia. W grę wchodzi również wymiana zamków w mieszkaniu czy pominięcie pozostałych właścicieli przy podejmowaniu istotnych działań w stosunku do rzeczy. Takim działaniem mogą być np. prace remontowe w obrębie domu.

Należy również zauważyć, że ustawodawca przewidział możliwość zasiedzenia służebności. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Polega ono - przykładowo - na wyodrębnieniu i zajęciu części cudzego gruntu w celu skrócenia sobie drogi do własnej nieruchomości. W takim przypadku do rozpoczęcia biegu zasiedzenia niezbędne jest - poza faktycznym wejściem w posiadanie - posadowienie na gruncie trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 kodeksu cywilnego). Może tutaj chodzić o wyznaczenie drogi za pomocą ogrodzenia czy wylanie asfaltu.

Jeśli idzie z kolei o kwestię przerwania biegu zasiedzenia, to odpowiednie zastosowanie znajdzie tutaj art. 123 kodeksu cywilnego. Zdaniem przedstawicieli doktryny na mocy tego przepisu przerwanie biegu zasiedzenia będzie powodować:

  • czynność (akcja zaczepna) właściciela podjęta przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia wynikającego z własności,
  • uznanie przez posiadacza praw właściciela.

Co więc istotne, do przerwania biegu zasiedzenia nie wystarczy zgłoszenie się właściciela i wystosowanie przez niego wezwania do zwrotu rzeczy. Aby doszło do unicestwienia działań posiadacza, wszczęte musi zostać postępowanie sądowe (ewentualnie mediacja). Chodzi tutaj przede wszystkim o złożenie pozwu o wydanie rzeczy czy o ustalenie prawa własności.

Ad. 3.

Ostatnią przesłanką zasiedzenia jest dobra wiara posiadacza samoistnego. Jest ona warunkiem koniecznym jedynie w przypadku woli nabycia rzeczy ruchomej. Właścicielem nieruchomości w drodze zasiedzenia może więc zostać również osoba będąca w złej wierze.

Z dobrą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz samoistny pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że to on jest właścicielem. W praktyce taka sytuacja występuje niezmiernie rzadko. Chodzi tutaj głównie o przypadki, w których akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości okazał się nieważny w związku z pewnymi formalnymi błędami. Co istotne, w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia własności i sprawia, że nabywca pozostaje w złej wierze. Jeśli idzie zaś o ruchomości, dobra wiara może wystąpić chociażby wtedy, gdy formalny właściciel - pozostając w błędzie - poinformuje posiadacza, że dana rzecz jest jego.

Korzystne dla posiadacza jest to, że ustawodawca - w art. 7 kodeksu cywilnego - wprowadził domniemanie dobrej wiary. W postępowaniu sądowym o zasiedzenie to dotychczasowy właściciel będzie musiał więc udowodnić, że nabywca działał w złej wierze.

Sądowe stwierdzenie zasiedzenia

Jeśli wszystkie przesłanki zasiedzenia zostaną spełnione, nabywca staje się właścicielem rzeczy z mocy prawa. Oznacza to, że orzeczenie sądowe stwierdzające zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny. Dochodzi w nim wyłącznie do potwierdzenia, że powód nabył rzecz przez zasiedzenie. Oczywiście nie oznacza to, że sprawy sądowej nie warto przeprowadzić. Dla pewności obrotu istotne jest, aby doszło do urzędowego potwierdzenia prawa własności.

Warto w tym miejscu wspomnieć o jednej ze spraw, o której ostatnio było głośno w mediach. Pokazuje ona, że bez większych starań i przy bierności właściciela może dojść do nabycia przez zasiedzenie nieruchomości wartej wiele milionów złotych. Mianowicie: Sąd Okręgowy w Krakowie stwierdził zasiedzenie przez prywatnego inwestora 3,5 hektara gruntów, które należały wcześniej do Politechniki Krakowskiej. Okazało się, że mężczyzna wszedł w posiadanie nieruchomości w 1977 roku, kiedy to zasiał na niej rabarbar. Przez ten czas rośliny pozostawały na gruncie. Właściciel nie wyrażał z kolei żadnego zainteresowania swoją rzeczą. W związku z tym nieruchomość zmieniła właściciela już w 2007 roku. Po potwierdzeniu tego faktu przez sąd inwestor sprzedał ziemię Urzędowi Marszałkowskiemu Województwa Małopolskiego za około 10 milionów złotych.