Koronawirus. Czynsze najmu w centrach handlowych

12 maja 2020
hello world!

4 maja wdrożono II etap odmrażania sparaliżowanej przez koronawirusa gospodarki. Jednym z jego elementów było otwarcie centrów handlowych w nowym reżimie sanitarnym. Oznacza to, że uchylony został niemal całkowity zakaz prowadzenia działalności w galeriach o powierzchni przekraczającej 2000 m2. Konsekwencją tego jest z kolei wejście w drugą fazę stosowania przepisów, które regulują czynsze najmu lokali usługowych w centrach handlowych. Wygaszone umowy wracają do obrotu prawnego. Co dalej z wzajemnymi relacjami wynajmujących i najemców?

Przypomnijmy, że w okresie od 14 marca do 3 maja obowiązywało rozporządzenie wyłączające możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Wyjątek przewidziano jedynie dla branży spożywczej, kosmetycznej, aptek czy sklepów z artykułami dla zwierząt. Przez pierwszy okres przymusowego lockdownu żywo dyskutowano na temat czynszu najmu dla lokali objętych zakazem. Część ekspertów uznawało, że mamy tutaj do czynienia z niemożnością świadczenia po stronie wynajmującego, co wyłączało obowiązek płatności. Inni twierdzili, że brak jest podstaw do zastosowania jakichkolwiek obniżek czynszu, chyba że najemca udowodniłby groźbę rażącej straty (klauzula rebus sic stantibus).

Wygaśnięcie zobowiązania czynszowego na czas zamknięcia

Problem ten został rozwiązany (przynajmniej częściowo) dzięki dodaniu art. 15ze do ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Czytamy w nim, że:

  1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
  2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
  3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.
  4. Postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Stosowanie tego przepisu podzielono na 2 etapy. Pierwszy rozpoczął się w dniu jego wejścia w życie. Od tej chwili wygasały wszelkie wzajemne zobowiązania stron z tytułu umów najmu lokali w wielkopowierzchniowych centrach handlowych. Oznaczało to przede wszystkim czasowe zniesienie obowiązku uiszczania jakichkolwiek opłat przewidzianych w kontraktach. Rozwiano więc większość wątpliwości ekspertów. Te, które pozostały, dotyczyły jedynie zobowiązań wynajmującego. Zastanawiano się, czy ma on prawo żądać opróżnienia lokali, czy chociażby czasowo odebrać klucze wynajmującym.

Powyższego problemu nie udało się rozwiązać przed przystąpieniem do II fazy stosowania omawianego przepisu. Mianowicie: z dniem 4 maja 2020 roku zakaz handlu w wielkopowierzchniowych centrach handlowych został niemal w całości uchylony. Utrzymano go w mocy jedynie w stosunku do podmiotów prowadzących kina, siłownie, lokale gastronomiczne bez oferty na wynos czy zakłady fryzjerskie.

Dla najemców nieobjętych już zakazem rozpoczął bieg termin do złożenia bezwarunkowych ofert przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Upływa on dla wszystkich zainteresowanych w dniu 4 sierpnia bieżącego roku. Jeśli najemca do tego czasu nie przedstawi wynajmującemu stosownej propozycji, będzie musiał uiścić cały wygaszony lockdownem czynsz.

Tarcza antykryzysowa nie rozwiązuje obecnych problemów

Decyzja o otwarciu centrów handlowych oznacza nie tylko przejście do drugiego etapu stosowania art. 15ze omawianej ustawy, ale również powrót do normalnego stosowania umów najmu. Wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron – nawet przy złożeniu oferty przedłużenia kontraktu – obowiązywało jedynie przez czas trwania zakazu. Problem w tym, że sklepy mogą zostać otwarte jedynie w ścisłym reżimie sanitarnym. Działalność najemców jest więc istotnie ograniczona. Wprowadzono limity osób w lokalach, obowiązek zachowania odległości 2m, usunięto strefy relaksu. Nie otwarto przyciągających klientów stref gastronomicznych czy kin. Poza tym wiele osób wciąż obawia się zarażenia i zostaje w domu.

Konsekwencją tego stanu rzeczy jest istotny spadek obrotów najemców w stosunku chociażby do wyników z ubiegłego roku. Nie można więc mówić o całkowitym powrocie do normalności. Być może strat nie da się nigdy odrobić, gdyż klienci mogą na stałe zmienić swoje przyzwyczajenia zakupowe. Z tych przyczyn wielu najemców nie godzi się na utrzymanie czynszów na dotychczasowym poziomie. Problem w tym, że kolejne wersje tarczy antykryzysowej nie przewidują rozwiązań na wzór zacytowanego art. 15ze, dostosowanych do obecnej sytuacji. Próżno szukać więc wyraźnej podstawy prawnej do żądania obniżki opłat za korzystanie z lokali usługowych.

Czynsze najmu w centrach handlowych - ratunku należy szukać raczej w umowie

Z całą pewnością w tym stanie rzeczy odpada możliwość zastosowania przepisów o niemożliwości świadczenia. W warunkach całkowitego lockdownu wersja ta była do obronienia. Teraz żyjemy natomiast jedynie w warunkach obowiązywania ograniczeń, a nie zakazów. Najemcom pozostaje jedynie próba powołania się na art. 3571 Kodeksu cywilnego, w którym przeczytamy, że:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Warunkiem zastosowania zawierającej się w tym przepisie klauzuli rebus sic stantibus jest jednak wykazanie groźby rażącej straty po stronie zobowiązanego. Ponadto rozważenia wymagają wzajemne interesy stron. Nie wystarczy więc proste wskazanie na przewidywany spadek obrotów w związku ze zmniejszeniem liczby klientów. W większości przypadków powołanie się na tę instytucję prawną raczej nie będzie skuteczne. Pewni swoich racji najemcy powinni oczywiście próbować powoływać się na ten przepis w negocjacjach z wynajmującym. Być może ten będzie wolał podjąć rozmowy, niż ryzykować ewentualnej porażki w sądzie.

Oczywiście warto również zwrócić uwagę, że podstawy ewentualnych zmian wysokości czynszu można szukać w treści umów. Nie sposób wykluczyć zapobiegliwości niektórych najemców, którym już na etapie zawierania kontraktu mogło się udać przewidzieć niespodziewany kryzys. Jeśli strony umówiły się na obniżkę na wypadek siły wyższej, dziś pojawia się możliwość skorzystania z tego zastrzeżenia. Z drugiej strony, umowy najmu mogą też zawierać zapisy paraliżujące możliwość prowadzenia negocjacji. Mianowicie: dość powszechne w tego typu stosunkach jest rozbicie czynszu na podstawowy oraz od obrotu. Przyjęcie takiego rozwiązania daje wynajmującemu stały wpływ, a jednocześnie chroni najemcę na wypadek spadku sprzedaży. Tego rodzaju postanowienie umowne to as w rękawie dla wynajmującego. Może on wskazywać w odpowiedzi na prośbę o obniżkę, że problem spadku obrotów uwzględniono już w kontrakcie i nie ma podstaw do renegocjacji.

Przeczytaj również:
Czym jest świadczenie niemożliwe?

chevron-down
Copy link