Wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego

Sąd Najwyższy w swojej uchwale wskazał, iż konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności prawnej, którą jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa rzeczowego.

W dniu 11 kwietnia 2019 r. Sąd Najwyższy wydał uchwałę dotyczącą zagadnienia:

Czy konstytutywny wpis prawa wieczystego użytkowania, wymagany przez art. 27 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi element czynności prawnej przeniesienia prawa wieczystego użytkowania w drodze umowy, którego brak skutkuje nieważnością takiej czynności, ewentualnie prowadzi do wniosku o nieistnieniu tej czynności prawnej?

w wypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie sformułowane w punkcie pierwszym:

Czy w przypadku prawomocnego oddalenia wniosku o wpis prawa wieczystego użytkowania na rzecz wskazanego w umowie nabywcy ocena dobrej wiary tego nabywcy powinna być dokonywana według stanu na dzień oddalenia wymienionego wniosku wieczystoksięgowego, czy też wedle innej cezury czasowej?​

Użytkowane wieczyste należy ujawnić w księdze wieczystej

Artykuł 27 Ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy formy zbycia nieruchomości i oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Natomiast oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Zdanie drugie art. 27 u.g.n. wymaga wpisu w księdze wieczystej zarówno w przypadku oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jak i w przypadku przenoszenia prawa użytkowania wieczystego na inną osobę. Wpis do księgi ma więc w tych przypadkach znaczenie konstytutywne. Zatem prawo użytkowania wieczystego nie powstaje bez wpisu do księgi wieczystej. Dotyczy to także odpowiednio przeniesienia tego prawa. Należy jednak zastrzec, że w przypadku nabycia prawa wieczystego użytkowania z mocy prawa (co ma być jedynie potwierdzone wydawaną później decyzją administracyjną) wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, gdyż nabycie prawa wieczystego użytkowania nastąpiło z mocy prawa z konkretną datą i nie zależy od tego, kiedy zostanie wydana decyzja potwierdzająca nabycie tego prawa, ani od tego, kiedy i czy w ogóle prawo to zostanie ujawnione w księdze wieczystej (uchwała SN z 5.12.2002 r., III CZP 71/02).

Uprawnienia nabywcy

Uprawnienia nabywcy w okresie między zawarciem umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste a wpisem użytkowania wieczystego do księgi wieczystej wyjaśnił SN w postanowieniu z 15.04.2004 r., IV CK 272/03. Zgodnie z jego treścią znaczenie konstytutywne wpisu prawa wieczystego użytkowania orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Skoro przepis art. 27 u.g.n. uzależnia przeniesienie prawa od wpisu w księdze wieczystej, czyni wpis przesłanką powstania prawa, to nabycie prawa następuje dopiero z chwilą wpisu.

Sytuację tę ujmuje się często w ten sposób, że przed dokonaniem wpisu osobie, na której rzecz wpis ma nastąpić, przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowieniu prawa, z wyjątkiem samego prawa. Charakter orzeczenia o wpisie ma znaczenie doniosłe, oznacza bowiem, że sąd mający dokonać wpisu musi nie tylko stwierdzić, że istnieje czynność prawna, z której ustanowienie prawa ma wynikać, ale stwierdzić powinien także, że uzasadnia to stan prawny, że istnieje przepis, który na ustanowienie tego prawa pozwala. Sąd nie może bowiem ustanowić prawa, kreować stosunku materialnoprawnego, jeżeli nie pozwala na to obowiązujący w dacie orzekania stan prawny. Ocena dopuszczalności wpisu, wobec braku normy szczególnej w stosunku do ogólnej zasady wynikającej z art. 316 § 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., jest dokonywana według stanu na dzień orzekania.

Podsumowanie

Sąd Najwyższy w swojej uchwale wskazał, iż konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności prawnej, którą jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa rzeczowego.

Dla oceny dobrej lub złej wiary osoby, na rzecz której nastąpiło ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygnatura III CZP 100/18