Umowa dzierżawy rzeczy ruchomej

3 października 2019
/

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Dzierżawca natomiast zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowę dzierżawy uregulowano w przepisach art. 693-709 kodeksu cywilnego.

Do umowy dzierżawy zastosowanie mają również przepisy o najmie, art. 659 - 692 kodeksu cywilnego, w zakresie nieuregulowanym w przepisach o dzierżawie.

Do elementów istotnych tej umowy zaliczyć należy:

  1. Zobowiązanie Wydzierżawiającego do oddania rzeczy do używania i pobierania pożytków.
  2. Zobowiązanie Dzierżawcy do zapłaty czynszu.

Forma umowy

Umowę można zawrzeć w dowolnej formie, również w formie umowy ustnej. Pomimo braku obowiązku zawarcia umowy na piśmie, należy pamiętać, że taka forma pozwala na dużo bardziej precyzyjne ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy. Pozwala też uniknąć wielu sporów na tym tle.

Dzierżawa jest umową  uregulowaną w kodeksie cywilnym. Nie ma potrzeby zamieszczania w tekście umowy wszystkich postanowień kodeksowych. Są one wiążące dla Stron niezależnie od tego, czy znajdą się w umowie. Również w zaprezentowanym powyżej wzorze nie uwzględniono wszystkich regulacji prawnych  regulujących umowę dzierżawy, należy zatem pamiętać o obowiązywaniu poniższych przepisów.

Forma płatności i termin płatności czynszu

Czynsz może być płatny w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków, o czym mówi art. 693 ust. 2 kodeksu cywilnego.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. W przypadku braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu, o czym mówi art. 699 kodeksu cywilnego.

Możliwość obniżenia czynszu

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, o czym wspomina art. 700 kodeksu cywilnego.

Okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności, są okoliczności niezawinione przez dzierżawcę.

Zwykłym przychodem jest średni przychód, który w normalnych warunkach zostaje osiągany z przedmiotu dzierżawy.

Za okoliczności, które nie dotyczą osoby dzierżawcy, należy uznać okoliczności ściśle związane z przedmiotem dzierżawy, takie jak na przykład:

  • klęska suszy, opadów, gradobicia,
  • wystąpienie chorób zakaźnych, których zwalczanie jest nieskuteczne,
  • wolne gry rynkowe itp.

Znaczne zmniejszenie powinno być oceniane z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku oraz przy wykorzystaniu wiedzy specjalistycznej.

Ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu

Prawo zastawu uregulowano w kodeksie cywilnym, w art. 306, 326 oraz 670.

Wydzierżawiającemu przysługuje takie samo prawo zastawu co najemcy na podstawie art. 670 kodeksu cywilnego.

Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Wydanie rzeczy przez wydzierżawiającego i jej używanie przez dzierżawcę

Wydzierżawiający powinien wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Powinien też utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania dzierżawy. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają dzierżawcę. Jeżeli rzecz dzierżawiona uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wydzierżawiający odpowiedzialności nie ponosi, wydzierżawiający nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, o czym mówi art. 662 kodeksu cywilnego.

Postanowienia te dotyczą obowiązku ciążącego na wydzierżawiającym, jakim jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania. Rzecz powinna się wydać w stanie umożliwiającym wykorzystywanie jej zgodnie z określonym w umowie celem lub przeznaczeniem.

Wydanie rzeczy dzierżawcy oznacza faktyczną czynność, która umożliwi dzierżawcy władanie nią, ale nie skutkuje przeniesieniem własności.

Strony mogą odmiennie ukształtować pewne kwestie w umowie, np. przesądzić, że dzierżawca sam ma doprowadzić przedmiot dzierżawy do stanu nadającego się do umówionego użytku. Przykładem takiego postanowienia jest, że w zamian za wykonany remont, obniżony zostanie czynsz dzierżawy, albo też nakłady konieczne na remont zwróci się dzierżawcy w innej formie. Należy jednak pamiętać, iż roszczenia z tytułu zwrotu nakładów koniecznych przedawniają się z upływem roku.

Umowa dzierżawy - co warto o niej wiedzieć?

Naprawa rzeczy

Jeżeli w czasie trwania dzierżawy rzecz wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dzierżawca może dokonać koniecznych napraw na koszt wydzierżawiającego, o czym mówi art. 663 kodeksu cywilnego.

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może czynić w rzeczy zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Jeżeli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający, w przypadku braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Wady rzeczy dzierżawionej

Jeżeli rzecz dzierżawiona ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, dzierżawca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeśli jednak w chwili wydania dzierżawcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli wad tych nie da się usunąć, dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli jednak w chwili zawarcia umowy dzierżawca wiedział o wadach, roszczenie o obniżenie czynszu z powodu tych wad, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy mu nie przysługuje, o czym mówi art. 664 kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie powinniśmy sporządzić w formie pisemnej.