Przerwanie biegu zasiedzenia

Sąd Najwyższy w dniu 17 kwietnia 2018 roku wypowiedział się w kwestii czy pozew o wydanie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wniesiony przez użytkownika wieczystego przeciwko posiadaczowi gruntu przerywa bieg zasiedzenia w sytuacji, gdy następnie wskutek powództwa posiadacza gruntu, sąd ustali, że umowa o oddanie tego gruntu w użytkowanie wieczyste jest nieważna.

Zakres przedstawionego zagadnienia prawnego z uwagi na skutek zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotkniętej nieważnością bezwzględną obejmuje także przypadek, gdy w sprawie zainicjowanej przez użytkownika wieczystego pozwem windykacyjnym pozwany  posiadacz gruntu skutecznie podniesie zarzut nieważności takiej umowy. Doprowadzi on do oddalenia powództwa windykacyjnego.

Stosowanie przepisów o biegu przedawnienia roszczeń

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 k.c.). Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. bieg przedawnienia przerywa się m.in. przez każdą czynność przed sądem, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. W razie przerwania przedawnienia przez czynność w postępowaniu przed sądem, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo (art. 124 §1 i 2 k.c.).

Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza, że niektóre z przepisów regulujących daną instytucję znajdą zastosowanie wprost. Inne tylko pośrednio. Natomiast pewne przepisy nie będą mogły w ogóle znaleźć zastosowania. W odniesieniu do zasiedzenia odpowiednie stosowanie przepisów o biegu przedawnienia roszczeń, należy rozumieć w ten sposób, że przepisy te mogą mieć zastosowanie o tyle, o ile nie kolidują z przepisami normującymi instytucję zasiedzenia. A w związku z tym nie są bezprzedmiotowe.

Zważywszy na powyższe, nie ulega wątpliwości, że art. 123 § 1 pkt 1 k.c. może być stosowany wprost. Czynność wymieniona w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. może przerwać bieg zasiedzenia tylko wówczas, kiedy została przedsięwzięta przez osobę uprawnioną. W szczególności dochodzącą roszczenia względem przysługującej jej nieruchomości w stosunku do konkretnej osoby, przeciwko której była skierowana.

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość gruntową. Jest to prawo na rzeczy cudzej. Może powstać na określonych gruntach stanowiących wyłącznie własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków na rzecz osób fizycznych, osób prawnych (art. 232 k.c.) oraz jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331§ 1 k.c.).

W odróżnieniu od prawa własności, jest prawem celowym w tym znaczeniu, że w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinien być określony sposób korzystania z tego gruntu lub jego zagospodarowania. W szczególności przez wzniesienie na nim budynków lub innych urządzeń (art. 239 § 1 i 2 k.c.). Zgodnie z art. 233 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób; w tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu

Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu oraz rozporządzania prawem użytkowania wieczystego jest skuteczne również względem właściciela gruntu. Treść tego przepisu wykazuje podobieństwo do art. 140 k.c., który normuje uprawnienia właściciela, jakkolwiek nie są to prawa tożsame. Judykatura, wypełniając luki w przepisach normujących użytkowanie wieczyste, stosuje per analogiam przepisy dotyczące własności. Zakres bowiem uprawnień użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu jest znacznie szerszy od korzystania z cudzego gruntu przez uprawnionego z jakiegokolwiek innego prawa rzeczowego; poza prawem własności.

Z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na „scedowanie” uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności. I to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innym razie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Jednakże takie monitorowanie niewiele by dało. Właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiłyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia.

Władanie nieruchomością przez osobę trzecią

Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość ta jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi. Problem także i w tym, iż właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nie mógłby skutecznie żądać wydania mu gruntu posiadanego przez osobę trzecią, skoro uprawnienie do korzystania z tego gruntu zgodnie z art. 233 k.c. przysługuje użytkownikowi wieczystemu. W tych okolicznościach, nie budzi więc wątpliwości pogląd, że co do zasady powództwo windykacyjne wytoczone przez użytkownika wieczystego przeciwko samoistnemu posiadaczowi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przerywa bieg zasiedzenia.

