Działalność gospodarcza w mieszkaniu a sąsiedzi. Czy wspólnota może mi zamknąć interes?

Młody przedsiębiorca dąży do tego, by jego działalność generowała jak najmniej kosztów. Dobry start to podstawa sukcesu firmy. Wiele osób, chcąc zaoszczędzić pieniądze i czas,  decyduje się na stworzenie miejsca pracy we własnym mieszkaniu. Nie zawsze jednak podoba się to sąsiadom, którzy mogą odczuwać pewien dyskomfort. Czy mogą oni nie zgodzić się na prowadzenie działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu?

Lokale użytkowe w blokach mieszkalnych

Lokale użytkowe działające przy lub wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej nie są rzadkością. Właściciel lub administrator budynku sprzedaje lub wynajmuje miejsca, gdzie przedsiębiorcy mogą otworzyć swoją działalność gospodarczą. Najczęściej takie lokale oddaje się właścicielom firm o konkretnych specjalizacjach, tak więc nie jest to oferta skierowana do każdego.

Osoby, które chcą prowadzić niewielkie biuro, otworzyć gabinet lekarski lub lokal gastronomiczny nie powinny mieć większych problemów. Najchętniej lokal mieszkalny sprzedaje się lub wynajmuje właśnie takim osobom. Do rzadkości zaś należą propozycje otwarcia zakładu fryzjerskiego lub sklepu monopolowego. Jest to związane z charakterem działalności. Mowa tu o dopuszczalnym hałasie, obecności wielu osób spoza wspólnoty lub o ryzyku związanym z nadmiernym spożywaniem alkoholu przed budynkiem.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a prawo

Kodeks cywilny wskazuje, że każdy właściciel lokalu może na swoim terenie robić to, co mu się podoba. Należy jednak brać pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie mieszkania i uszanowanie wolności drugiej osoby. Warto pamiętać, że te same przepisy dotyczą prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu będącym częścią bloku mieszkalnego, jak i w domu jednorodzinnym na własnym terenie.

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

(art. 144 – Kodeks cywilny)

Lokal mieszkalny może służyć nie tylko celom związanym z prowadzeniem gospodarstwa domowego. Równie dobrze może on pełnić rolę siedziby małej działalności gospodarczej.

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

(art. 140 – Kodeks cywilny)

Innymi słowy, decyzja o założeniu działalności gospodarczej w mieszkaniu jest sprawą indywidualną i należy tylko i wyłącznie do właściciela. Rzadko się jednak zdarza, że lokal jest własnościowy, szczególnie kiedy przedsiębiorcą jest młody człowiek. Częściej spotyka się sytuację, kiedy właściciel działalności wynajmuje mieszkanie lub użycza je od swoich rodziców. W pierwszym przypadku wymagana jest zgoda właściciela lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli chodzi o relacje z rodziną -również należy pamiętać, że konieczne będzie sporządzenie umowy o użyczeniu lokalu.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zabronić prowadzenia działalności?

Właściciel mieszkania nie musi otrzymać zgody na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie ma też obowiązku informowania sąsiadów o rozpoczęciu prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to raczej kwestia grzecznościowa. Wspólnota mieszkaniowa nie ma również prawa do wprowadzenia zakazu otwierania przedsiębiorstw. Tak jak w każdej regule muszą być jednak wyjątki. W tym wypadku są to m.in.:

  • ingerencja w nieruchomość wspólną,
  • otwarcie sklepu z alkoholem,
  • otwarcie salonu fryzjerskiego.

W pierwszym przypadku mamy do czynienia z zagospodarowaniem balkonu lub ogródka znajdującego się przy lokalu. Większości z nas zdarzyło się spotkać lokal, np. biuro rachunkowe, które, przez wzgląd na umiejscowienie na parterze, udostępniało możliwość wejścia od ulicy, a nie przez klatkę schodową. Zdarzają się również lokale gastronomiczne, które w okresie letnim rozszerzają swoją działalność również o ogródek należący do mieszkania. By taki stan rzeczy zaistniał, wspólnota musi wyrazić na to zgodę. 

Sprawa otwarcia sklepu z alkoholem jest o tyle specyficzna, że sprzedaż napojów wyskokowych wymaga posiadania ważnej koncesji. Dokument ten wydawany jest przez właściwego ze względu na położenie budynku wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży (…)

(art. 18 – ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi)

Zgodnie z prawem, by otrzymać pozwolenie, należy zdobyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku. Innymi słowy, bez zgody wspólnoty nie ma możliwości ubiegania się o pozwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą alkoholu.

Do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć (…) dokument potwierdzający tytuł prawny wnioskodawcy do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych (…) zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym (…) decyzję właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu (…)

(art. 18 wskazanej ustawy)

Prowadzenie zakładu fryzjerskiego w lokalu mieszkalnym? Jest możliwe, ale…

W przypadku salonu fryzjerskiego należy spełnić zaś szereg wymogów związanych z adaptacją miejsca pracy. Jest to związane z tym, że przedsiębiorca, chcący otworzyć zakład, musi żyć w zgodzie z sąsiadami i całą administracją budynku.

