Przedmiotem użytkowania mogą być rzeczy, zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Użytkowanie rzeczy obejmuje jej części składowe i, co do zasady, jej przynależności. Przedmioty użytkowania to co do zasady rzeczy oznaczone co do tożsamości i niezużywalne.

Umowę użytkowania reguluje kodeks cywilny przepisami art. 252–284 k.c. Do ochrony prawa użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności – art. 222–231 k.c. Użytkowanie należy do ograniczonych praw rzeczowych. Użytkownikowi przysługuje zatem określony zakres uprawnień w stosunku do cudzej rzeczy. Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem jej „używania” i „pobierania pożytków”. Używanie rzeczy obejmuje między innymi jej posiadanie. Pobieranie pożytków rzeczy może polegać na pobieraniu pożytków cywilnych (czyli pobieranie dochodów, jakie ta rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego rzeczy), pożytków naturalnych (czyli pobieraniu płodów i innych odłączonych od niej części składowych, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią dochód z rzeczy) lub pożytków prawa (czyli pobieraniu dochodów, jakie prawo przynosi zgodnie ze swym przeznaczeniem społeczno–gospodarczym).

Przedmiot użytkowania

Przedmiotem użytkowania mogą być rzeczy, zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Użytkowanie rzeczy obejmuje jej części składowe i, co do zasady, jej przynależności. Przedmiotem użytkowania są co do zasady rzeczy oznaczone co do tożsamości i niezużywalne. Wyjątkowo przedmiotem użytkowania mogą być rzeczy oznaczone co do gatunku (tzw. użytkowanie nieprawidłowe). Poza rzeczami przedmiotem użytkowania mogą też być prawa jeśli są zbywalne, zespół środków produkcji, przedsiębiorstwo i gospodarstwo rolne. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przedmiotem użytkowania może też być udział we współwłasności nieruchomości.

Forma umowy

Forma umowy użytkowania nie jest uregulowana przepisami kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż jest w zasadzie dowolna. Ze względów bezpieczeństwa warto jednak zawrzeć ją w formie pisemnej. W przypadku, kiedy przedmiotem użytkowania jest nieruchomość – należy pamiętać, iż forma aktu notarialnego staje się potrzebna dla oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia. Jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – niezbędny jest wpis do tej księgi – art. 245, 245(1) k.c.

Niezbywalność prawa

Należy pamiętać, iż prawo użytkowania charakteryzuje się niezbywalnością. Niezbywalność użytkowania jest swego rodzaju ograniczeniem w zakresie dotyczącym rozporządzania tym prawem przez użytkownika. Użytkownik natomiast nie musi samodzielnie wykonywać prawa użytkowania. Może oddać przedmiot do eksploatacji innej osobie na podstawie umowy zobowiązującej, np. umowy dzierżawy czy użyczenia.

Prawa i obowiązki użytkownika i właściciela

W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które, zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.

Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela.

Wygaśnięcie prawa użytkowania

Użytkowanie wygasa wskutek upływu czasu, na jaki je ustanowiliśmy. Ponadto użytkowanie wygasa na skutek niewykonania przez dziesięć lat, a w przypadku użytkowania ustanowionego na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci. Po wygaśnięciu prawa użytkowania użytkownik ma obowiązek zwrócić rzecz w takim stanie, w jakim powinna się znajdować, stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.

Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Użytkowanie nieprawidłowe

Jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki.

Użytkowanie na prawach

Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy. Do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa.

Użytkowanie przez osoby fizyczne

Użytkowanie przez osoby opisują art. 266 – 270 k.c. Szczególne regulacje to:

  • Użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego.
  • Przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w odpowiednim terminie zawiadomić właściciela o swym zamiarze. Jeżeli zamierzone urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawidłowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody.
  • Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca.
  • Właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Użytkownik może żądać uchylenia zarządu, jeżeli daje odpowiednie zabezpieczenie.
  • Właściciel może odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem nieprawidłowym, dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia.

Inne wypadki użytkowania

Do innych wypadków użytkowania przez osoby prawne stosuje się przepisy ogólne użytkowania – art. 252–265 k.c. oraz odpowiednio przepisy dotyczące użytkowania przez osoby fizyczne – art. 266–270 k.c. – o ile użytkowanie to nie jest uregulowane odrębnymi przepisami.

Chcesz stworzyć umowę użytkowania? Kliknij tutaj!

Kruczek.pl - profesjonalny Generator Umów już dostępny!