W postanowieniu z dnia 23 września 2009 r., I CSK 99/09 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że Użytkownik Wieczysty jest osobą uprawnioną do wniesienia powództwa windykacyjnego przeciwko posiadaczowi gruntu, zaś z punktu widzenia instytucji przerwania biegu zasiedzenia nie ma żadnego znaczenia to, że powództwo windykacyjne zostało oddalone. Należy jednak zwrócić uwagę, iż w sprawie tej powództwo nie zostało oddalone z powodu braku legitymacji procesowej czynnej użytkownika wieczystego, lecz z tego względu, że pozwany posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze.

Brak jednolitości w orzecznictwie

Nie ma jednak jednolitości w poglądach Sądu Najwyższego w kwestii, czy dochodzi do przerwy biegu zasiedzenia na skutek pozwu wytoczonego przez użytkownika wieczystego, gdy w toku procesu okaże się, że nie przysługuje mu już tytuł prawny. Jednakże należy w tej materii odróżnić przypadki utraty legitymacji czynnej w toku procesu windykacyjnego ex nunc od utraty tej legitymacji ze skutkiem ex tunc.

Pierwszy przypadek zachodzi w sytuacji wygaśnięcia użytkowania wieczystego w związku z upływem w toku procesu terminu, na który prawo to zostało ustanowione, a wcześniej nie zostało przedłużone (art. 236 § 1 i 2 k.c.), względnie z uwagi na prawomocny wyrok rozwiązujący umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Z kolei drugi przypadek ma miejsce, gdy umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest dotknięta sankcją bezwzględnej nieważności, co zostanie potwierdzone prawomocnym wyrokiem stwierdzającym nieważność tej czynności prawnej, względnie w sprawie windykacyjnej sąd uwzględni zarzut nieważności tej umowy.

Stwierdzenie nieważności użytkowania wieczystego

O ile nie budzi wątpliwości, że utrata przez użytkownika wieczystego w toku procesu windykacyjnego legitymacji procesowej czynnej w związku z upływem terminu, na który zostało to prawo ustanowione albo na skutek prawomocnego wyroku rozwiązującego umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, prowadzi do skutecznego przerwania biegu zasiedzenia, pomimo oddalenia z tej przyczyny powództwa, o tyle rozbieżności w tej kwestii występują, gdy okaże się, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest nieważna ze skutkiem ex tunc.

W postanowieniu z dnia 4 grudnia 2008 r., I CSK 225/08 Sąd Najwyższy uznał, że stwierdzenie nieważności umowy użytkowania wieczystego ma znaczenie dla wyniku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, gdyż z uwagi na treść art. 365 k.p.c. wydane w tym przedmiocie orzeczenie wiąże sąd orzekający w zakresie oceny, czy powództwo windykacyjne użytkownika wieczystego doprowadziło do przerwy biegu zasiedzenia.

SN podtrzymuje stanowisko, a następnie je zmienia

Stanowisko to zostało podtrzymane w postanowieniach Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r., I CSK 409/11, w którymi odmówiono przyjęcia skarg kasacyjnych Miasta Stołecznego Warszawy i Obywatelskiego Komitetu Budowy Szpitala Kardiologicznego im. Marszałka Józefa Piłsudskiego opartych m.in. na zarzucie naruszenia art. 123 § 1 pkt. 1 k.c. w zw. z art. 175 k.c.

Natomiast w postanowieniu z dnia 28 października 2016 r., I CSK 689/15, Sąd Najwyższy stanął na odmiennym stanowisku i stwierdził, że Sąd Okręgowy wadliwie ocenił, iż pozew o wydanie nieruchomości, wniesiony przez użytkownika wieczystego, nie spowodował przerwy biegu terminu zasiedzenia z tego względu, że w toku postępowania została stwierdzona nieważność umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy uznał, że w takim przypadku użytkownik wieczysty miał w chwili wniesienia pozwu status osoby uprawnionej do podjęcia skutecznej akcji prowadzącej do przerwy biegu zasiedzenia. Za taką oceną przemawia także charakter czynności jaką jest wytoczenie powództwa, z którą art. 123 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 175 k.p.c. wiąże skutek w postaci przerwy biegu zasiedzenia.