W zakładzie wydziela się (…) pomieszczenia, w których są świadczone usługi (…) szatnię i poczekalnię dla osób korzystających z usług (…) pomieszczenia sanitarnohigieniczne (…) pomieszczenie lub miejsce do przechowywania sprzętu do utrzymania czystości (…) do przechowywania preparatów kosmetycznych oraz czystej i brudnej bielizny (…) miejsce na pojemniki, w których są gromadzone odpady (…)

(§ 3 – Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie szczegółowych wymagań sanitarnych, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, tatuażu i odnowy biologicznej)

Stworzenie salonu fryzjerskiego wymaga dokładnego dostosowania lokalu pod działalność gospodarczą. Przytoczony przepis jest jednym z wielu, zawartych w tym rozporządzeniu, które należy spełnić, by nie spotkać się z problemami natury prawnej.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a sąsiedzi

Decydując się na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu lub domu, należy liczyć się również z dezaprobatą sąsiadów. Mieszkańcy okolicznych lokali lub budynków mogą wyrazić swój sprzeciw na funkcjonowanie przedsiębiorstwa o określonym charakterze. Przede wszystkim chodzi o dwa największe problemy: zapach i hałas. Pierwszy przypadek dotyczy m.in. miejsc, gdzie prowadzona jest hodowla zwierząt lub agroturystyka. Jeżeli chodzi o drugi problem, to najczęściej borykają się z nim sąsiedzi warsztatów samochodowych i placówek szkolno-wychowawczych. Znany jest również przypadek, kiedy mieszkańcy żalili się na obecność zakładu pogrzebowego w okolicy wspólnoty mieszkaniowej. Powodem było ich pogarszające się samopoczucie psychiczne.

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

(art. 144 – Kodeks cywilny)

Przed rozpoczęciem działalności gospodarczej przyszły przedsiębiorca powinien dowiedzieć się, czy w jego przypadku nie jest wymagana zmiana sposobu użytkowania mieszkania. Formalności można załatwić u starosty. Lokale zazwyczaj oznaczone są jako pełniące funkcję mieszkalną. Zdarza się jednak, że do konkretnej działalności wymagane jest przekształcenie funkcji na usługową o określonym charakterze. Chodzi o firmy, których prowadzenie wymaga zmian warunków higienicznych i sanitarnych, zwiększenia bezpieczeństwa (np. pożarowego,pracy) lub ochrony środowiska. Dużo zależy również od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którym również należy się zapoznać. Dopełnienie formalności pozwoli na unikanie konfliktów z prawem i sąsiadami. W innym przypadku narażamy się na zbiorowe pozwy z tytułu produkowania zbyt wielu immisji na tereny sąsiedzkie.

Z perspektywy sąsiada – co zrobić, gdy działalność gospodarcza w mieszkaniu jest uciążliwa?

Są sytuację, w których działalność gospodarcza prowadzona przez sąsiada może przyprawić o nerwicę i ból głowy. Nieprzyjemny zapach, zbyt głośna praca przedsiębiorstwa, zatłoczone podjazdy do budynku mieszkalnego i zakorkowane ulice. Czy w takim wypadku można zabronić sąsiadowi prowadzić firmę? Tak jak wyżej: nie ma możliwości prawnej, by zgoda na prowadzenie działalności gospodarczej wymagała sąsiedzkiej aprobaty. Jednakże zgodnie z tym samym prawem, przedsiębiorca nie może zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ocena, czy działalność wykracza poza przeciętną miarę zależy od przesłanki obiektywności, a nie subiektywnych odczuć. Zdarza się, że rozstrzygnięcie może okazać się całkowicie inne niż zakładał skarżący.

Warto jednak pamiętać, że zawsze mamy prawo ubiegać się o odszkodowanie. Uciążliwa działalność nie musi bowiem jedynie przeszkadzać, może powodować realne szkody. Chodzi tu np. o sytuację, kiedy spaliny z warsztatu samochodowego brudzą nam elewację.

Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

(art. 415 – Kodeks Cywilny)

Działalność gospodarcza, która jest uznana za uciążliwą zazwyczaj jest regulowana na mocy przepisów szczególnych. Chodzi o zagospodarowanie miejsc, jak również określenie ilości takich przedsiębiorstw, na terenie danej gminy. Jednostki samorządu terytorialnego mają obowiązek uchwalić regulamin utrzymania czystości i porządku.

Źródło:

  • wspomniane w artykule akty prawne
  • gofin.pl;
  • nawigator-nieruchomości.pl;
  • bankier.pl;
  • eksperto24.pl;
  • gratka.pl

Akty prawne związane z pojęciem – działalność gospodarcza; wspólnota mieszkaniowa; koncesja

Zobacz również:

Franczyza, czyli jak otworzyć swój McDonald’s?

Współpraca małżonków przy działalności gospodarczej