Wzrost cen nieruchomości a zasada ustalania wysokości odszkodowania

27 sierpnia 2019
/

Wzrost cen nieruchomości, będący następstwem swobodnego kształtowania się w gospodarce wolnorynkowej sił popytu i podaży, nie stanowi szczególnej okoliczności uzasadniającej odstępstwo od zasady ustalenia wysokości odszkodowania według cen z daty jego ustalenia. Do takich wniosków doszedł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 września 2010 r. (IV CSK 78/10). 

Problem z podstawą do obliczenia odszkodowania

W opisywanej sprawie sąd I instancji nakazał pozwanemu zawarcie umowy oraz zasądził na rzecz powoda zapłatę ponad 98 tys. zł. Można pomyśleć nic odkrywczego, wyrok jak tysiące innych, które codziennie zapadają w podobnych sprawach w całym kraju. Jednakże wskazany sąd, rozpatrując sprawę, doszedł do wniosku, że gwałtowny i nieoczekiwany wzrost cen nieruchomości uzasadnia wyliczenie wysokości szkody według cen z daty zawarcia umowy, a nie z późniejszej daty ustalenia wysokości odszkodowania. Tym samym sąd uznał, że zaszły szczególne okoliczności, o których mowa w art. 363 §2 kc. Zgodnie bowiem z cytowanym przepisem w takiej sytuacji, przy obliczaniu odszkodowania, wymaga się przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwil. Nie można brać pod uwagę cen obowiązujących podczas ustalania odszkodowania. 

Powód postanowił jednak zaskarżyć wyrok w części oddalającej powództwo oraz rozstrzygającej o kosztach procesu. Kwestionował on niesłuszne przyjęcie przez sąd I instancji wystąpienia szczególnych okoliczności w rozumieniu art. 363 § 2 kc, w postaci gwałtownego i nieoczekiwanego wzrostu cen nieruchomości. Sąd Apelacyjny zdecydował się z kolei oddalić apelację złożoną w sprawie przez powoda. Wywody zawarte w apelacji, zdaniem Sądu Apelacyjnego, były niczym innym jak nieskuteczną polemiką z prawidłowymi ustaleniami sądu pierwszej instancji. W ocenie sądu powód chciał kupić nieruchomości za cenę odbiegającą od cen rynkowych. Wynika to z treści umowy warunkowej, w której cena wartości kupowanych przez powoda działek została zdecydowanie zaniżona.

Przeczytaj również:
Czy możliwe jest naruszenie miru domowego przez właściciela nieruchomości?

Sprawa trafiła na wokandę Sądu Najwyższego 

Sprawę ostatecznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy, na skutek skargi kasacyjnej złożonej przez powoda. Powód zarzucał m.in. naruszenia prawa materialnego, tj. art. 363 § 2 w związku z błędną wykładnią art. 361 § 2 kc. Polegała ona na wadliwym przyjęciu, że w sprawie wystąpiły szczególne okoliczności uzasadniające odstąpienie od ustalenia wysokości odszkodowania według cen z daty wyrokowania. Powyższe wiązało się z błędnym ustaleniem wysokości szkody w postaci lucrum cessans według cen z wcześniejszej daty zawarcia umowy.

Ostatecznie SN zdecydował, że skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie wobec słuszności podniesionych w niej zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego. Zdaniem Sądu Najwyższego w powyższej sprawie nie było przesłanek do przyjęcia odmiennej postawy obliczenia odszkodowania. Wzrost cen nieruchomości, będący następstwem swobodnego kształtowania się w gospodarce wolnorynkowej sił popytu i podaży, nie stanowi szczególnej okoliczności uzasadniającej odstępstwo od zasady ustalenia wysokości odszkodowania według cen z daty jego ustalenia.

Tym samym SN przyznał rację skarżącemu. Skarżący podnosił bowiem, że gdyby pozwany wywiązał się z obowiązków wynikających z warunkowej umowy sprzedaży i przeniósł na niego prawo własności nieruchomości byłby on właścicielem składników majątkowych, których wartość w dacie orzekania przez Sąd byłaby wyższa niż nakłady poczynione na ich nabycie. Tym samym powód utracił spodziewaną, realną korzyść, którą osiągnąłby, gdyby nie zaistniało zdarzenie wyrządzające tę szkodę (zdarzenie sprawcze dokonane przez pozwanego).

Źródło:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2010 r. (IV CSK 78/10)