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego dopuszczają możliwość stwierdzenia ze skutkiem wstecznym, że czynność procesowa nie wywarła pierwotnego skutku, jednakże jest to możliwe jedynie wówczas, gdy istnieje ku temu podstawa wynikająca z przepisu ustawy. Taki skutek został przewidziany w art. 130 § 2 k.p.c., który stanowi, że pozew zwrócony nie wywołuje skutków prawnych, jakie ustawa wiąże z jego wniesieniem do sądu, a ponadto w art. 203 § 2 k.p.c. (cofnięcie pozwu) oraz w art. 182 § 2 k.p.c. Nie ma natomiast podstaw prawnych do stwierdzenia, że oddalenie powództwa anuluje skutki procesowe związane z jego wytoczeniem.

Zasadniczym argumentem przemawiającym na rzecz stanowiska zaprezentowanego w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2008 r., I CSK 225/08 jest skutek prawny sprzeczności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, w świetle którego czynność prawna jest od samego początku nieważna. Zatem nie dochodzi do skutecznego ustanowienia użytkowania wieczystego. Wyrok sądu ustalający, że tego rodzaju czynność prawna jest nieważna ma charakter deklaratoryjny. W związku z tym nie jest możliwe przyjęcie konstrukcji prawnej funkcjonującej na gruncie ksh w odniesieniu do sprzecznych z prawem uchwał organów uchwałodawczych spółek kapitałowych.

Konstrukcja prawna na gruncie ksh

Wyrok sądu stwierdzający nieważność sprzecznej z ustawą uchwały zgromadzenia wspólników spółki z o.o., czy walnego zgromadzenia spółki akcyjnej ma charakter konstytutywny ze skutkiem ex tunc. Jest naturalną konsekwencją odmowy kwalifikowania tej sankcji jako bezwzględnej nieważności. Przyjęcie, że wyrok stwierdzający nieważność uchwały w wyniku uwzględnienia powództwa o stwierdzenie jej nieważności wywiera skutek ex tunc nie oznacza jednak, że uchwała była od początku nieważna. Wyrok taki niweczy byt prawny zaskarżonej uchwały od chwili jej powzięcia. Możliwość powołania się na ten skutek aktualizuje się jednak dopiero z chwilą wydania prawomocnego wyroku stwierdzającego sprzeczność uchwały z ustawą.

Artykuły 252 i art. 425 k.s.h. wprowadziły szczególną postać sankcji nieważności, różniącą się od tradycyjnie rozumianej nieważności bezwzględnej, o której mowa w art. 58 k.c., bliższą konstrukcji nieważności względnej, określanej również jako „unieważnialność” „wzruszalność” lub „zaczepialność”. Wydaje się, że w świetle wykładni art. 123 § 1 pkt 1 i art. 124 § 2 w zw. z art. 175 k.c. więcej argumentów przemawia jednak na rzecz poglądu prawnego przedstawionego w postanowieniu SN z dnia 28.10.2016r., I CSK 689/15.

Wynik oceny nie był pewny w momencie wniesienia powództwa

Jakkolwiek skutek prawny sprzecznej z prawem umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, mający znaczenie dla legitymacji procesowej użytkownika wieczystego w sprawie windykacyjnej wytoczonej przeciwko samoistnemu posiadaczowi gruntu jest oczywisty, to jednak pomiędzy użytkownikiem wieczystym a posiadaczem istniał w tej materii spór. Został on poddany pod rozstrzygnięcie sądu. Zatem wynik tej oceny nie był pewny w momencie wniesienia pozwu o stwierdzenie nieważności umowy, bądź podniesienia stosownego zarzutu w sprawie z powództwa windykacyjnego.

Należy zauważyć, że nie ma przepisu, który uzależniałby skutek przerwania biegu zasiedzenia od wyniku postępowania zainicjowanego czynnością w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 k.c., która to czynność ma charakter procesowy, ale wywołuje skutek materialnoprawny. Przeciwnego wniosku nie można wyprowadzić z brzmienia art. 124 § 2 k.c. (lege non distinquente nec nostrum est distinquere). Jak trafnie zauważył SN w postanowieniach z dnia 4.09.2008 r., IV CSK 213/08 i z dnia 28.10.2016 r., I CSK 689/15, zniweczenie skutku prawnego w postaci przerwy biegu zasiedzenia wywołanego czynnością, o której mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. następuje w przypadkach wyraźnie przez ustawę przewidzianych.

