Na czym polega służebność mieszkania?

22 lutego 2021
hello world!

Służebność osobista ma na celu zaspokojenie potrzeb uprawnionego (prawo o charakterze alimentacyjnym). Jednym z jej rodzajów jest służebność mieszkania. Na czym polega to prawo i czy możliwe jest jego zniesienie?

Służebność mieszkania jako rodzaj służebności osobistej

Zgodnie z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”), nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Z przepisu tego wynika, że służebność osobistą ustanowić można jedynie na rzecz oznaczonej imiennie osoby fizycznej. Nie może z niej korzystać osoba prawna. Funkcją służebności osobistych jest alimentacja – zaspokajanie potrzeb osobistych uprawnionego. Szczególny charakter ma służebność mieszkania (art. 301 i 302 k.c.), z której korzystać mogą też inne osoby – bliscy, domownicy uprawnionego. Co istotne, służebność osobista jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym. Kodeks ukształtował to prawo jako ściśle związane z osobą uprawnionego, a nie z nieruchomością. Uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości, a konkretna osoba. 

Istota służebności mieszkania

Zgodnie z art. 302 § 1 k.c. mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Przepis ten nie wskazuje jednak dokładnej treści służebności mieszkania. Z całą pewnością można przyjąć, że służebność mieszkania obejmuje prawo do zamieszkiwania w budynku lub lokalu. Przypomina to rozwiązania charakterystyczne dla prawa użytkowania. W zakresie uprawnienia do korzystania z pomieszczeń i urządzeń wspólnych służebność mieszkania daje uprawnionemu możliwość swobodnego ich używania.

Chodzi tu o te części budynku, przynajmniej dwumieszkaniowego, czy szerzej nieruchomości wspólnej, z których korzystać mogą i do których dostęp mają wszystkie zamieszkujące w nim osoby. Będą to np. piwnice, strychy, komórki itp. Nie ma znaczenia, czy z powierzchni wspólnych korzystają z jednej strony uprawniony z tytułu służebności, a z drugiej właściciel nieruchomości obciążonej. Nie ważne, czy korzystają też z tej przestrzeni inne osoby (najemcy, inni uprawnieni z tytułu służebności mieszkania, użytkownicy itp.).

Służebność mieszkania – wzajemne stosunki stron

W kwestii wzajemnych relacji stron (tj. uprawnionego i właściciela nieruchomości obciążonej) kodeks cywilny odsyła do norm regulujących użytkowanie przez osoby fizyczne. Odesłanie dotyczy również zagadnień związanych z utrzymaniem przedmiotu służebności, w tym pomieszczenia i rozliczania nakładów pomiędzy stronami tego stosunku prawnego. Oznacza to m.in., że użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z 11 grudnia 2013 r., sygn. II Ca 713/13). Warto jednak pamiętać, że obowiązkiem korzystającego ze służebności mieszkania jest ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, na której znajduje się lokal (też kosztów związanych z utrzymaniem budynku), w odpowiedniej części.

Przeczytaj również: Umowa użytkowania

Zamiana służebności mieszkaniowej na rentę

W praktyce może się jednak zdarzyć, że uprawniony z tytułu służebności osobistej wykracza poza zakres przysługujących mu uprawnień. Przekroczenie to może przybrać postać rażących uchybień. W zakresie służebności gruntowych ustawodawca przewiduje w różnych sytuacjach możliwość wystąpienia przez zobowiązanego o zniesienie służebności.

I tak, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 k.c.). Uchybienia, które spowodują ewentualną zamianę służebności na rentę, muszą być rażące. Oznacza to, że nie wystarczy zatem jedynie fakt, że uprawniony narusza treść służebności. Wykroczenia te powinny być na tyle obiektywnie istotne, że ich dalszego tolerowania nie da się pogodzić z interesem zobowiązanego.

Z treści przepisu wynika też, że jednorazowe wykroczenie ze strony uprawnionego nie może stanowić wystarczającej przesłanki do zastosowania uregulowanego w nim mechanizmu. Uchybieniem uprawniającym do żądania zamiany służebności na rentę będzie każde uchybienie naruszające zakres służebności. Za takie może być uznane także niewywiązywanie się przez uprawnionego z obowiązków względnych, obligacyjnych wynikających ze służebności. Uprawnionym do złożenia żądania zamiany służebności na rentę jest właściciel nieruchomości obciążonej. Z roszczeniem takim (zamiany służebności na rentę) nie może wystąpić uprawniony z tytułu służebności.

Zniesienie – niemożliwe

Służebność osobista ma na celu zaspokojenie potrzeb uprawnionego – jest prawem o charakterze alimentacyjnym. Jej zniesienie może prowadzić do pogorszenia się sytuacji życiowej uprawnionego. Z tego powodu możliwość ingerowania w służebność, a w szczególności jej zniesienie, nie może być dowolna. Dlatego też z chęci wyważenia interesów obu stron i z uwzględnieniem wspomnianego charakteru służebności osobistej ustawodawca dopuszcza nie tyle jej zniesienie, jak w odniesieniu do służebności gruntowych, ile jedynie zamianę na rentę. Może to nastąpić tylko wówczas, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu przysługującego mu prawa, których przepis nie precyzuje, pozostawiając to kwestii interpretacji danego stanu faktycznego.

chevron-down
Copy link