Dodać należy, że zniweczenie takie następuje także w razie odrzucenia pozwu, co wynika z istoty tej instytucji procesowej.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Wobec tego, w pozostałych wypadkach, gdy sąd nada bieg sprawie zainicjowanej czynnością procesową, o której mowa w art. 123 §1 pkt 1 k.c. dochodzi do przerwy biegu zasiedzenia, niezależnie od merytorycznej podstawy rozstrzygnięcia sprawy. Skutek w postaci przerwy biegu zasiedzenia musi podlegać kryteriom obiektywnym, bowiem wymaga tego zasada pewności i bezpieczeństwa obrotu prawnego. Zatem, przerwa biegu zasiedzenia następuje z chwilą wniesienia pozwu lub wniosku odpowiadającym warunkom wymienionym w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., a nie z chwilą wydania orzeczenia.

Jeżeli więc pomiędzy użytkownikiem wieczystym a samoistnym posiadaczem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste istnieje spór odnośnie do prawidłowości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, to dopiero wynik oceny dokonanej w tym przedmiocie przez sąd w odrębnym procesie o ustalenie nieważności ustanowienia użytkowania wieczystego, względnie w procesie windykacyjnym wskutek rozpoznania zarzutu nieważności ustanowienia użytkowania wieczystego, da pewność co do prawidłowości bądź wadliwości legitymacji procesowej użytkownika wieczystego.

Wpis do księgi wieczystej

Zważywszy na okoliczność, iż do powstania prawa użytkowania wieczystego potrzebny jest wpis do księgi wieczystej o skutku konstytutywnym (art. 27 zd. 2 u.g.n.), należy przyjąć, że jeżeli w chwili wniesienia pozwu windykacyjnego prawa użytkownika wieczystego wynikają z treści księgi wieczystej i wcześniej nie zapadło orzeczenie podważające ten tytuł, to powinno się go traktować jako osobę uprawnioną do realizacji swoich praw, w tym do wystąpienia z pozwem o wydanie gruntu. A w konsekwencji na moment wniesienia pozwu windykacyjnego należy oceniać skutek w postaci przerwy biegu zasiedzenia.

Można bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której z pozwem windykacyjnym przeciwko posiadaczowi nieruchomości wystąpił właściciel ujawniony w księdze wieczystej. A następnie okazałoby się, że umowa na podstawie której nabył własność jest nieważna. Wówczas, gdyby opowiedzieć się za poglądem, że w takim przypadku nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia, skoro umowa przeniesienia własności była od początku nieważna, właściciel, który nie przeniósł skutecznie prawa własności, mógłby utracić własność na skutek zasiedzenia, nie mając wcześniej prawnych możliwości doprowadzenia do przerwy jego biegu, gdyż uważał, że skutecznie przeniósł własność na inną osobę.

Relacje między użytkownikiem wieczystym a właścicielem

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawia również charakter relacji prawnych pomiędzy użytkownikiem wieczystym gruntu a jego właścicielem. Jak wspomniano wyżej, stosownie do art. 233 k.c., użytkownikowi wieczystemu przysługuje skuteczne także względem właściciela prawo do korzystania z gruntu oraz rozporządzania swoim prawem. Dlatego to on, a nie właściciel jest podmiotem legitymowanym do wytoczenia powództwa.windykacyjnego przeciwko osobie trzeciej, która korzysta wbrew jego woli z tego gruntu. Występując przeciwko samoistnemu posiadaczowi gruntu z pozwem windykacyjnym użytkownik wieczysty działa w ten sposób w interesie właściciela. Bowiem w przeciwnym razie samoistny posiadacz takiej nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

W związku z tym, jeśli użytkownik wieczysty występuje z pozwem windykacyjnym, to nie można wymagać, aby właściciel występował asekuracyjnie na drogę sądową obok użytkownika wieczystego, po to, aby doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia „na wszelki wypadek”, gdyby powództwo posiadacza gruntu o stwierdzenie.nieważności umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste okazało się zasadne. Chyba że także właściciel kwestionuje skuteczność ustanowienia użytkowania wieczystego. W wyroku z dnia 28 października 2003 r., P 3/03,.Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że konstytucyjna ochrona własności wymaga, aby wszelkie wątpliwości.dotyczące zasad stosowania instytucji zasiedzenia, były tłumaczone na korzyść ochrony własności.

Reasumując, wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia przez niego własności tej nieruchomości.